資源質量評價比較法在旅游娛樂用海評估中的應用＊

趙夢，岳奇，梁湘波

（國家海洋技術中心 天津 300112）

隨著我國海洋經濟的發展，海洋開發利用廣度和深度不斷拓展，市場機制在海域資源利用配置中基礎性作用越來越重要。目前，旅游娛樂用海情況普遍，已經在海域市場中占據大量份額。同時，涉及政府行為的提前收回補償和經濟損害賠償、二級市場轉讓和出租等活動，都需要通過評估來確定合理的價格，以適應市場經濟條件下資產流轉和管理的需要。但是，由于旅游娛樂用海的特點及復雜性，傳統的評估方法不能滿足各種評估情形的需要，因此，本文探索性地提出了資源質量評價比較法。

1 旅游娛樂用海特征

在海域使用分類中，旅游娛樂用海一般包括基礎設施、浴場和游樂場用海3種，具體來說，是開發海上旅游資源的一種用海形式［1］。旅游娛樂用海不僅具有生態環境價值，自然和人文景觀價值也相對其他旅游方式更高。旅游娛樂用海具有以下幾個特點。

1.1 社會發展的必然形勢

自我國20世紀80年代對外開放以來，沿海地區經濟加速發展，與國外人員交流也不斷增加。隨著涉外交通、基礎服務設施條件的改善，旅游景區建設發展迅速，我國沿海旅游景區對游客吸引力增加［1］。目前，我國已形成環渤海、長三角、閩東南、珠三角、海南島等5大濱海旅游區，濱海旅游業已經成為我國新興海洋產業之一。

1.2 生態影響大

旅游娛樂用海常常集中在濱海區域，以海洋為依托進行開發建設。適度的開發能促進濱海旅游資源優化配置，但是無序無度的填海、采石挖砂、亂圍亂墾等活動改變海岸地形、地貌，甚至造成部分自然岸線滅失，致使海岸及其周邊海域生物多樣性降低，生態環境惡化。從當前來看，濱海旅游產業開發帶來的負面作用和消極影響是不容忽視的。旅游娛樂用海的開發、基礎設施、娛樂設施的建設，對海岸景觀及濱海區的生態影響較大，應該客觀地認識濱海旅游產業開發的環境效應，進行規范管理。

1.3 經濟效益高

隨著我國經濟的迅猛發展，人民生活水平不斷提升，以海岸帶、海島自然景觀、人文景觀為依托的旅游經營及服務活動日益增多，海洋觀光游覽、休閑娛樂、度假住宿、體育運動等活動以周邊海域為依托紛紛涌現，旅游娛樂用海的開發逐漸使濱海旅游業成為海洋經濟極其重要的產業之一。旅游娛樂用海的經濟效益相對較高，增長較快。近年來，全國濱海旅游業的增加值如圖1所示。

圖1 近年全國濱海旅游業增加值

1.4 季節性強

由于旅游娛樂用海的區位特殊性，使得其接待游客具有季節性。一般來看，每年的5－10月為濱海旅游旺季，在這個時段，部分地區旅游用海的收益具有季節性的特點。

2 資源質量評價比較法

目前，旅游娛樂用海數量不斷增加，對于能夠調查其收益、開發投入成本、項目情況的旅游娛樂用海，可以利用成本法、收益法、假設開發及市場比較法測算價格。

收益法是在估算海域未來每年預期收益的基礎上，以一定的還原利率，折算為評估期日收益總和的一種方法。收益法是評估旅游娛樂用海時常用的方法之一。

成本法就是從經濟學中“等量資本應獲得等量收益”的投資角度出發，利用海域使用權人對海域的開發利用中所花費的成本，主要體現在海域取得費用和海域基礎設施開發費用這一思路，將這部分的投資作為海域的價格基礎，加上相應的投資利潤、利息及增值收益，確定海域的價格［2］。

假設開發法理論依據是預期原理，評估時應遵循最佳使用原則、預期收益原則等。如果有一海域開發者想獲得一塊海域的使用權進行開發，期望得到不小于資金投入其他行業所能取得的正常利潤，此時他愿意為這塊海域支付最高價格等于未來總不動產的售價減去開發成本和利潤之后所剩的余額［3］。

