產權式酒店在海南的發展策略研究

徐佳

產權式酒店整合了多種資源優勢，是房地產與酒店業的創新經營模式。20世紀90年代，海南省為擺脫房地產泡沫所遺留樓盤大量閑置的困境，率先在國內引入產權式酒店發展模式，在一定程度上緩解了海南房地產的燃眉之急。但產權式酒店很快就遭遇瓶頸，作為“舶來品”開始出現水土不服的癥狀。本文通過對海南省產權式酒店的研究，從中分析海南產權式酒店所存在的問題，提出相應的對策和思路，提出產權式酒店要與國情和海南省的實際情況相適應，實現產權式酒店本土化經營的理論。有助于海南旅游業和海南產權式酒店的長遠發展。

海南旅游業的快速發展大大促進了海南酒店業的發展，同時隨著國民經濟的持續發展，人均可支配收入不斷提高，國民旅游觀念轉變，這一系列因素都為產權式酒店在海南長遠發展創造了條件。但是在國內相關法律、法規不明確，市場機制不健全，以及產權式酒店自身定位失衡和經營管理模式的缺失等多重因素的共同作用下，產權式酒店在海南的發展不斷暴露出各種問題與弊端。怎樣合理運用酒店資源，如何最大限度地發掘酒店潛力，從而提升海南產權式酒店的經濟效益，維護投資者的利益是有待解決的難題。本文旨在通過對海南產權式酒店發展過程中所存在的問題進行研究，提出相應的策略。論證海南產權式酒店的發展必須與國情和海南本土的實際情況相結合，只有通過本土化經營等措施才能實現產權式酒店在海南的長遠發展。

一、產權式酒店在海南的發展背景

20世紀90年代初，海南房地產日益興盛，全國大量資金涌入海南房地產開發項目，整個海南島淪為一個建筑工地，隨處可見拔地而起的高樓大廈、酒店、度假村和別墅小區，這一切都遠遠超出了海南當地的消費需求，最終導致海南房地產泡沫不斷膨脹。在國家的宏觀調控下，國家緊縮銀根政策出臺，給海南房地產帶來一定的影響，大量資金開始撤出海南，房地產工地被迫停工，留下一些沒有完工的建筑，已建成的項目無處可買，整個海南島囤積了大量的閑置房產。海南省為擺脫困境，盤活樓盤，回籠資金在我國率先引入產權式酒店發展模式，在一定程度上緩解了海南房地產市場的壓力，經過宣傳，很快就受到了投資者的熱捧，但產權式酒店也隨之暴露了諸多問題，海南開發商在此期間推出的萬華大廈、藍夢家園等幾家產權式酒店均以失敗告終。

二、海南產權式酒店發展存在的問題

海南產權式酒店與西方產權式酒店的孕育成因大不相同，西方產權式酒店的產生伴隨中產階級的迅速崛起而悄然興起，而海南產權式酒店最初只是被作為一種救市手段而被引入國內，作為“舶來品”，產權式酒店在后續的經營發展過程中暴露了諸多與海南本土不相適應的問題。

（一）海南產權式酒店自身經營管理上的缺失

1.產權式酒店產品層次單一與價格偏高。海南的產權式酒店大多數都是五星級的豪華酒店，其價格普遍在每平方米10 000萬元以上，有的甚至高達50 000萬元以上，高昂的價格雖然對提升酒店檔次和品牌有一定作用，但驚人的價格為一般消費大眾所難以接受，無形中減小了潛在市場，阻礙了產權式酒店在海南的發展。

2.經營管理模式缺失。海南產權式酒店沒有形成規模效益，缺乏有經驗的酒店管理團隊的專業化經營管理，導致后期經濟效益不佳，可能無法兌現對于投資者的承諾;同時，海南產權式酒店起步較晚，缺乏相應的專業管理人才。

3.缺少本土化特色。海南產權式酒店發展時間短，缺乏相應的經驗，如果一味照搬西方經營模式，只會脫離本土消費者的實際需求。

（二）相關法律、法規制度建設滯后

產權式酒店是介于房地產與酒店業之間的中間產品，國內尚未有專門針對產權式酒店的法律法規，很多相應的法律問題難以鑒定解決，目前存在一些爭議。

1.建設用地性質鑒定。產權式酒店建設用地是商業用地，而產權式酒店最終取得是房屋所有權性質卻是住宅性質，違背了我國現行的相關法律。

2.產權關系不明確。《商品房銷售辦法》中明文規定在房地產銷售中不得承諾以固定回報作為銷售手段，有些地方出臺了地方性文件明確禁止賓館、酒店分割出售，導致產權式酒店無法為每間客房產權投資人辦出“小產證”，投資者無法擁有產權式酒店的產權，自身利益難以得到法律保障。

