險資再襲地產(chǎn)，平安人壽63億港元 買入碧桂園9.9%股權(quán)

劉德炳

引入平安壽險，這是具有濃厚家族化色彩的碧桂園首次引入外部投資者。碧桂園借此實現(xiàn)集資62.97億元，盡管碧桂園方面表示，引入平安并非因為融資需求，而是基于兩家公司共同的戰(zhàn)略愿景，但客觀而言，平安的入股確實為碧桂園帶來了一筆可觀的現(xiàn)金，同時進(jìn)一步降低了負(fù)債率。CFP

迄今27家上市房企被險資參股

4月的碧桂園（2007.HK）可謂喜憂參半。一方面，從中國平安集團(tuán)融得數(shù)十億資金;另一方面，其4月份公布的一季度業(yè)績也創(chuàng)下了三年最慘業(yè)績。經(jīng)歷了中國地產(chǎn)業(yè)一二十年的高速發(fā)展，這家成立20多年的老牌地產(chǎn)巨人也感受到陣陣寒意。

市場將何去何從？寒冬如何突破？對此，碧桂園創(chuàng)始人楊國強依然表示對城鎮(zhèn)化背景下的三四線樓市充滿信心，將繼續(xù)布局。但隨著市場在今年一季度大幅下跌，碧桂園是否會陷入更深的漩渦？

平安入股股價僅為碧桂園IPO股價的一半

在上市7年之后，地產(chǎn)巨頭碧桂園自降身價，進(jìn)行了一宗股權(quán)投資交易。

4月1日，碧桂園發(fā)公告稱，引入中國平安保險集團(tuán)股份有限公司旗下的平安人壽進(jìn)行股權(quán)投資，碧桂園將以每股港幣2.816元的價格向平安人壽發(fā)售22.36億股新股，約占發(fā)行后公司股份總數(shù)的9.9%，禁售期為1年，募得資金約港幣62.95億元。

本次交易完成后，碧桂園主席楊國強之女楊惠妍持有的碧桂園股權(quán)將由59.48%降至53.6%，仍為第一大股東，平安人壽將成為第二大股東。

碧桂園戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理、總裁助理羅勁榮告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，這一合作將加強碧桂園在地產(chǎn)行業(yè)的競爭能力，爭取更大市場份額。

中國平安集團(tuán)品牌部工作人員劉玉洲告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，這是一次正常的保險資金的分散配置，平安此次投資碧桂園是為了布局社區(qū)金融。

據(jù)悉，碧桂園將為中國平安提供社區(qū)業(yè)務(wù)的切入點，開拓目前碧桂園逾 200多個項目、逾35萬戶業(yè)主的社區(qū)資源。而在金融合作方面，中國平安將發(fā)揮其優(yōu)勢。雖然本次合作被碧桂園標(biāo)榜為“強強聯(lián)合”，不過看起來，中國平安似乎撿了一個大便宜。

3月31日，碧桂園收市價每股3.13港元，平安的買入價比市價便宜10%以上。而隨著碧桂園股價的不斷上漲，4月13日收盤時碧桂園股價已漲至3.87港元，半個月不到，中國平安的投資收益已高達(dá)30%以上。而7年前，碧桂園在香港上市時的招股價為5.38港元，這意味著，此次發(fā)售新股價格，只有7年前發(fā)行價的近一半。而對于碧桂園低價賣股的質(zhì)疑，交易雙方均未作出正面回應(yīng)。

一季度碧桂園銷售額大降四成

自2014年樓市進(jìn)入調(diào)整期以來，被保險資金抄底的地產(chǎn)企業(yè)不只碧桂園一家。此前金融街（000402.SZ）、金地（600383.SH）等多只地產(chǎn)上市公司，在股市上遭遇了保險公司入股。