市場比較法以替代原理為主要理論依據。通過比較交易實例與待估海域的比較，以條件差異確定海域價格的差異，并根據差異修正交易實例的價格，最后確定待估海域的價格。

2.1 資源質量評價比較法的思路

從資源價值內涵和自然資源價值論出發，旅游娛樂用海的收益更多是依靠資源的開發利用，實質上是資源的價格。在濱海旅游資源中，很多自然資源是天然形成的，人類投入的勞動所產生的價值相當小，因此旅游娛樂用海的資源價值主要體現在其天然價值上。根據區位理論，我們不難發現區位、類型不同的旅游娛樂用海其開發價值與規劃定位也不一樣，海域使用權人對海資源及其價值的關注點也不一樣［4］。對于旅游娛樂用海而言，海域使用權人的目標是收益最大化，因此最關注旅游娛樂資源所在區域的經濟社會情況、資源豐度和稀缺性、海域的自然條件和基礎設施配套等。然而，對于具有旅游資源潛力但仍未進行開發利用的旅游娛樂用海而言，可以通過資源調查，確定其資源質量，通過與比準案例的資源稟賦值比較進行價格測算，即資源質量評價比較法。

資源質量評價比較法是借鑒市場比較法的思路，用資源價值比較的手段評估旅游娛樂用海的價格。首先建立旅游用海資源質量評價體系，選擇市場上已經交易的旅游娛樂用海作為比準案例，對待評估的旅游娛樂用海和比準案例進行資源質量評價，確定各旅游用海質量評價分值，以比準案例的價格作為基準，測算待估旅游娛樂用海的價格。

2.2 測算過程簡介

測算過程：① 選擇同用海類型、相似區域的比較實例；② 選取評價因素及評價指標，建立旅游娛樂用島的資源質量評價指標體系，確定指標權重和具體評分標準；③ 調查評估對象自然情況、社會經濟情況，整理選擇比較實例，根據具體評估對象用海項目制定評分標準；④ 運用特爾菲法、因素成對比較法等確定評價指標權重值；⑤ 根據各評價指標得分、權重計算各待估資源價值總分和比較實例的資源價值總分；⑥ 確定交易日期修正指數；⑦ 對比較實例進行綜合條件和交易日期修正，求取評估對象的價格。

3 資源質量評價比較法的應用要點

3.1 建立旅游用海質量評價因素體系

本文選擇對旅游娛樂用海開發利用有重要影響，具有典型性、代表性，可操作性的3類評價因素11個評價指標，建立質量評價指標體系。

3.1.1 海域基本條件

旅游娛樂用海的開發利用是一項涉及社會、經濟、科技發展的系統工程。海域區域的社會經濟發展、區域旅游收入、基礎設施（通水、通電、通信等）完善和科技水平，都對開發價值產生重要影響。對于旅游娛樂用海而言，區域旅游收入、區域內配套水平、面積大小及對外交通的邊界程度均能夠反映發展旅游用海的前景和經濟效益。

3.1.2 旅游娛樂資源條件

不同的旅游娛樂資源可以支撐不同項目的旅游娛樂用海。例如沙灘坡度平緩、砂質細膩、水質較好的地區，浴場用海會更被游客認同；交通便捷、周邊其他旅游景點集聚的地區，游樂場等項目客源也會增加。因此，旅游資源條件是衡量旅游資源質量的重要因素。除資源類型外，旅游資源是否稀缺、項目景觀的等級及質量都是旅游資源質量的具體指標。根據市場規律，旅游娛樂用海的開發應根據當地的地區特點，結合相關歷史、風貌等進行開發。在這種情況下，旅游娛樂的資源種類越豐富，娛樂休閑類型越多，資源知名度和稀缺性越高對游客的吸引力越大，發展旅游業的基礎越好［5］。

3.1.3 自然環境條件

自然環境是旅游娛樂用海質量評價的最基本因素。旅游娛樂用海之所以較旅游用地收益高的根本原因在于海域。而恰恰由于海域的系統復雜性，導致海水水質、海洋災害性天氣、周邊海域環境質量及氣候對旅游娛樂用海質量產生較大影響。

周邊有陸源污染物、進行海上重大工程設施建設都會給旅游娛樂用海帶來不利影響。同時，還應注意水質評價、表面沉積物污染物評價和海域底質評價，若該區域的水體遭受污染，則作為旅游資源的開發價值將會大大降低。

旅游娛樂用海具有較強的季節性，氣候對旅游娛樂資源的價值有很大的影響，因此，在測算旅游娛樂用海價值、評價其資源質量的時候，要將氣候考慮進去。在日常光照充足、溫度適宜、濕度怡人的旅游娛樂用海更容易吸引游客目光，適宜開展觀光、游覽及海洋休閑活動［4］。

旅游娛樂用海質量評價因素體系見表1。

表1 旅游娛樂用海質量評價因素體系

3.2 確定評分標準

根據旅游娛樂用海的質量評價體系，結合旅游用海特點及收益特征，將打分標準分為5個分值段。在進行旅游娛樂用海評估時，評估人員可以根據評估對象的基本情況，結合評分標準進行打分。

