閘北變靜安，樂壞房東？

任蕙蘭

漲價提前透支

經過兩個多月傳謠、辟謠、確認的糾結過程，靜安閘北并區的靴子終于落地了。被丈母娘要求在靜安置業的女婿們不再發愁，“彭浦第一炸”也華麗轉身為“靜安第一炸”。最有理由因這一消息心情指數“漲停”的，就是閘北區的房地產開發商和二手房東了。

8月坊間開始討論二區合并的可能性時，輿論就已經被閘北房東跳價50萬、帶看量翻幾番的新聞淹沒。雖然大幅跳價是個別案例，但并區傳聞對閘北房價的利好卻是切切實實的。

根據中原地產的數據統計，閘北區房地產均價在今年7月只有57281元/平，8月消息一出，立即漲到60268元/平，此后一路上揚，經過“金九銀十”的發酵，10月攀升到63002元/平。

與此同時，娶了閘北的“高富帥”靜安，房價并沒有因這一消息出現明顯波動，7月靜安區均價在94117元/平，這幾個月小幅徘徊，10月在94739元/平。可見“豪門”靜安對這門親事的心態相當淡定。

在上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍看來，閘北房價上漲“有理有據”，因為從市政建設的角度來看，閘北和靜安相差并不遙遠，只是缺少一個漲價的理由——而現在這個理由從天而降。

“靜安和閘北兩區合并，不像早些年浦東和南匯并區，兩區之間有一個顯著的社會落差，而這個社會落差直接反映在房價上。靜安和閘北之間房價的落差，不是因為市政建設水平上面落差嚴重，而是心理因素。”

尤其從靜安和閘北兩區的臨界地帶來看，隔河相望的北靜安和閘北不夜城板塊，市政建設水平相差不大。只是在歷史概念中，人們對閘北的心理定位和目前的發展產生錯位。合并之后，這個落差會在房價上得到一定的消解。

換句話說，閘北各個板塊中漲勢最猛的，正是與靜安相鄰的不夜城板塊。“并區對閘北房價帶來的影響，主要是在靠近靜安的交界地帶，也就是不夜城區域。閘北核心就是在不夜城那一圈。因為在火車站附近，使得它的氛圍受到大量人群的沖擊，整體水平低一點，對房價有很強的壓制，并區后這一塊房價會抬升。閘北現在發展比較好的大寧區域，不會受到兩區合并很大的影響。”宋會雍說。

靜安區房價堅挺。

強弱明顯的兩區合并以后，“先進帶后進”的效應總是最先發生在弱區鄰近強區的板塊，再逐漸向內部傳遞。從橫向比較來看，2009年浦東新區和南匯區合并，南匯鄰近浦東的板塊最先上漲，最有代表性的就是周康地區。

從前一條蘇州河劃開了靜安和閘北兩個區，從房價來看，靜安北部一直低于靜安南部，是整個靜安的“洼地”;而和北靜安隔河相望的閘北南部不夜城，則是閘北最貴的區域。隔河相望的兩邊，一是鳳尾一是雞頭，那么不夜城有沒有可能憑借并區利好“奮起直追”，趕上北靜安的房價？

目前北靜安和閘北不夜城的房價相差大致為5000元/平。舉個例子，蘇州河畔的靜安蘇堤、天鼎花園均價在6萬/平左右，而與之隔河相望的閘北河濱花園均價只有5.5萬/平，幾個樓盤“年齡相仿”，一條河劃出了5000元的單價差距。

宋會雍認為，閘北不夜城板塊“一飛沖天”的可能性不大。“從此前傳聞兩區合并到后來辟謠，在這個波折的過程中，不夜城區域的房價已經上漲。消息一出，二手房板塊連夜單價漲了2000多元，漲上去后辟謠了，房價也沒有往下掉。因為大家覺得雖然辟謠了，但這事假不了，各大媒體都報道過，這事是靠譜的。現在來看，雖然消息落實了，但房價上漲已經沒有多大空間了。”

靴子落地以后，市場感受確實沒那么熱切。《新民周刊》致電中原地產在閘北的各家門店了解到，消息出臺普遍沒有引起帶看高峰。“不夜城這次不可能拉到和北靜安完全等齊，因為臨近火車站、棚戶區扎堆等諸多原因導致的地塊硬傷短期內是沒辦法彌補的，不可能馬上逼近北靜安，房價始終要比北靜安弱，但會比原來的基數要高。”

從浦東和南匯合并的例子來看，在當時兩區的交界地帶，南匯那一邊以周康為代表漲了很多，浦東沒怎么動。但周康雖然上漲迅速，始終沒有和浦東平齊，還是保持一個房價的落差。在浦東南匯并區的大格局中，浦東的重心仍然在北面。房價依然是北高南低，只是原來是階梯式落差，現在到了周康那一塊，比較平滑地向下過渡。