據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)，在A股，根據(jù)已發(fā)布的2014年年報披露，共有21家上市房企被保險公司參股，例如平安人壽就入股了鐵嶺新城（000809.SZ）和福星股份（000926.SZ）兩家上市公司。在H股，共有7家上市房企披露股東中有保險資金的身影。兩市合計共有27家上市房企被保險資金參股。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，由于樓市仍處于低谷期，房企會遇到融資難融資成本高等問題，企業(yè)的銷售層面也遇到一部分市場阻力，房企市值也相對低估，險資預(yù)判未來1-2年市場肯定還是趨好的，房企的業(yè)績也會逐漸好轉(zhuǎn)，此時“抄底”房企既有直接財務(wù)投資獲利的目的，也有長期看好樓市發(fā)展的考慮。

有業(yè)內(nèi)人士指出，對于碧桂園而言，由于長期深耕三四線城市，但去年以來三四線城市庫存不斷增大、銷售壓力普遍加大，令不少深陷三四線城市房企都遭遇了資金鏈緊張的局面，這或許對碧桂園產(chǎn)生了不利影響。

在2014年一季度，碧桂園銷售面積545.6萬平方米，是全國所有房企中銷售面積最多的企業(yè)，其銷售金額350億居行業(yè)第二。而在今年一季度，碧桂園的業(yè)績大幅變臉。

4月8日，碧桂園公布，截至2015年3月31日，今年前三個月該集團(tuán)共實現(xiàn)合同銷售金額約177.3億元，同比下跌44.32%;合同銷售建筑面積約278萬平方米，同比下跌43.03%。據(jù)碧桂園總裁莫斌此前透露，今年該公司銷售目標(biāo)定為1350億元，這意味著，碧桂園第一季度僅達(dá)標(biāo)13%。

高庫存的壓力不僅來自今年一季度。以碧桂園旗下建筑面積高達(dá)159萬平方米的黑龍江滿洲里碧桂園項目為例，在2010年年報中，碧桂園預(yù)計該項目的開工時間是2012年第一季度，預(yù)售時間是2012年第二季度，竣工時間是2024年。而在2014年半年報中，目前該項目僅僅預(yù)售了14931平方米，占整個項目體量的1%，而且這份半年報還顯示，該項目的實際預(yù)售時間是2011年9月，即該項目賣了3年，僅僅賣了1%。

事實上，遭遇銷售壓力的不止這一個項目，包括位于內(nèi)蒙古興安盟、廣東韶關(guān)等地碧桂園項目同樣面臨較低的去化壓力。

碧桂園的項目結(jié)構(gòu)或能解釋這一點。據(jù)碧桂園2014年年報顯示，截至2014年12月31日，碧桂園的土地儲備高達(dá)7910萬平方米，其中32%位于廣東、12%位于江蘇、10%位于安徽、6%位于遼寧、6%位于湖北、5%位于內(nèi)蒙古。從地域上看，大部分位于中部地區(qū)和東部地區(qū)，但來自一線城市北京和上海的項目一個也沒有。

碧桂園同樣也感到了壓力，2015年，碧桂園年度銷售目標(biāo)為1350億，僅較去年增長5%。對此，碧桂園總裁莫斌日前公開表示，年度銷售目標(biāo)僅設(shè)定5%的增長，因為我們對后市依然比較審慎;今年的樓市政策環(huán)境好過去年，但市場肯定也是嚴(yán)峻的。

國家統(tǒng)計局日前的一份數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月份，東部地區(qū)商品房銷售面積4200萬平方米，同比下降17.5%;銷售額3642億元，下降16.4%。中部地區(qū)商品房銷售面積2182萬平方米，下降22.1%。“對于土地儲備更加集中于中部地區(qū)二三四線城市的碧桂園而言，其業(yè)績面臨較大的下滑壓力，這勢必將考驗其資金鏈”，上述業(yè)內(nèi)人士表示。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月31日，碧桂園的總借貸余額為人民幣610億元，同比上升近10%。在這樣的財務(wù)壓力下，引入保險公司這樣資金充裕的機構(gòu)投資者也就順理成章了。對此，碧桂園方面對外宣稱，截至2014年底，碧桂園可動用現(xiàn)金還有272億元，這個數(shù)字足以覆蓋他們1.8倍的短期債務(wù)，此次配股“并非單純進(jìn)行融資，是為進(jìn)一步優(yōu)化股東結(jié)構(gòu)”。