當“下只角”變成“上只角”

應琛

靜安區(qū)和閘北區(qū)在這個金秋終于結(jié)束了12年的“戀愛長跑”，正式組建成了名叫“新靜安”的新家庭。

兩區(qū)合并的傳聞最早出現(xiàn)在2003年，但是由于兩區(qū)各方面發(fā)展水平差距過大，靜安區(qū)拆遷市民對搬遷至閘北區(qū)的抵觸強烈，合并也就無疾而終。不過，2015年11月4日，上海市委市政府召開撤銷閘北區(qū)靜安區(qū)建制設(shè)立新的靜安區(qū)大會，公布“閘北區(qū)、靜安區(qū)‘撤二建一’”工作領(lǐng)導小組人員名單和建立中共“閘北區(qū)、靜安區(qū)‘撤二建一’”聯(lián)合委員會的通知，并宣讀國務院關(guān)于同意上海市調(diào)整部分行政區(qū)劃的批復。

從前，黃浦、盧灣、靜安三大區(qū)域被認為是上海正市中心區(qū)域，沿線各種法租界、英租界的領(lǐng)館、銀行、別墅等，生活在這三個區(qū)域里是很有面子的一件事。然而，南市和盧灣先后并入黃浦，這次靜安又與閘北合并，原來的市中心“鐵三角”就這樣蕩然無存。

沒有了“純中心”概念，這些年，上海更注重對于各個板塊的發(fā)展。圍繞著大型商圈的發(fā)展，不少區(qū)域的城市“副中心”相繼形成，并漸具規(guī)模。

環(huán)大寧商圈的華麗轉(zhuǎn)身

上海人對閘北區(qū)的印象有一句流傳最久的形容叫“閘北區(qū)，赤膊區(qū)”，最早的意思是生活在閘北的人都是光著膀子賣力氣的窮人，后來又引申為窮得連衣服也穿不起。總之一句話，閘北就是上海的“下只角”。

不過，隨著上海城市改造的進展，閘北的城市面貌出現(xiàn)了較大改觀。2012年，閘北區(qū)第九次黨代會報告中提出了“南高中繁北產(chǎn)業(yè)”整體發(fā)展戰(zhàn)略。南部聚焦蘇河灣開發(fā)，打造名副其實的上海城市新地標。中部打造商業(yè)商務發(fā)達、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、休閑娛樂高雅的大型城市綜合體。北面打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要基地、上海轉(zhuǎn)型發(fā)展的示范窗口。

但多年來，不夜城商圈始終無法躋身高檔商圈。倒是無心插柳的大寧國際城的開業(yè)帶動了閘北中部核心區(qū)的商業(yè)發(fā)展。

大寧國際城原先只是閘北區(qū)的一塊荒地，地塊本身是一個廢棄的停車場，周圍半徑5公里內(nèi)沒有成熟的商圈，也沒有任何大型社區(qū)入駐。然而，就是在這樣一塊看似“無藥可救”的地塊上，開發(fā)商用7年時間，硬生生打造出了一個“城市商業(yè)副中心”。

據(jù)了解，整個項目占地5.5萬平方米，總建筑面積約25萬平方米，定位為綜合性、多功能的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目。規(guī)劃中，除了商務酒店、辦公樓外，與商業(yè)有關(guān)的零售、餐飲、娛樂、教育文化和生活配套部分的建筑面積合計11萬平方米，占總建筑面積的比例為44%。這11萬平方米的商鋪全部由開發(fā)商自持經(jīng)營，只租不售。

面對這樣一個生僻的區(qū)域，當“地段、地段，還是地段”的咒語不靈時，開發(fā)商要盤活這些商鋪的唯一指望就是：要有大量的人來消費！于是，項目開發(fā)商把目光投向了商業(yè)地產(chǎn)另外一個法寶：“人氣、人氣，還是人氣”。

通過前期大量的市場研究和精確的商業(yè)定位，大寧國際把消費客群鎖定為25-35歲偏年輕化的時尚人群。之后，開發(fā)商又把發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)作為大寧國際項目商業(yè)開發(fā)的突破口，確定了“以文化促人氣”的運營模式。

