股市“熊出沒”深圳樓市漲瘋了

李彩鳳

據統計，2015年1～6月，深圳新房成交31798套，同比去年上半年上漲110%;全市成交均價為28040元/平方米，同比漲超2成。另外，上半年新房成交面積314.6萬平方米，同比上漲120.9%。

股市瘋狂？NO！深圳樓市更瘋狂。

看到這句話或許你會疑惑不解，但是，如果你看過《樓價暴漲賣方反悔強收房子發生意外》這則新聞，你的表情恐怕就該變為震驚了。

2015年7月4日，深圳龍崗坂田萬科金色半山，為了搶奪一套房產的控制權，賣方謝國義與買方曾永科夫婦持續對峙。

曾永科和妻子在3月底、4月初與賣家簽訂買賣合同，以總價350萬元購買了坂田萬科金色半山一套雙拼戶型，總面積在153平方米，4室2廳。與此同時，他賣掉了之前的73平方米的房子。

然而，“3？30新政”之后，深圳房價暴漲。萬科金色半山的這套房子增值超過了100萬元，市值達到450萬元。此時覺得自己遭受巨大損失的謝國義夫妻，公然毀約，帶著多人試圖強行收回房子。

就在謝國義夫婦等眾多親屬強行入室、清理房間的過程中，一名協管員意外啟動了手持的辣椒水裝置，辣椒水噴在了曾永科懷中嬰兒眼睛里。可是，即便這意外的一幕發生，賣家謝國義夫婦仍表現冷漠，并未因此停止奪房的行動。慶幸的是曾永科夫婦的孩子在經過醫院沖洗眼睛后，暫無大礙，但是他們的房子卻被謝國義夫婦趁亂奪占。

近日，這則因房價暴漲賣家反悔的新聞在互聯網中廣為轉發，同時也令無數網友憤慨。在評論中，網友們紛紛對賣家的不誠信表示痛斥。短短的3個月時間，房價暴漲百萬，面對深圳水漲船高的房價，賣方對于違約也可謂“肆無忌憚”。然而，在樓市蕭條的氛圍中，緣何深圳房價如此瘋狂？北上廣都這樣嗎？樓市是否又將“牛抬頭”？

上半年深圳新房成交價同比漲超兩成

這年頭，比股市還要“瘋狂”的，恐怕就只有深圳樓市了。最近，深圳房價一路突飛猛進，短短幾個月漲幅驚人，部分熱點片區房價迅速上漲三四成，可謂狂熱。自去年“9？30新政”以來，深圳房價已經連漲8個月。幾千人搶幾百套房，以及類似上文中毀約的事件近來在深圳輪番上演，隨之而來的還有不斷增加的成交量。

據搜房網數據監控中心統計，2015年1～6月，深圳新房成交31798套，同比去年上半年上漲110%;全市成交均價為28040元/平方米，同比漲超2成，去年同期均價為23498元/平方米。另外，上半年新房成交面積314.6萬平方米，同比上漲120.9%。同比去年深圳可以說是量價齊漲：從成交量和成交面積來看，深圳六區同比“全線飄紅”。其中，羅湖區成交量漲幅更是居各區之首，達228.7%，均價達到49081元/平方米。

對于已經到來的下半年，深圳樓市是否還會風起云涌，深圳中原地產研究中心經理王飛表示，目前來看，深圳樓市成交量仍保持高位，深圳房價上漲預期暫時不變，下半年具體增幅或在10%～15%。

深圳樓市為何暴漲？

經歷了樓市低迷的市場行情，緣何深圳樓市會暴漲？今年上半年，“3？30新政”、不動產登記、多次降準降息等政策層面利好消息頻出，無疑是深圳樓市“牛抬頭”的一大主因。二套房首付比例最低四成、公積金貸款首付比例下調、二手房營業稅免征年限五改二等系列內容都直接給買家打了一劑強心針，導致改善型需求被徹底激發。同時，很大程度上也增加了新房開發商漲價的信心。

