關于早期商品房管理問題之探討

鄭瀟罡

隨著時間的推移，大量建于上世紀八九十年代房屋逐步老化，維修壓力不斷增加，安全隱患逐漸顯現。房屋安全是重大的民生問題，不容忽視。針對這一情況，政府部門投入資金，對售后公房小區開展了綜合整治。如，長寧區仙霞新村街道配合區房管部門從2004年起對轄區內全部49個售后公房小區啟動了“平改坡”綜合整治工程，通過“穿衣、戴帽、換膽、改水、整區”使困擾小區居民的房屋安全問題得到了初步化解;2011年又啟動了“坡改坡”補差改造工程，進一步提升了售后公房小區的品質，受到社區居民的普遍歡迎。但同時，部分上世紀建造的商品房在房屋管理和使用方面的矛盾卻不斷涌現。目前仙霞社區共有26個商品房小區，其中建成于2000年底前、房齡超過15年的商品房小區有20個，占商品房建筑面積的約83%，這些商品房小區普遍面臨著房屋設計標準不高、設施設備陳舊老化、維修資金未開立或余額不足、物業服務費收不抵支、業主自主意識尚需培育等問題。這些問題既關乎人民生命財產安全，也關系到社區和諧、社會穩定。為妥善解決這些早期商品房的安全問題，提高小區品質，改善居住環境，建議可以從六方面入手。

（一）進一步完善業主大會和業主委員會自主管理機制

針對部分業主盡管已有了產權房，心態仍停留在依靠政府大包大攬的水平，存在著“等、靠、要”思想，不愿花錢購買物業服務，未能主動、積極地參與到小區管理中來的情況，房管部門加強專業指導，組織好培訓和教育，提供學習交流的平臺，提高業委會自治能力和物業公司管理水平，激發業主共同參與小區管理的積極性;新聞媒體要增加公益廣告的投放量，通過各種途徑宣傳房屋管理中好的做法和經驗，弘揚和鼓勵業主履行法定義務;街道和居委會要加強組織和引導，推動轉變業主的觀念，使其真正認識到住房的消費屬性，認識到住房需要后續管理和維修，共同分擔責任，積極參與公益活動。

（二）進一步推動形成早期商品房小區綜合整治資金扶持機制

仙霞社區舊小區綜合整治的成效證明，通過此舉改善了老舊房屋的品質，既能解決老百姓的急難愁問題，保障居住安全，又能降低小區后期運行成本，凝聚民心民智。政府雖然對私有產權性質的房屋不承擔改造和修繕責任，但負有社會管理和公共服務的職能。為此建議，政府有關部門要進一步解放思想，突破條條框框，借鑒售后房舊小區綜合整治的經驗，抓緊論證給予早期商品房小區適當的一次性資金扶持的可行性和操作性，在實際操作中要考慮以下因素：（1）扶持對象限定為早期商品房小區;（2）已開立專項維修資金賬戶，業主按現有規定繳納了專項維修資金并已入賬;（3）按照綜合整治的預算總額，確定相應的區政府財政扶持比例，建議把握好“兩個不高于”：即早期商品房小區綜合整治每單位面積財政扶持金額不高于售后房小區補差改造標準，財政扶持總額不高于預算總額的40%;（4）為鼓勵物業管理企業在早期商品房小區綜合整治中協助業主委員會做好工作，可適時給予完成綜合整治小區的物業管理企業適當的獎勵。同時，對涉及安全和民生問題的早期商品房小區建立維護修繕應急機制，細化房管部門管理職責，將物業房屋安全列入社會公共安全范疇，籌集資金、專款專用。

（三）進一步強化對專項維修資金使用情況的監督

專項維修資金事關重大，既防止惜用，也不可濫用，尤其是防止業委會以公為名，實施不必要的工程以損害業主的利益。一要制定使用規范，加強日常監管，將相關業主大會決議、施工合同、審計報告、發票等資料有序歸檔，將小區停車費、廣告費等公共收益定期公示，讓每個業主都有知情權、監督權。二要根據不同的專項維修資金余額比例，細化和限制業委會對專項維修資金的使用權限，如小區工程要動用專項維修資金的，除了電梯故障、漏水、冒溢等影響正常生活的維修項目以外，當專項維修資金低于60%的，要有二分之一以上業主同意;低于30%的，要有三分之二以上業主同意;未反饋的，不得視作同意或者同意大多數意見，等等。三要健全專項維修資金使用審價和使用程序的審核，建議業委會任期中期在房管部門的指導下，委托有資質的中介機構對專項維修資金、公共收益的使用情況以及業主委員會工作經費進行財務審計，防止業委會成員在換屆之前將專項維修資金揮霍一空，給后任開展工作帶來困難。此外，按照誰主張誰舉證的原則，當業主認為業委會或業主大會的決定侵害其合法權益而提出訴訟時，由業主承擔舉證責任。由于業主相對弱勢，為此建議在訴訟中增加可對業主大會或者業委會決議的合理性進行審查的規定，以保護業主利益。