現(xiàn)在，大寧國際商業(yè)部分的租金水平約15元/㎡/天（1-3層平均），一層租金約20元/㎡/天，已經(jīng)趕上成熟的商業(yè)街淮海路的平均水平。而這里的平均年客流量高達1800萬人次以上，已然成為上海北部地區(qū)的文化商業(yè)地標和休閑消費熱點。

上海中原物業(yè)顧問有限公司的聯(lián)動事務經(jīng)理米圣文告訴記者，在大寧國際商業(yè)廣場之前，閘北尚無成規(guī)模的商業(yè)業(yè)態(tài)，大寧國際商業(yè)廣場的建成和使用彌補了這一缺憾。

閘北區(qū)通往靜安區(qū)的交通大動脈南北高架。

另一方面，作為超大型綜合消費商業(yè)中心，大寧國際商業(yè)廣場在實現(xiàn)消費截流功能的同時還輻射包括閘北、寶山、虹口、普陀、靜安等五個城區(qū)，潛力不可估量，這里一定會成為區(qū)域經(jīng)濟的增長點。

2014年，久光百貨確定落戶對大寧商圈的升級無疑又是一大利好消息。此前，閘北雖已擁有大寧國際商業(yè)廣場、大悅城等成熟商業(yè)綜合體，但由于零散分布，影響力始終有限。而現(xiàn)在“環(huán)大寧商圈”正在日漸成熟。

所謂“環(huán)大寧商圈”，位于閘北中心的核心區(qū)域，總規(guī)劃面積為2平方公里，至2015年基本建成。新民周刊記者了解到，“環(huán)大寧商圈”南起延長路北至靈石路，東起共和新路西至運城路。規(guī)劃具體包括大寧中心廣場后續(xù)項目，該項目地處大寧靈石公園北側(cè)，由老廠房改建為綜合性商業(yè)商辦休閑區(qū);大寧靈石公園西區(qū)東北角，則正在建設(shè)一個以兒童職業(yè)體驗為主題的寶貝當家兒童樂園……

除了西北部的大型規(guī)劃，大寧板塊東北側(cè)平型關(guān)路上的大寧劇院，還有板塊東南區(qū)洛川東路近北寶興路上的東方商廈小商圈的逐漸成熟，以及新建的柳營路燈飾城等等，可見整個大寧板塊的商業(yè)配套都在進一步完善。

如果說，過去大寧國際的開幕是打破了板塊內(nèi)僅以基本生活配套支撐的格局，那么“環(huán)大寧商圈”的規(guī)劃，則是將整個大寧板塊往城市副中心的地位猛推了一把。

米圣文表示，在房地產(chǎn)市場，板塊與項目是相輔相成的，諸如大寧金茂府、象嶼大寧悅府的熱銷在很大程度上也折射出大寧乃至整個閘北板塊價值的崛起。

“上海的房價很早開始就不單是以區(qū)域劃分，而是以板塊的概念來論，如果有一個‘城市副中心’的概念，那周邊的房價自然就會很高。”米圣文說，整個大寧板塊逐漸脫離老上海人對閘北的固有印象，板塊新房價格自2006年開始逐漸走高，2010年完成了從2萬元/平方米不到的成交均價猛漲至近3萬元/平方米的跳躍。

而自兩區(qū)合并的消息傳開之后，“環(huán)大寧商圈”的一手房成交價平均突破6萬元/平方米，漲幅達30%之多;而二手房的漲幅也在20%左右。

交通配套，水到渠成

以往，聽到“南北高架”四個字，上海人總是禁不住地眉頭一緊，因為腦中第一個浮現(xiàn)的詞就是“堵”，尤其是共和新路一段。

這“魔都第一堵”老大難問題，現(xiàn)在終于有人來解決了。據(jù)悉，普善路—萬榮路—三泉路南北通道辟通工程北段工程宣告啟動，第二條南北通道開工，預計2017年一季度全面通車，南可抵上海火車站，北可到達寶山區(qū)，不僅可以在共和新路西側(cè)形成一條平行分流道路，改善沿線地區(qū)出行條件，也可為上海火車站北廣場新增一條疏散通道。此外，作為上海中心城區(qū)“三橫三縱”主干路網(wǎng)的重要組成部分，穿越長寧、普陀、靜安、閘北、虹口、楊浦等6區(qū)的北橫通道也已開工建設(shè)。

