立體城市，離我們還有多遠？

李宇嘉

近日，國土資源部土地勘測規劃院院長助理張曉玲透露，包括北京、上海、廣州等在內的14個城市的開發邊界劃定工作將于2015年完成，開發邊界將作為城市發展的剛性約定，不得超越界限盲目擴張。事實上，國土部近期政策頻頻：先是劃定城市邊界，未來不能再“攤大餅”了;二是5年后城市新區容積率提高30%;三是開展578個城市土地集約利用評價，強制新區推行緊湊型、立體型城市。

很多人感嘆，這是否意味著寸土寸金的城市房價又要漲了？其實不然，不再靠“攤大餅”發展的中國城市，或在將來由以往的平面外推向空中拉升發展。傳說中的“立體城市”離我們越來越近啦！

“一大籮筐”的城市成本

過去30多年來，沒有哪個國家像中國的城市化那樣快，每年有1800萬人涌入城市，人口和產業在城市大規模集聚。

這一過程也是城市快速“發胖”的過程，建成區圍繞中心城區一圈又一圈向外延伸，同時也建設了外圍區域連接主城區的快速干線、軌道交通、高架橋。道路越來越寬、樓房越來越高、大型購物中心到處都是，城市變得越來越美麗了。但是，我們卻生活得非常擁擠，穹頂之下的我們也正在被污染困擾著。

這一切歸結于“一大籮筐”的城市成本。要想在城市生活，首先付出的就是高房價成本。自1998年福利住房向市場化轉軌后，多種住房需求交織釋放，如福利住房制度下“短缺住房”釋放出的需求，人口大量涌入城市新增的需求，收入提高改善住房需求，擁有資產性收入帶來的投資需求等等，這些需求讓城市空間有限、需求眾多的矛盾短期內集中釋放。同時，人口大量進入城市后，城市人口管理、社會管理、市政設施、公共服務供給壓力上升，稅收僅限于“吃飯”，政府開始依賴土地財政，地價和房價快速上漲，特別是在人口更多的大城市。

于是，為攫取更多的土地潛力和土地收入，政府大力拓殖城市外圍空間，開發區、高新區、產業園區、衛星城、副中心等五花八門的新區紛紛出現，每換一任主政者，城市就“胖一圈”。為了鼓勵老百姓到新區買房，政府不惜將行政辦公遷到新區，同時給出前景誘人的規劃藍圖和設計方案，宣誓未來不漲都難。但是，成熟片區不是打造出來的，而是一步一步精心培育出來的。就業機會和生活氛圍還集中在老城區，外圍都成了廉價“睡城”，有錢的開車去老城區上班，沒錢的只好咬牙堅持擠公交，連接新區與主城區的道路變得擁擠不堪、塵土飛揚、噪音不斷，交通成本居高不下。

短短的幾年內，一片不毛之地搖身變成高樓鱗次櫛比的城市，政府投入真是下血本，新行政辦公區、道路和軌道交通等方面的被動支出非常大，短期不見效的教育醫療、公共交通、市政設施（地下管網等）等公共服務設施只能“以后再說了”。公共服務“軟實力”滯后于新區華麗外表是各地通病，“空城”和“鬼城”就是這樣誕生的，一場大雨讓問題全面暴露。因此，大家都去追逐老城區稀缺的公共服務設施，教育醫療成本、房價不上漲都難。

“平面城市”VS“立體城市”

事實上，對“空中生活”的追求，自古代“嫦娥望月”就開始了，近年來城市規劃“上天入地”就是三維立體的體現，比拼超高層建筑是各地城市官員“最雄性”的一面，某一城市超高層地標還未建成，就被另一個城市超過了。近年來興起的城市綜合體，就是立體城市的典型，它采用城市設計的“大手筆”，將《雅典憲章》所總結出的城市四大功能（生活、工作、交通和游憩）及所需空間形態和配比，在幾棟相連的建筑內實現。

