房地產去庫存，機遇大于挑戰

葛豐

中央高層領導近期多次就房地產去庫存問題作出指示。未來一段時期房地產調控政策轉向適度定向寬松已成為可預期的大概率事件。

房地產去庫存是目前復雜宏觀經濟環境下穩增長的勝負手。這項任務的重要性與迫切性主要體現在房地產市場正經歷前所未有的拐點變化，去庫存面臨的形勢較為嚴峻。統計結果顯示，截至10月末，我國商品房待售面積已增至創紀錄的68632萬平方米，而且最近兩年以來，該指標增幅已高達54%;此外，前述數據還是在近期一線以及部分重點二線城市房地產銷售強勁反彈情況下錄得的結果，這也就是說，構成全國房地產市場主干部分的三線以下城市庫存問題，已存在觸發區域性系統性風險的可能性。

這還不僅僅是單一市場或行業的問題。在庫存無法順利消化制約下，房地產投資趨向低迷，而由于房地產開發投資歷來占固定資產投資比重達20%左右，并且還會深度影響到上下游相關產業投資與相關產品消費（如鋼鐵、水泥、家電等），因此，這就使得歷來堪稱經濟增長支柱型產業的房地產業，反而成為了當下穩增長大局中“拖后腿”的一環。

由于此前長期處于供不應求市場格局，房地產去庫存無論對政府、銀行、開發商、購房者，還是相關廠商而言，都是一個近乎全新的課題。這個課題的基本面分析結果，可以大致概括為機遇與挑戰并存，且總體上機遇大于挑戰。

目前對房地產去庫存比較不利的基本面因素是中國的人口總量與結構變動趨勢可能引致需求萎縮，同時，此前長期價格飛漲對未來有效需求的透支程度也需要再做觀察與判斷;比較有利的基本面因素則在于中國的城鎮化進程仍在進行，城鎮人均住房面積雖然提升較快，但與發達國家相比仍有距離，由此再加之平均數背后隱藏的分配不均等狀況，中國的住房改善型需求仍很旺盛。

當然，與上述兩方面因素相比，房地產去庫存最重要、最基本的利好因素仍在于中國經濟的潛在增長率依然很高，而此前中國的房地產市場之所以持續呈現量、價齊升，所有原因中最不能被忽視（但又經常被忽視）的就是中國經濟，以及與之相伴的居民收入快速增長（如過去10年間中國的住房價格年均上漲9%，同期城鎮居民名義收入則年均增長12%）。

在機遇與挑戰并存的情況下，房地產去庫存的任務完成得好壞，其實就是一個能否充分利用有利因素、有效應對不利因素的策略安排問題。這類安排短期內可通過金融、財政等政策調整，支持、激發合理需求;長期則還是要在供給端改變以往排浪式供給方式，其中尤其是開發商要盡快轉向迎合市場個性化、多樣化消費需求，同時地方政府，尤其是庫存最嚴重的三線以下城市政府，更是要盡快從一味追求發展經濟中解脫出來，及早補上本地教育、醫療、文化等非經濟性公共品供給匱乏這一短板。