此外，深圳樓市土地供應多為產業或商住用地，住宅用地供應奇缺，據了解，去年僅出讓一宗住宅用地。在2020年之前，深圳的可開發土地不足50平方公里，土地供應偏緊，舊改周期長、難度大。而深圳外來人口多，匯集了眾多金融、貿易、高新技術等高薪酬行業企業，市場可支付能力相對較高，2014年深圳人均GDP達22113美元，位列全國第二。因此，深圳樓市的供給量跟不上市場需求量也促使了房價飆升。特別是作為中國最年輕的一線城市，龐大的移民人口導致了絕大部分市民沒有自己的住房，投資客怎能放棄這里的賺錢機會？

除此之外，在經歷了大半年的股市牛市之后，賺足錢的投資客總得為自己的大筆資金找個最好的出口，而進入火爆的深圳樓市也就不足為奇。有數據顯示，投資客在深圳購房置業者中的比例在不斷攀升，5月份投資型置業的占比已達18%。而就在近期股市“熊出沒”的時段，股民信心大跌，把投資目光移向樓市也不是不可能。中金公司早些時候曾發報告稱，深圳是此輪股票“牛市”中新開戶最多的城市，深圳城市中股民占比至少在60%以上。雖然說新開戶的股民通常被稱為“韭菜”，但是股民比例之高所帶來的股市財富效應下的購買力也不可小覷。

北上廣漲幅不及深圳

相較于暴漲的深圳樓市，同為一線城市的北上廣，似乎只有羨慕的份兒。深圳房價在“3？30新政”后“獨領風騷”，就連曾經多年領漲的北京樓市也望塵莫及。

根據中指數研究院數據顯示，在6月的百城價格指數中，北京樣本均價是32719元/平方米，環比上漲0.98%，同比下跌1.65%;上海樣本均價是33727元/平方米，環比上漲1.40%，同比上漲3.87%;廣州樣本均價是17152元/平方米，環比下跌0.27%，同比下跌7.27%。而同為一線城市的深圳，在過去的6月份中，成為漲幅最高的城市，樣本平均價格達到34467元/平方米，環比上漲6.58%，同比上漲13.67%。在二手房銷售價格方面，深圳同樣遙遙領先北上廣。在同比漲幅上，北上廣深分別為：-0.73%、5.75%、-3.02%、19.12%。同屬廣東的深圳和廣州，6月份二手房均價也相差甚遠，一個是36457元/平方米，一個是19889元/平方米。

事實上，北上廣房價雖然沒有深圳的瘋漲現象，但是并不代表不漲。中原地產首席分析師張大偉表示，深圳是由于多種特殊原因聚集在一起而產生房價瘋漲的現象，其他一線城市上漲現象仍在發生，但幅度不會像深圳這么大，更不太可能會像深圳這樣。

三四線城市房價仍將回落

縱觀全國房地產市場，目前除了深圳，全國大多數城市房價沒有出現特別明顯的上漲現象。但是，2015年上半年，中國樓市在金融顯著寬松、政策刺激力度空前、股市大起落等重大事件的綜合作用下，房價出現了局部反彈的現象。

根據中國指數研究院數據統計，上半年一線城市房價累計上漲5.17%，二線城市房價下跌0.75%，三線城市則下跌1.25%。由于市場的分化，一些大型房企普遍看好一二線的后市，加大了對一二線城市土地的布局，比如，保利地產今年就全面回歸一二線發展，三四線只是少許輔助項目。與此同時，由于一線城市的土地供應減少，以省會城市為主的二線城市，由于其經濟發展動力和人口吸聚能力強勁，或將成為未來最具活力的房地產市場。

業內人士分析，全國以一二線城市與三四線城市劃分的房地產市場已經出現了兩種完全不同走勢。預計下半年一二線重點城市樓市交易量將超過上半年，而與一二線城市企穩回暖相對應的是，那些庫存壓力較大的三四線城市，房價仍將回落。