這樣，因城市分區和土地用途限制，造成的空間資源攫取、空間浪費和人際交往冷漠等問題，就可以避免了;再比如，近年來國內很多大城市新區規劃也非常“大手筆”，比如海綿城市、緊湊型城市、智慧城市等，都直接或間接打破了功能分區、傳統與現代分割、土地用途單一的限制，也是立體城市的代表。另外，以交通樞紐為核心的立體交通體系（地鐵、公共交通、道路交通、步行集合起一起），更是抓住了立體城市空間骨架的脊柱之所在。

立體城市的概念應該是豎向發展、大疏大密、產城一體、資源集約、綠色交通、智慧管理。

目前，世界上的城市設計模式可以分為兩大流派，一是歐盟和日本的城市化，實際上走了一條緊湊、立體化城市化發展的路子，注重集聚、節約空間資源;另一個流派是美國的城鎮化，就是放任市場起作用，結果出現了非常嚴重的城市低密度蔓延，現在還沒有制止。一旦出現低密度的蔓延，節能減排、空間節約談不上，一個美國人消耗的能源是世界平均水平的15倍，一個美國人消耗的石油是5個歐盟人的量，目前來看，中國走美國的路子，后果是非常嚴重的。

在2009年12月8日的哥本哈根“中國商界氣候變化國際論壇”上，萬通集團董事長馮侖提出了立體城市（Great City）的概念，即豎向發展、大疏大密、產城一體、資源集約、綠色交通、智慧管理。

按馮侖的計劃，1平方公里土地內，將打造建筑面積600萬平方米，常住10萬-15萬人，區域內50%人口本地就業，實現節地、節能、中密度、高強度投資、產業先導、自主就業的中國未來集約高效、生態宜居城市。在筆者看來，這一思想過于理想化，但結合國土資源部此次整個城市空間資源的做法，筆者推測未來中國立體城市將由以下四大模塊組成：交通系統整合是立體城市的“抓手”;公共空間整合和利用是立體城市的“導向”;良好的人居環境是立體城市的“本質”;提高單位空間資源的經濟價值是立體城市的“終點”。

“攤大餅”不如“烙小餅”

為實現未來現狀城市建成區容積率提升30%，實現土地集約節約利用，在近日召開的“新常態下土地節約集約利用創新與發展”座談上，國土資源部副部長胡存智建議，要運用“立體城”、“緊湊型”的建造模式（新區新城要強制推行）、發展軌道交通導向型的土地綜合開發等。他指出，今后城市土地開發集約節約利用，就要從目前的單宗地、單用途的土地節約集約利用，按照綠色和緊湊型的城市發展需要，形成多宗地、多功能、多用途的綜合節約集約利用開發。筆者認為，這種思路就是立體城市的建造模式。

中國大多數城市新城或新區，其平均容積率都在0.8-1.2之間，很少超過1.5的，立體化程度很低，特別是老舊城區。而國外密度高的地方，如紐約、新加坡CBD（中央商務區）的住宅容積率分別高達5-10和6。特別是新加坡，國土面積只相當于北京市的兩個區，人口總數超過500萬，且還有1/3的國土面積沒有用于城市建設。因此，土地資源短缺和人口過分集中導致“城市病”是個偽命題。

如果將過去的“攤大餅”改為“烙小餅”，土地短缺的問題就沒有了，房價也就自然就下來了;城市向上拉升和空間集約，讓長距離出行大大減少，交通成本也下來了;政府在新城建設、道路交通等方面的被動支出減少，也就不再依賴土地財政了;同時，人口和空間充分集聚后，不僅公共設施建設規模小了，單位空間經濟價值提升也讓公共服務質量有了保障;最后，節約出來的空間，可以大規模地、成片地進行綠化，比如大農場、菜地、公共牧場、自然保護區等，滿足老百姓對于大自然的向往。這樣的城市才能讓生活更美好，而城市邊界劃定后，未來城市只能向上發展了，立體城市或許就在眼前。（作者供職于深圳市房地產研究中心）