交通上的通達，也讓兩區(qū)合并變得水到渠成。

與此同時，大寧板塊南部原本就是傳統(tǒng)居住區(qū)，中段和西北面在近幾年也發(fā)展十分迅速，因此，這些年板塊交通本身就在原先基礎(chǔ)上得到了完善。

公共交通方面，板塊南面的北區(qū)汽車站、長途汽車站、貫穿南北的1號線，西側(cè)滬太路上的7號線，南端中山北路上的8號線等，幾十條公交線路加上三條地鐵線，幾乎可以做到四通八達。而“環(huán)大寧商圈”規(guī)劃的落實，16號線將在大寧西部設(shè)站，連接虹口與虹橋，進一步完善整個公共交通網(wǎng)，并在廣中西路以南、共和新路以西的老廣中公園區(qū)域建設(shè)一種“地上空中走廊、地面公園林蔭道、地下交通換乘”的交通模式，有效串聯(lián)起“環(huán)大寧商圈”的各個區(qū)塊。

從自駕方面來考慮，大寧的地理位置本就有一定優(yōu)勢，北臨中環(huán)南貼內(nèi)環(huán)，區(qū)域內(nèi)共和新路南北高架更是貫穿整個板塊，正常路況下至人民廣場只需20分鐘左右。而板塊內(nèi)滬太路、平型關(guān)路、廣中路、中山北路等交通要道也打開了四方通路，使出行更為便捷。

商業(yè)之外，同樣環(huán)繞著大寧核心商圈的還有集中在延長路上的醫(yī)療配套，包括上海市第十人民醫(yī)院、閘北區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、同濟大學附屬口腔醫(yī)院、延長醫(yī)院等。此外，還有板塊西北面的萬榮醫(yī)院，東南部分包含共和新路地段醫(yī)院及長征醫(yī)院整合部等。

教育方面，大寧板塊也已經(jīng)十分完善，從幼兒園、小學、中學、大學，到各類職校、成人學校等均有設(shè)立，其中也不乏實驗小學、二中心小學等老牌名校，以及大寧國際小學等新立的口碑學校，而風華、新中、回民三所中學，也是區(qū)級重點學校，還有屬于一類院校的上海大學老校區(qū)。

“完善的基礎(chǔ)公共設(shè)施，加上越來越成熟的商業(yè)、商辦配套，還有大寧靈石公園、閘北公園等城市綠肺，未來的大寧板塊確實更值得期待。”米圣文指出，在上海商業(yè)布局中，北上海一直處于弱勢，但如今依托環(huán)大寧商圈，以知名地產(chǎn)項目為中心，聯(lián)動周邊，閘北區(qū)已逐漸成為整個北上海的公共活動中心和商業(yè)購物中心，“大寧作為‘城市副中心’越來越名副其實。”

大寧國際已然成為上海北部地區(qū)的文化商業(yè)地標和休閑消費熱點。

如今閘北區(qū)蘇州河沿線舊城改造項目正在緊張部署中。

從“單中心”到“多中心”

在世界范圍內(nèi)，隨著城市規(guī)模的擴大，單中心城市逐漸暴露出市中心擁擠、通勤時間長、環(huán)境質(zhì)量下降等問題。因此，倫敦、巴黎、東京、華盛頓等大都市大多從“單中心”向“多中心”布局結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。

早在2001年，經(jīng)國務院批復的《上海市城市總體規(guī)劃》，明確了上海“一主四副”的城市架構(gòu)。其中，市級主中心主要包括人民廣場行政中心、外灘—陸家嘴中央商務區(qū)、南京路等商業(yè)中心，四個副中心分別為徐家匯、五角場、真如和花木。

規(guī)劃中明確，徐家匯副中心主要服務西南地區(qū)，功能定位為城市文化、體育、商業(yè)中心，規(guī)劃用地約2.2平方公里;五角場副中心主要服務東北地區(qū)，功能定位為以知識創(chuàng)新為特色的城市公共活動中心，規(guī)劃用地約2.3平方公里;花木城市副中心主要服務浦東地區(qū)，功能定位為浦東新區(qū)行政文化中心和市民公共活動中心，規(guī)劃用地約2.6平方公里;真如副中心，位于普陀區(qū)真如地區(qū)，規(guī)劃功能定位為服務長三角的開放性生產(chǎn)力服務中心和服務上海西北地區(qū)的城市公共活動中心，規(guī)劃用地約2.4平方公里。