（四）進一步完善專項維修資金續籌程序

一是合理確定專項維修資金續籌限額。按照規定，續籌后的專項維修資金余額不得少于首期維修基金，但因續籌份額全部由業主承擔，過高會降低收繳率，過低又不能滿足小區需要。因此建議適當降低專項維修資金續籌最低限額，如針對因余額不足30%而啟動的強制征繳情況，規定繳納額不得低于業主首次繳納金額，即配備電梯的住宅3%、不配備電梯的住宅2%。同時對于成立業主自治機構的住宅小區，業主可以通過管理規約或業主大會決議，在法定最低限之上自行約定較高的續籌最低限額。二是加強溝通和聯系。在續籌前，業委會要及時與房辦、居委會通過各種居民代表會議聽取意見，爭取支持。業主委員會和物業服務企業應做好專項維修資金續籌的宣傳工作，通過在小區或樓道醒目位置張貼宣傳海報，向業主信報箱投送宣傳資料，拉橫幅，召開現場咨詢會等多種形式，讓業主了解“為何交？怎么交？如何管？如何用？”等問題，做到公開透明、公平公正。同時，要充分發揮樓組長、業主代表、黨員骨干的帶頭作用。為鼓勵居民及時籌集專項維修資金，建議政府部門對在規定時限內完成繳納的業主以及籌集率達到100%的早期商品房小區，分別給予獎勵，獎勵費用補充或者分攤至每戶業主的專項維修資金中，營造人人為我、我為人人的良好氛圍，提高小區居民自治共治的積極性。三是完善制約機制。在民事協商方面，指導業主大會在制定小區管理規約時，明確業主續籌專項維修資金的義務，業主未按管理規約或業主大會決議繳納專項維修資金的，業主大會可限制其行使相關事務的表決權，甚至限制其享有物業服務范圍內所得違約金和經營物業共有部分業主所得收益的分配。在法律救濟方面，司法訴訟是成本較高的制約措施，但又是確保業主自治有序實施而不可或缺的最后手段，因此業主拒不履行續籌義務的，業主委員會、相關業主或其他利益關系人可依法向人民法院提起訴訟;同時做好法律服務，減免訴訟費用，理順業委會向法院提起訴訟的流程，明示需要提交哪些書面要件和走哪些法律流程。在行政管理方面，可以參照并修改物業管理示范小區評比標準中基礎管理的相關規定，把專項維修資金的續籌情況作為一項指標，對未按規定續籌專項維修資金的小區或者專項維修資金低于30%的小區予以相應扣分，從而推動物業服務企業開源節流，把更多的公益收入補充到專項維修資金中去。對于拒交專項維修資金的業主，在業委會提起訴訟后，可暫停其申請保障性住房、申辦居住證等資格，在二手房買賣時，由購房人補足專項維修資金賬戶至100%，并作為取得房產證的前置條件。

（五）進一步擴大專項維修資金續籌來源

一是建立公積金補充專項維修資金的制度。《上海市住房公積金管理若干規定》第七條第一款規定：“購買、建造、翻建、大修自住住房的可以向市公積金管理中心申請提取本人住房公積金賬戶內的存儲余額。”第二款卻又將提取本人住房公積金賬戶的存儲余額用于支付專項維修資金限定為享受城市居民最低生活保障、連續失業兩年以上且家庭生活嚴重困難、因本人、配偶及直系親屬重病大病造成家庭生活嚴重困難等三種情況。鑒于住房公積金是一種長期性住房儲金，存入個人賬戶，用于購、建、大修住房，而當前居民房屋大多為公寓式產權住宅，住宅共用部位、共用設施設備的維修，是所有人自住住房大修中的重要組成部分，為此建議允許本人可以按規定提取本人及其配偶個人住房公積金賬戶內的存儲余額補充個人應繳的專項維修資金。二是切實加強對物業共用部位、共用設施設備經營收益以及報廢后回收殘值管理，除業主大會另作決定外，經營收益應主要或全部用于補充專項維修資金。業主、業委會通過其他途徑募捐的資金或返還的相關費用，可以適當轉化為專項維修資金。

（六）進一步整合優化物業服務管理

一是加強物業管理。通過小區環境整治，及時清除物業區域內的違章建筑、破壞承重墻、樓道堆物等行為，優化物業區域的風貌和環境;對公共、共用設施設備的使用和運行情況要定期檢查，消除安全隱患;物業服務企業要會同業主委員會制訂公用設施設備的維護修繕制度，樹立物業服務典范。二是創新管理方式。對社區規模較小、物業公司難以為繼的早期商品房小區，可以采取其他管理方式，如托管，即由小區業委會與相鄰售后房小區的物業企業簽訂托管合同，由托管物業企業派出保安、保潔、維修人員進行物業維護，既能大幅精簡管理人員，降低運營成本，又能避免業委會自主管理模式對業委會成員較高的專業要求。