而立之年，如何為家庭換套大房

文熙

三十而立，生活早已不再是簡單的為自己而活，家庭和孩子成為了生活的重心。對于剛邁入而立之年的劉東來說，事業(yè)也開始小有所成。這不，今年年初，劉東就升職了，才32歲的他，已經(jīng)是深圳某外企公司的項目經(jīng)理，年薪25萬元，為15個月的月薪制。而劉太太每月工資為7000元，13個月月薪制。

不同于《虎媽貓爸》里的“大房換小房”，自從有了孩子后，劉先生就非常想“小房換大房”，把現(xiàn)在的小兩居置換成大三居。具體來說，劉東初步打算把80多平方的兩居賣掉，換一套140多平方的大三居。據(jù)悉，當(dāng)?shù)氐姆績r均價在30800元/平米左右。日常支出方面，劉先生的孩子還不到三歲，已經(jīng)在上幼兒園，每月基本開銷2200元，平時由姥姥接送。其他生活開銷、養(yǎng)車等，每月花費在7000元左右（不含保費）。家里還購買了30萬元保額的重大疾病險，每年保費1萬。

另外，劉東平時特別疼孩子，也很注意對孩子的教育保障，從孩子出生起，他每年都會定投基金2萬元，作為孩子未來的教育金儲備。三年過去了，現(xiàn)在賬戶總額已經(jīng)有7萬元。家庭剩余的25萬元閑置資金，20萬用于購買銀行理財產(chǎn)品，5萬元用作銀行儲蓄。

為使家庭資產(chǎn)能有更好的增值能力，劉東希望我們的理財師能給他一些專業(yè)的指導(dǎo)，從而更合理地進行理財及投資。另外，針對小房換大房的迫切愿望，劉東也希望理財師能給他一些建議，是否要在此時換房。

楊媛婧

澳大利亞悉尼大學(xué)金融碩士，資深證券咨詢分析師，現(xiàn)任好規(guī)劃網(wǎng)專業(yè)投資理財師。

規(guī)劃前的兩個假設(shè)：

1.劉先生的25萬元年薪為稅后年薪；2.妻子的月工資7000元是稅后收入。

家庭基本情況分析：

從近期來看，劉先生一家的首要目標(biāo)是小房換大房，房貸等支出將成為家庭的新增主要支出。按照當(dāng)前房價來看，劉先生一家需要負擔(dān)184.8萬元房貸總額。在給出理財建議前，我們先來評估一下現(xiàn)有的家庭資產(chǎn)配置情況。

從以上2張表格不難看出，劉先生一家屬于典型的中產(chǎn)階級家庭，家庭收入處于中等偏上水平。目前，從家庭固定收支情況可以算出，家庭的年總收入為31.4萬元，年總支出為12.04萬元，家庭年結(jié)余為19.36萬元，結(jié)余率高達61.66%，遠遠高于30%的標(biāo)準(zhǔn)，財務(wù)狀況不錯。

理財方案：

1.緊急備用金

由于劉先生一家家庭財務(wù)狀況較為健康，收入也很穩(wěn)定，因此緊急備用金留出7.1萬（即3個月的家庭收入）即可。建議劉先生可以將這部分現(xiàn)金通過貨幣基金+活期存款的方式來進行投資。

2.房貸規(guī)劃

按照現(xiàn)有房價計算，劉先生在賣掉小房換大房后，仍然有184.8萬元的房費缺口，可以通過貸款來解決。

在賣掉小房后，林先生可得246.4萬元；大房為140平米左右，總房價約為431.2萬元，但并不建議把賣房得來的兩百多萬全部用于二套房的首付支出。

幾個假設(shè)：1）根據(jù)現(xiàn)有的房貸政策，深圳地區(qū)的不少銀行已經(jīng)將二套房首付比例下調(diào)至4成，也就是說，劉先生購買140平米大房，首付可以只繳納下限172.48萬元。2）劉先生選擇全額商業(yè)貸款方式來進行貸款，由于家庭月收入穩(wěn)定且較高，可以選擇等額本金的方式（該方式支付的總利息較少）還款。3）還款期限為20年。