（1）81～100分。評分標準如下：① 海域面積不小于50hm2，區域旅游收入不少于100億元；② 交通便捷，可通過多種交通方式到達，可進入性好；③ 基礎設施完備，水、電、通信設施齊全，與大陸相連；④ 有4A級以上旅游景區、國家級風景名勝區、國家級森林公園、國家級地質公園、海洋自然保護區；⑤ 審美價值高，知名度高，旅游資源組合和諧；⑥ 旅游資源具有獨特性、多樣性；⑦ 海域水質條件好，pH值正常，符合一類海水水質標準，污染物少；⑧ 氣溫、氣候怡人，全年適游天數超過280d；⑨ 赤潮、風暴潮等災害少發，且有健全的應急措施；⑩ 周邊海域環境優美，能與本海域形成觀光優勢。

（2）61～80分。評分標準如下：① 海域面積為10～50hm2，區域旅游收入為50億～100億元；②交通較便捷，可進入性較好；③ 基礎設施完備，水、電要靠島上自備設備提供，有通信設施；④ 有3A級旅游景區、省級風景名勝區、省級森林公園、省級地質公園；⑤ 審美價值較高，有一定知名度，旅游資源組合較好；⑥ 旅游資源具有多樣性；⑦ 海域水質條件良好，pH值正常，符合二類海水水質標準，污染物較少；⑧ 全年適游天數為200～280d；⑨ 赤潮、風暴潮等災害偶發，且有較全面的應急措施；⑩ 周邊海域環境質量較好，有利于本海域形成旅游優勢。

（3）41～60分。評分標準如下：① 海域面積為5～10hm2，區域旅游收入為25億～50億元；② 交通主要依靠船舶，可進入性一般；③ 基礎設施條件一般，水、電設施不齊全；④ 有2A級旅游景區、市級風景名勝區；⑤ 組合條件一般，缺少獨特性；⑥ 具有一定數量的旅游資源；⑦ 海域水質條件一般，符合三類海水水質標準，有一定的污染物；⑧ 全年適游天數為150～200d；⑨ 存在赤潮、風暴潮等災害，且有適當的應急措施；⑩ 周邊海域環境質量一般，不影響本海域形成旅游優勢。

（4）21～40分。評分標準如下：① 海域面積為0.05～5hm2，區域旅游收入為10億～25億元；②交通主要依靠船舶，可進入性較差；③ 基礎設施條件較差，無水、無電，有通信信號；④ 有A級旅游景區；⑤ 吸引力不高；⑥ 旅游資源單一；⑦ 海域水質條件較差，符合四類海水水質標準，污染物較多，重金屬等污染物超標；⑧ 全年適游天數為120～150d；⑨ 赤潮、風暴潮等災害時發，有一定的應急措施；⑩ 周邊海域環境質量較差。

（5）0～20分。評分標準如下：① 海域面積小于0.05hm2，區域旅游收入少于10億元；② 地區偏遠，可進入性差；③ 無任何基礎設施，無通信信號；④ 未評定等級旅游景區；⑤ 缺少吸引力；⑥ 旅游資源匱乏；⑦ 海域水質條件差，pH值異常，重金屬等污染物超標嚴重，符合劣于四類海水水質標準；⑧ 全年適游天數低于120d；⑨ 赤潮、風暴潮等災害頻發，應急措施不健全；⑩ 周邊海域環境質量差，影響本海域的旅游優勢。

3.3 海域質量評價因素權重的確定

各評價因素對用海收益的具體作用和影響程度不同，因此選取和確定評價因素后，利用特爾菲法確定的評價因素的指標權重（表2）。

表2 評價因素指標權重值

續表

3.4 評價指標賦分

根據質量評價指標的評分標準，結合評估對象實際狀況，確定各因素指標的分值。

3.5 資源質量分值計算

在海域質量評價因素體系建立及各因素權重確定后，按照設定的各因素因子的評分標準，將掌握的因素因子的指標量化得到評價分值。各因素進行賦值后，則根據上述確定的權重大小，各區片海域進行綜合分值計算，計算公式為

式中：Yi為第i個旅游用海的綜合分值；Wkj為第k項評價因素中第j項評價指標的權重；Yij為第i個旅游用海第j項評價指標的評分；n為第k個評價因素包含的評價指標個數；Wk為第k個評價因素的權重；m為評價因素個數。