2000年黃浦區和南市區合并，兩者“強強聯手”，經過十幾年的磨合，目前兩個區域房價已經基本一致。但在靜安和閘北并區的樣本中，閘北想要趕上靜安的房價，只怕過程會很漫長。從目前的態勢來看，閘北除不夜城以外的其余板塊，受到的影響都很有限。

“閘北要再大漲的空間很小。閘北發展不太均衡，重心在南邊，北邊到彭浦就比較落后了，市政發展也比較差。要閘北跟靜安平齊難度是很大的。對閘北的北片區有沒有市政規劃鋪開來，未來是值得期待的。如果閘北有新的規劃，先不急著要和靜安平齊，先讓北邊和南邊不夜城、大寧平齊，還是有機會的。”宋會雍說。

閘北發展不均衡，外圍負擔比較重，市政規劃存在短板，財政力量不足。如果并區以后靜安能把一部分財政力量放到閘北，帶動閘北的發展，北部比較窘困的局面會得以改觀。

當然，解決了硬件落差，歷史記憶會在多大程度上影響閘北房價，乃至閘北發展，也是個未知之數。早些年，黃浦江東岸原屬于楊浦、黃浦和南市三區的地塊，一齊劃歸浦東新區，但多年以來，幾個區域的“起點”依然左右著后續的發展。從目前的情況來看，原黃浦區域（陸家嘴）在整個浦東板塊發展最好，原南市區域（塘橋到世博）發展次之，原楊浦區域（北洋涇）發展較差。這樣的落差也體現在了幾個區域的房價差距上。

房東高調漲價，開發商偷偷跑量

并區消息傳出后，二手市場應聲而漲，相比之下，一手市場反應淡定，雖然也有開發商跟風漲價，但幅度并沒有之前想象的那么大。

但宋會雍認為，閘北一手樓盤的小幅上漲，未必全是靠并區概念的那一針雞血。“不夜城的一手盤均價就漲個兩三千，個別漲得多的，是和開發商推盤節奏有關。以金茂府為例，早期推盤價格只有6.8萬/平，后來放出來大標的產品，價格有小幅上漲。這輪漲價是以項目自主的價格抬升為主，并不見得是受兩區合并的影響。”

靜安區某房產中介正在為客戶介紹重點學區房。

靜安區擁有南京西路商業中心。

而閘北樓市均價這幾個月一路挺進，甩出周邊普陀、楊浦等區一大截，除了并區利好之外，也有結構性因素的影響。“從最近新房成交均價來看，閘北是不低的，拉到6萬多元/平了，但是有相當大的結構性因素左右，主要是不夜城的東海等幾個高端項目推起來的，除此之外沒有太像樣的新盤了。就這幾個盤，走完就沒了。”

二手房東對并區消息的敏感直接體現在跳價上，而一手盤開發商對并區利好的運用，與其說是高調漲價，不如說是偷偷跑量，打槍的不要。

根據中原地產的數據，9月上海新房供應量達到180萬平，10月達到170萬平，創8年以來歷史新高。今年的“金九銀十”分外火熱，開發商急于推盤走量的心態十分明顯。

“二手房跳價比較明顯，在傳聞剛出來的時候就出現過跳價，現在落實了，還會有跳價的。但是能漲多少不超過我們之前的預期，也就兩三千，多不了了。一手開發商為什么對于漲價很理性？因為它們還受到另外一個壓力。開發商對明年樓市走向的判斷是比較謹慎的，今年樓市刺激政策很給力，但明年未必市場還會這么好。所以開發商都在加快推盤，趕緊走量。它們傾向于把并區的利好放在走量上，而不是漲價上。”

最近幾年市場走向和政策介入之間的關系發生了逆轉。在2013年之前，政策主要是打壓樓市，一松開，樓市就往上走。2013年之后，市場風向改了，政策不打壓，市場也往下滑，政府不得不出臺政策刺激一下，否則市場就陷入疲軟。

“從2013年到2014年，上海沒出臺樓市刺激政策，到2014年底，市場快撐不住了。2015年初政策一出臺，樓市就上去了。市場能往上走，背后是政策在撐著，但只能撐幾個月。市場能頂多久，看政策儲備有多少。今年最主力的是信貸政策，二套房首付比從七成降到四成。對改善需求是一大波釋放。這一波釋放過了，慢慢就往下掉了。明年有什么政策可以出？即便是二套房首付從四成降到三成，對購買力刺激也不會很大。現在一看武器庫彈藥不多了，所以開發商趁著今年利好趕緊出了。”宋會雍分析。

學區資源攤薄

并區之后，在閘北買房就能擁有一紙靜安戶口，新出生的孩子也會獲得“310106”的身份證開頭。那么，以閘北的價格買靜安的房，除了滿足丈母娘的要求，獲得面子上的優越感之外，能用一紙靜安戶籍捆綁住多少實際利益？購房者開始盤算。