根據(jù)以上條件假設(shè)，我們可知劉先生每月需還款12869.23元，即每年還款約15.44萬元。

之前我們計算得出劉先生的家庭年結(jié)余是19.36萬元，而房貸年還款是15.44萬元，顯然是完全可以負擔(dān)的。同時，劉先生可以用賣房結(jié)余下來的73.92萬元轉(zhuǎn)投其他投資品。

3.風(fēng)險投資規(guī)劃

由于劉先生一家處于成長期，孩子尚小，因此并不建議選擇太高風(fēng)險的投資品種。在當(dāng)前慢牛可期的大環(huán)境下，可以拿出60%左右的資金用于購買基金。具體地，建議構(gòu)建一個基金的投資組合，包括風(fēng)險較高的股票型基金、指數(shù)型基金和風(fēng)險較低的債券型基金，增加收益的同時盡量降低風(fēng)險。其中，股票型基金和指數(shù)型基金的凈值波動比較大，要注意風(fēng)險。但若選擇歷史業(yè)績出色并且穩(wěn)定的基金，采用基金定投的方式，長期來看，也是可以比較穩(wěn)健地獲得20%～30%的年收益。建議劉先生在基金上的配置為：20%股票型基金，30%混合型基金，剩下的50%為債券型基金。

最后剩下的40%則可以選擇正規(guī)靠譜的P2P網(wǎng)貸平臺進行投資，把這部分資金的年收益穩(wěn)定在10%左右。

4.保險規(guī)劃

劉先生已經(jīng)為家庭購買了30萬元保額的重疾險，看來劉先生的家庭很看重保險的功能，但保額充足并不代表保障健全。對于一個家庭來說，除了重疾險之外，還需要適當(dāng)配置意外險。同時，對家庭主要經(jīng)濟支柱人的保險配置比例應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高，也就是說，劉先生本人的保障可以提高。即使劉先生失去收入，家庭其他成員也有足夠的資金來應(yīng)對意外和疾病等風(fēng)險。

另外，對于孩子來說，保險同樣不可或缺。孩子保險買得越早，保費越低。對于不同年齡段的孩子，投保重點和金額也有所不同。幼兒階段，由于新生兒體弱，易得流行性疾病，建議盡早配置住院醫(yī)療補償型的險種。小學(xué)階段，由于意外隱患大，應(yīng)適當(dāng)增加意外險的配比。

王昕杰

渣打銀行中國財富管理投資策略總監(jiān)，負責(zé)投資策略規(guī)劃與總體經(jīng)濟研究。具有超過10年的從業(yè)經(jīng)驗

規(guī)劃前的兩個假設(shè)：

1.劉先生的25萬元年薪為稅前年薪；2.妻子的月工資7000元也是稅前收入。

首先計算一下收入情況：

根據(jù)深圳的個稅起征點和社保基數(shù)，可以算出李先生每月稅后收入近1.2萬元，李太太每月稅后收入5000余元，兩人合計1.7萬元左右。目前每月日常支出9200元，日常結(jié)余7700余元/月。

此外，李先生稅后年終獎約4.5萬，李太太稅后年終獎近7000元，合計5.2萬元。因需要年繳保費1萬元，因此年終一次性結(jié)余4.2萬元。如果考慮到春節(jié)花費（較節(jié)省），可能最后年終的結(jié)余只有3萬元左右。

再看下理財目標(biāo)：

一、小房換大房，可以緩緩

80平換140平，均價3萬多一平，需補差價185萬左右（可按揭），另加交易稅費（需現(xiàn)金結(jié)清），保守估計資金缺口在190萬。如果涉及裝修購置新的家居用品，可能另外需要15萬～20萬元左右。

假設(shè)選擇25年按揭，等額本息法，按照目前的利率水平，每月大約需要還款1萬余元。如果選擇公積金月沖，那么每月可以沖抵3000元左右，李先生夫婦每月還需從可支配收入中拿出7000余元，直至退休前。這意味著，李先生夫婦目前所有的日常結(jié)余都需要用來歸還房貸。

