“ 去庫存”基調(diào)已定，樓市有何變局？

徐豪 謝瑋

11月10日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議提出，要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。11月11日，在國務(wù)院常務(wù)會議上，國家總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費(fèi)”。緊接著的11月12日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，再次強(qiáng)調(diào)“化解房地產(chǎn)庫存”的問題。

連日來，中央高層密集對于房地產(chǎn)“去庫存”表態(tài)，引發(fā)各界熱議。業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)市場政策再次釋放調(diào)整信號，意味著去庫存仍將是未來房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示：“2014年以來，房地產(chǎn)市場明顯進(jìn)入了增速的換擋期，未來機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，但機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。”

庫存有多嚴(yán)重？“空置”住房可供2億人口居住

國家統(tǒng)計局11月公布的今年1—10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。68632萬平方米的待售面積，按照我國人均住房面積35平方米計算，“空置”的住房可供2億人口居住。

“目前一些地方過高的庫存是前些年過量開發(fā)的結(jié)果，其源頭是一些地方對土地財政和房地產(chǎn)的過度依賴，和一些城市將城鎮(zhèn)化變成了造城行動，還與一些城市經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動力不足、人口聚集能力不足、居民支付能力不足關(guān)系很大。” 朱中一告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

房地產(chǎn)庫存的持續(xù)高位直接影響到了房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1—10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比 1—9月份回落0.6個百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，如果再不采取措施，房地產(chǎn)開發(fā)投資很可能將出現(xiàn)負(fù)增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP，為經(jīng)濟(jì)增長蒙上了一層陰影。

“去庫存”基調(diào)已定，從哪兒入手？

控制土地供應(yīng)、引導(dǎo)庫存化解、釋放政策紅利

針對此次中央對樓市去庫存的密集表態(tài)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來相關(guān)財政、貨幣等支持政策將陸續(xù)出臺，已有的相關(guān)政策將繼續(xù)強(qiáng)化。可以看到，明年棚戶區(qū)改造仍以貨幣補(bǔ)償安置為主，將成為樓市去庫存的重要途徑之一。

事實(shí)上，為了拉動住房消費(fèi)，今年以來已經(jīng)出臺了一系列刺激政策，包括降息、公積金政策調(diào)整、下調(diào)商業(yè)貸款首付比例，松綁外資進(jìn)入中國樓市等。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，明年地產(chǎn)政策將繼續(xù)寬松，“中央強(qiáng)調(diào)去庫存，估計政策層面還會繼續(xù)放。”

朱中一認(rèn)為，面對當(dāng)前房地產(chǎn)庫存形勢，主要從以下幾方面解決：首先應(yīng)主動控制土地供應(yīng)，包括減少城市綜合體、商業(yè)的土地供應(yīng);對已批出去的土地，要引導(dǎo)企業(yè)調(diào)整土地用途;對正在開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，允許企業(yè)根據(jù)市場的情況調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)。

“對已經(jīng)形成的庫存，加大去庫存的力度。對城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，擴(kuò)大貨幣化安置的比例，盡量讓居民在市場上購買和租賃商品房。”朱中一表示，還應(yīng)調(diào)整保障房的實(shí)現(xiàn)方式，健全公共住房租賃補(bǔ)貼機(jī)制，保障房的房源以盤活存量房為主;發(fā)展住房租賃市場，允許機(jī)構(gòu)和個人投資購房從事住房租賃經(jīng)營;繼續(xù)實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策，支持居民自住性和合理改善性的購房需求;進(jìn)一步發(fā)揮公積金對住房消費(fèi)的支持。

“此外，通過戶籍制度改革、計劃生育政策調(diào)整、開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點(diǎn)等，可以讓更多符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和城鎮(zhèn)居民在城鎮(zhèn)購房和租房，釋放改革政策紅利，助力化解商品房庫存。”朱中一說。

房企如何應(yīng)對？

除了住宅，還要積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)、旅游地產(chǎn)、老年住區(qū)等

盡管業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房企面臨著極大的“去庫存”壓力，但部分房企的布局依然值得玩味。

“我國居住面積分布不均衡，城鎮(zhèn)人均住房面積在20平方米以下，若要將這一水平提高到人均30平方米，則需新建37.5億平方米。” 新城控股集團(tuán)副總裁歐陽捷對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。

2015年初，新城控股提出了“加速奔跑”的發(fā)展理念。在土地收購方面，新城控股勢頭非常強(qiáng)勁。公開資料顯示，僅10月，新城控股在上海、南京市及蘇州共獲得4幅地塊，總地價款共計38.23億元。而1—10月，公司累計獲取地塊已近30幅，累計投入超百億。

歐陽捷認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入去庫存周期，而去庫存的主力是我國體量巨大的在建施工面積。

中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，新增城鎮(zhèn)人口將帶來住房需求結(jié)構(gòu)性變化，中長期房地產(chǎn)市場環(huán)境正在孕育變化，自住性需求仍將長期穩(wěn)定地支持房地產(chǎn)市場發(fā)展空間，同時也對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對新形勢下人口變化提出新要求。

“房地產(chǎn)行業(yè)作為為各行各業(yè)提供生產(chǎn)、作業(yè)、工作場所和為居民實(shí)現(xiàn)住有所居的重要行業(yè)，除了繼續(xù)按照各地住房發(fā)展規(guī)劃引導(dǎo)按真實(shí)需求發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)外，還要積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、老年住區(qū)、眾創(chuàng)空間等房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，適應(yīng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居民消費(fèi)升級的需要。” 朱中一表示。