3.開發商對投資者所承諾的回報率難以保證且有違法律規定。產權式酒店在出售時許諾的利益分紅直接與酒店自身的經營狀況掛鉤，而多數產權式酒店的經營利潤在出售時按照80%～100%入住率計算，這一樂觀預測很容易在現實經營中出現虧損。《房地產廣告發布暫行規定》中明確提出，房地產廣告中不能出現以固定投資回報的承諾，所以一旦在回報率上出現糾紛，投資者無法得到法律支持。

三、產權式酒店在海南的發展對策

（一）實現產權式酒店在海南發展的本土化

1.明確市場定位。學習美國產權式酒店的經營，建立多層次的產權式酒店，通過采取Extended stay hotels的方法，將產權式酒店分為高檔、中檔、經濟型三種類型，以滿足不同層次的消費需求，既要有滿足高收入人群的豪華五星級產權式酒店，也要開發面向消費大眾的三星級或四星級的產權式酒店，這樣才能擴大目標市場，實現自身產品的多元化，有利于海南產權式酒店健康發展。

2.實行價格監管機制。可以為個別檔次極高，受眾更為高端的產權式酒店提供有力保障，同時也能避免破壞市場秩序行為的出現，有助于促進價格符合國內實際消費水準，推動海南產權式酒店價格本土化。

3.實施集團化發展策略和品牌化管理模式。通過組建產權式酒店集團，實行集團化管理可以使自身面對激烈的行業競爭更具優勢與底氣;通過優質的服務樹立海南產權式酒店鮮明的品牌形象，擴大海南產權式酒店的影響力，促進海南產權式酒店產品的銷售;海南產權式酒店自身也應加強對員工專業素質的培訓，培養產權式酒店的專業管理人才。

4.實現經營本土化和服務個性化。海南產權式酒店的核心競爭力就是服務，為不同顧客提供個性化服務，使顧既滿意又驚喜，只有這樣才能在激烈的行業競爭中爭得一席之地，我國的消費者有周末度假消費、黃金周出游消費的習慣，所以產權式酒店業務消費客房的時段應該本土化。

（二）完善相關法律、法規建設

1.立法規范產權式酒店的建設用地使用權。海南產權式酒店發展多年取得了一定成效，但根據現行的法律法規產權式酒店的建筑用地性質問題沒有合法依據，如果完全禁止恐怕難以有效實施，可以通過立法廣開渠道，這樣有利于規范化管理，促進海南產權式酒店健康發展。

2.加強政府職能。第一，政府盡快推出針對產權式酒店的法律法規，可以使投資者在購買產權式酒店產品后享有使用權、繼承權、饋贈與轉讓的權利;建立保障金制度。第二，經營者向政府主管部門繳納一定數額的質量擔保金，引入專業擔保公司為投資者的收益提供擔保。第三，采用統一的合同范本，涉及開發商與投資者的房屋買賣合同和投資者與酒店的房屋租賃合同。第四，在國內創立行業協會，制定行業規則，自律其行為。

3.完善退出機制。投資者很難對酒店管理公司進行有力的監督與制約，在缺乏規范運作的情況下，如果缺少退出機制，很容易使投資者陷入進退兩難的困境，只有建立完善的退出機制才能有效維護投資者的權益。應當在房屋買賣合同書上明確約定退出條件，即在酒店經營狀況不佳時，投資者無法收到合同約定的收益或是出現“一房二賣”的情況時，投資者可以采取的一種補救措施來維護自身權益。

（三）投資者自身要有規避投資風險的意識

投資者在合同訂立前要詳細了解開發商的資質、信用狀況、資金狀況;土地使用權性質、用途和年限;建設規劃等情況。在合同訂立只后，應首先審查開發商的營業執照等證件，詳細閱讀房屋買賣合同，從房地產廣告，簽訂認購書，簽訂房屋買賣格式合同與補充協議、辦理按揭貸款，到房屋交付、面積差異、設計變更、房屋質量、裝修及產權證辦理等事項，投資者可以向律師等專業人士咨詢，以避免存在對投資者不利的條款。

（四）其他

積極完善國內分時度假交換網絡，推廣普及帶薪休假制度，同時海南產權式酒店可以借鑒國外產權式酒店的先進經驗，將產權式酒店配套的娛樂健身設施面向大眾開放，這樣可以培養潛在的消費、投資人群，提升產權式酒店的影響力。

四、結語

產權式酒店整合了多種資源優勢，是房地產與酒店的創新經營模式，實現了當下國民對物業投資與休閑度假的需求。作為海南旅游業的一大亮點，海南產權式酒店對拉動旅游業、酒店業有著至關重要的帶動作用，對促進銷售閑置房產和擴大就業來說有著深遠的影響。只有不斷完善相關法律、法規建設，規范市場秩序，實施海南產權式酒店品牌化發展策略，采取集團化管理通過對海南產權式酒店產品多層次的開發，為消費者提供個性化服務，實現海南產權式酒店的本土化經營。在中國經濟和海南省旅游業一片大好的環境下，產權式酒店必將在海南譜寫傳奇，創造輝煌。