此外，買房和裝修過程中，稅費和裝修布置大約需要25萬元。這差不多就是李家目前教育基金之外所有的儲蓄了。

綜上，如果要馬上實現(xiàn)換大房目標(biāo)，以李先生全家目前的收入水平，不考慮通脹因素，當(dāng)然也暫時排除今后可能的升職加薪，李家需要把現(xiàn)有的全部積蓄和未來每個月的結(jié)余全部投入到這套大房子中，一直到退休前，期間不能有任何額外的支出。這顯然是不現(xiàn)實的。

因此，房屋置換對于目前階段的李先生而言并不是明智的選擇。如果一定要以小換大，而且一時又沒有太好的開源途徑，那么李先生就需要節(jié)流，比如，犧牲一部分面積，或者買到比較郊區(qū)的地段去，從而降低購房成本。

鑒于李先生換房心切，我們討論一下?lián)Q房方案。建議李先生將置換房屋的成本控制在100萬元以內(nèi)（貸款解決），交易稅費、裝修、置辦家居用品等總額控制在20萬元以內(nèi)，并盡量使用公積金貸款，以換取優(yōu)惠利率。假設(shè)15年還清，等額本息法，那么每月還款五六千，其中3000元左右可以通過公積金月沖抵掉，那么李先生夫婦只需從每月結(jié)余的7700余元中撥出約三分之一還貸。

二、保險規(guī)劃，適當(dāng)追加保額

在此情況下，建議李先生夫婦購買一筆保額在100萬左右，為期25年的定期壽險。按照李先生目前的年齡，費率可能在年繳3500元。萬一投保人發(fā)生身故，就能得到100萬元的賠付，這樣就能完全覆蓋房貸。如果李先生今后再度置換房屋，則仍可以追加購買定期壽險，來覆蓋房貸的風(fēng)險敞口。

不過，定期壽險屬于消費型保險，身故賠付，期滿并不返還保費。在這期間，如果不幸發(fā)生重疾，還是會令全家陷入窘境，而30萬的保額顯然是不夠的。所以建議李先生全家追加購買重疾，將保額提高到起碼50萬，根據(jù)李先生的年齡，年繳費率大約為1.7萬元，連續(xù)交20年。如果保險期間發(fā)生保險范圍內(nèi)的重疾或身故，可從中獲得50萬賠付。如果沒有，則待投保人退休后受益人仍可獲得50萬保險返還，供養(yǎng)老之用。

三、教育規(guī)劃，堅持基金定投

在構(gòu)建了保險保障的基礎(chǔ)上，再來看李先生最重視的孩子教育問題，基金定投是一個常用也可取的方法。但相對每年定投，其實每個月定投對平滑成本的作用更明顯。因此建議，每月?lián)艹?700元（相當(dāng)于一年2萬多）定投基金作為今后的教育經(jīng)費。

從現(xiàn)在開始堅持每月定投基金作為教育金，加上目前的7萬，假設(shè)年投資回報率5%，4年后孩子開始上學(xué)時，賬戶中本息合計17.7萬，可以供孩子上比較好的私校。屆時如果李先生事業(yè)精進，收入大增，無須動用這筆錢，那么14年后孩子到了高一，本息合計能有55萬。如果還是不拿出這筆錢，17年后孩子讀大學(xué)，本息合計70萬，這筆錢可供留學(xué)之用。

同理，如果將每月剩余的3000余元做定投，爭取年化收益率大約6%的回報，那么李先生40歲（孩子大二）時，本息合計112.82萬；李先生60歲退休，孩子到了成家年齡時，本息合計175萬。屆時，還有50萬元重疾險保額到期返還，合計225萬元，可以應(yīng)對孩子結(jié)婚的部分花費和未來的養(yǎng)老需求。

此外，李先生夫婦年終結(jié)余的2萬元，既可以用來完成一次全家的出游，也可以用來作為股票/債券/基金等的投資本金。

點評：理財規(guī)劃是一個長期和持續(xù)的過程，需要根據(jù)情況的變化不斷調(diào)整，對于李先生一家這樣的成長性家庭而言，尤其如此。與其讓理財師做各種前提假設(shè)，不如李先生定期向財務(wù)顧問咨詢，提供最新的家庭財務(wù)狀況和資產(chǎn)組合現(xiàn)狀，不斷修正自己的家庭財富管理方案。