3.6 旅游用海價格測算

運用公式P＝P1×Y／Y1×K／K1計算待評估的旅游用海資源質量價格。其中，P1為選取的比準案例價格，Yl為比準案例的資源價值總評分，K1為比準案例的交易期日修正系數，P為待估的旅游用海價格，Y為其資源價值總評分，K為待估海域的交易期日修正系數。

4 總結

旅游娛樂用海評估涉及較多的理論和方法，本文對于各指標的權重賦值僅停留在理論階段，還需要在實際運用中進一步完善。目前，海域評估工作仍處于探索階段，每一種評估方法都有其適用范圍及應用局限。

4.1 收益法在旅游娛樂用海評估中的局限

收益法是以海域純收益為基礎進行評估，因而對于有持續收益或有潛在收益的海域、構筑物、建筑物等適宜應用，對于未來不能產生收益或者無法測算收益的海域，無法使用收益法進行測算。純收益、還原利率和預計收益年限是收益還原法的基本要素。其中，預期純收益、還原利率都較難準確確定。

雖然旅游娛樂用海數量不斷增加，但是旅游娛樂用海涉及的開發利用類型多種多樣，市場客觀純收益難以準確衡量，純收益的準確與否直接影響評估結果。其次，旅游娛樂用海開發的行業利潤和風險也難以準確判斷。因此，運用收益法測算旅游娛樂用海的價格，對于不能準確把握收益的用海情況存在難度。

4.2 成本法在旅游娛樂用海評估中的局限

成本法的主要原理是根據評估對象在評估基準日的重置成本與建設費用累加、加以適當的利潤、增值收益得出評估價格的方法。重置成本屬于投資成本的范疇，成本法的主要思路就是從投入的角度來衡量、計算海域使用權、土地使用權等的價值，往往不能全面考慮海域的收益及市場因素，因此，成本法應用的重點之一就是準確確定旅游娛樂用海的重置成本。但是，由于旅游娛樂用海項目的多樣性，在同一地區、同種類型的構筑物及工程數量有限，評估人員可參考的經驗有限，重置成本的確定有一定的難度，直接影響評估結果的科學性。同時，單單通過成本累加缺乏市場因素考慮的成本法，評估結果往往與實際價值偏離。

4.3 假設開發法在旅游娛樂用海評估中的局限

假設開發法的應用的前提是合理正確判定旅游娛樂用海的最有效利用方式，不僅僅包括用途，還包括項目規模，游客人群等，這不僅需要評估人員熟悉各種旅游娛樂用海項目，還要結合當地的旅游市場、區域經濟情況、供給需求情況等進行綜合分析，才能正確預測評估對象開發完成后的價值。假設開發法從價格構成的角度出發，認為開發成本、合理稅費和投資利潤是構成價格的主要部分，符合大眾的思維方式，更容易被認可，同時，計算簡單方便，因此，應用面相對廣泛。但是，正是由于假設開發法的易接受性，正確預測旅游娛樂用海開發完成后的總價值成為能否得到準確評估的關鍵，并成為應用的局限。

4.4 市場比較法在旅游娛樂用海評估中的局限

市場比較法以替代原則為基礎。市場比較法的應用前提在于能夠獲取同一區域、相同利用方式、與評估對象具有替代性、相似性的旅游娛樂用海比較案例，這也是評估結果準確與否的關鍵。市場比較法更注重評估對象的市場情況，因此，具有較強的說服力和可接受性。在收集、篩選合適的比較案例之后，評估人員根據市場交易情況、案例與評估對象的自然、社會因素對比修正，計算得出評估對象價格。因此，對于海域市場發展完善，交易案例豐富的地區，市場比較法的應用更為普遍。目前，海域評估剛剛起步，市場發育不夠健全，旅游娛樂用海的市場交易信息不透明，市場上可查的正常交易案例較少，若選擇的比較案例不能正確客觀反映評估對象的市場情況，市場比較法的應用基礎就不存在。這些情況都局限了市場比較法的應用。

4.5 資源質量評價比較法在旅游娛樂用海評估中的局限

資源質量評價比較法是市場比較法的延伸，在測算海域價格時，相對于市場比較法，其更加側重于旅游用海娛樂用海自然情況的對比修正。由于旅游娛樂用海的特殊性，在運用此方法的時候，要求選取的比準案例需要與待估海域具有替代性和相似性，建立科學的質量評價體系，同時，評估人員對影響價格的因素有更深入地了解和掌握，例如針對浴場、垂釣等不同用海方式，水溫、水質、氣溫等如何作用，如何對價格產生影響，影響幅度如何確定等。這些均影響了資源質量評價比較法測算結果的科學性和準確性。

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