14個年頭過去，副中心建設(shè)喜憂參半。

徐家匯作為上海四大城市副中心的領(lǐng)頭羊和上海市最重要的商業(yè)區(qū)之一，其成功的運作成為副中心建設(shè)的典范，以及全國城市副中心的示范區(qū)域之一。自衡山路東側(cè)順時針起，在五條馬路的交叉口處分別坐落著第六百貨商場、美羅城、太平洋數(shù)碼廣場、東方商廈、港匯廣場和太平洋百貨。

而2015年，徐家匯副中心升級改造計劃啟動，包括建設(shè)摩天大樓徐家匯中心、徐家匯商圈空中連廊，以及太平洋數(shù)碼城重建、西亞賓館重建，美羅城改造、港匯恒隆廣場提升、徐家匯教堂廣場改造等工程。“徐家匯商圈空中連廊”將連通商圈各家商業(yè)建筑，擴大至徐家匯中心、徐家匯公園和天主教堂，形成可供行人漫步的“空中花園”。

“不再是城市副中心，就是城市中心”，這是未來徐家匯向外界喊出的口號。但事實上，在上海人心中，徐家匯老早就已經(jīng)是“市中心”了。

而昔日破敗的五角場同樣實現(xiàn)了老城區(qū)的華麗轉(zhuǎn)型。

曾經(jīng)的五角場是楊浦區(qū)改造后的老工業(yè)區(qū)，環(huán)境一般，也被老上海人稱為“下只角”。楊浦區(qū)沿著“三區(qū)融合”的發(fā)展理念，通過大學校區(qū)、科技園區(qū)與公共社區(qū)融合和聯(lián)動，激活了五角場副中心。

五角場副中心分為南部、中部和北部三塊：南部為上海市級商業(yè)中心和科教商務區(qū);中部為知識創(chuàng)新中央社區(qū)，由4個主要功能區(qū)組成，分別為“創(chuàng)智天地廣場”、“創(chuàng)智坊”、“江灣體育場”與“創(chuàng)智天地科技園”;北部為高端知識商務中心，有大量世界級跨國的公司研發(fā)中心、公司總部入駐其中。

萬達商業(yè)中心、百聯(lián)又一城、東方商廈、大西洋百貨各具特色，通達翔殷路、黃興路、四平路、邯鄲路和淞滬路的下沉式廣場，將不間斷的客流送進五角場環(huán)島周圍的大型商城。

但五角場的人均消費普遍低于南京西路、徐家匯等商圈，這也反映出“接地氣”的商業(yè)項目和品牌在五角場地區(qū)更受消費者歡迎。

2014年開始，五角場和新江灣地區(qū)沿淞滬路建長約3公里的地下步行系統(tǒng)，并將地處新江灣城的“尚浦領(lǐng)世”和五角場環(huán)島連接起來。

與上述兩個成功的副中心不同的是，擁有5條軌道交通及上海西站的真如副中心土地供應節(jié)奏紊亂且體量太小，開發(fā)進展緩慢，錯失發(fā)展良機;離陸家嘴僅三站地鐵的花木副中心，雖有先天區(qū)位優(yōu)勢，卻受困于規(guī)劃土地，沒有形成集聚。

如果沒有經(jīng)濟腹地，副中心也就失去了賴以存在的基礎(chǔ)。縱觀上海成功的城市副中心的崛起，其背后都有一批綜合體項目來凝聚城市商業(yè)力量。

因此，那些原本非副中心的熱點區(qū)域，除上文中提到的環(huán)大寧商圈外，虹橋商務區(qū)、浦東碧云……近年來越來越有成為城市副中心的架勢。

國外成功的副中心往往有合理的區(qū)位、便捷的交通系統(tǒng)、多樣化的商務空間、完善的配套設(shè)施，以及良好的景觀文化環(huán)境，更注重人的活動空間和生活空間的拓展與融合，更注重多產(chǎn)業(yè)、多業(yè)態(tài)、多種功能的混合發(fā)展，更注重引入新興產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)和新型城市建筑形態(tài)。

未來，上海將繼續(xù)向“多心、開敞”的布局結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，即由市級中心、副中心以及地區(qū)級、社區(qū)級中心等組成公共活動中心體系，共同承擔服務全國、面向國際的綜合服務功能。