靜安戶口長期以來都是香餑餑。當年靜安區拆遷，一大批居民被安置到閔行區，為了滿足這些“上只角”居民的故土情懷，閔行的還建房被命名為“靜安新城”。更重要的一項補償是，當時拆遷戶的戶口都掛在靜安區，享受靜安的學區資源等等福利，后來才逐漸劃歸閔行區。

學區在靜安戶口附加值項目中，排名并不靠后。以“靜安戶口”來吸引業主的閘北樓盤，最大的賣點在于享受靜安區的教育資源。那么兩區合并以后，是不是閘北區真的會冒出一批“學區房”？

先來看一下靜安和閘北的教育資源現狀。靜安區總面積7.62平方公里，區內人口約33萬人，靜安區的優勢教育資源包括示范園3所，公辦重點小學3所，重點初中（前12名高中預錄取人數超過6人）5所。閘北區總面積29.19平方公里，區內人口超85萬人，教育資源包括示范園3所，公辦知名小學5所，重點初中7所。從人均優質教育資源占有量來看，靜安無疑勝過閘北。

靜安房價平均值接近10萬/平。

宋會雍分析，并區以后一時半會兒對于閘北學區房刺激不會很大。“教育資源在兩區內的共享程度，現在還很難說。師資力量并非是一下子就能完全共享過去的。浦東南匯合并，共享也不是馬上就實現了，短時間內教育資源很難拉平。但是在市政發展上，并區后自然會調配資源，慢慢把靜安資源向閘北覆蓋過去，我感覺是一個緩慢的過程。”

不過，即使靜安的老師未必馬上會來閘北授課，至少閘北的孩子考靜安名校方便不少。

從基礎教育來看，原靜安區域內的公辦幼兒園和公辦小學，如果是按學區劃片就近入學的，受靜安閘北“合體”的影響不大。而靜安和閘北一些原本就是面向全區招生的示范幼兒園、民辦小學，可能仍然維持面向全區招生的模式。也就是說，家長在選擇上多了一倍，但競爭也增加了一倍。舉個例子，原本有100個孩子競爭老靜安某個示范幼兒園的名額，現在可能有200個。好處是，原本老靜安的家長只能選三所示范幼兒園，現在可以選六所。

在小升初階段，兩區“合體”對于就近入學影響的孩子影響不大，但如果要在本區內擇校，對老靜安的考生沖擊會比較大。原本靜安考生少，重點學校多，考生上重點的幾率就比較大，合并之后雖然考生可以選擇的重點中學也多了，但是面臨的競爭者更多。粥沒多幾碗，和尚多了好幾個，競爭必然更激烈。

尤其是到了高中，并區對老靜安考生來說弊大于利。靜安的市重點中學有市西、育才，閘北有市北。從這三所學校在“重點圈”的江湖地位來看，如果以一本率來衡量，市西和市北屬于僅次于“四校”和“八校”的第三梯隊，育才一般是在第四梯隊徘徊。從中考錄取分數線來看，市西的“身價”比育才和市北要高上10來分。也就是說，閘北家的市北，教育水平介于靜安家的市西與育才之間。

兩區合體之后“一山不容二虎”，為了爭奪本區的“頭把交椅”，市西和市北不可避免會展開競爭。記者高中就讀于大同中學，當時黃浦區和南市區合并不久，原南市區的“一哥”大同中學和原黃浦區的“一姐”格致中學之間，競爭態勢十分激烈。有一個印象深刻的例子，兩校學生一起參加軍訓，會在篝火晚會中向對方學校推送的文藝節目喝倒彩。后來黃浦盧灣合并，向明也加入了競爭。

并區以后，靜安學子可選擇的重點中學從兩所變為三所，增加50%，但競爭者數量多了不止一倍，形勢比過去嚴峻。因此原本打算在靜安區購置學區房的家長，希望孩子從幼兒園到高中一路名校上過來，眼下要重新盤算，甚至可能轉攻徐匯區或黃浦區。

“并區以后，等于把原靜安區的教育力量攤薄了，而不是把其他區的往里面灌入。不是在維持靜安區原有水平基礎上，使得閘北區有個抬升，而是原來這些資源，攤薄攤勻。因此可能對閘北學區房有一定抬升，但靜安學區房或許會有一定回落。”宋會雍說。

就像教育資源一樣，靜安戶口配套的其他資源也不可能一蹴而就實現。“閘北戶口換成靜安戶口，可能會心理上有些優越感，但對于戶籍所捆綁的內容，是否有對等的升級，要慢慢來了，真的是非常緩慢的一個過程。就像城市往外圍擴張，不斷劃入一些外圍區域，但是郊區人民生活水平未必馬上能和市區平齊。戶籍都是這么個戶籍，但是資源慢慢均衡之后，才能享有同樣的待遇。”

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