試論房地產開發企業稅務籌劃

薛文翔

摘要：稅務籌劃在房地產企業各個階段都發揮著重要作用。文章通過深入剖析稅務籌劃企業籌備階段、開發階段、銷售階段、持有階段的作用，闡述了稅務籌劃在應對各階段風險時的措施。

關鍵詞：房地產開發；稅務籌劃

一、房地產開發企業中稅務籌劃的作用

（一）企業籌備階段的稅務籌劃

1. 幫助企業選擇合適的組織形式和結構。依照我國稅法相關規定，自己籌辦房地產企業或者多人合辦房地產企業都不需要繳納企業所得稅，而公司制的房地產企業不僅要上繳企業所得稅和個人所得稅，股東還要繳納20%的股息紅利稅。房地產企業應根據自己的戰略發展目標選擇適合自己的企業組織形式，而不是一味的選擇不用交納企業所得稅的組織形式，因為每一種組織形式在進行企業財務管理時都是各有優劣勢的。而在選擇企業組織結構時，房地產企業也要根據自身運作情況來選擇。子公司和分支機構構成了企業組織結構。對于子公司和分支機構來說，因為各子公司都有自己的法人代表，而分支機構沒有，在繳納稅款時，各子公司自己繳納，分支機構由總部代替繳納，所以總部可以利用分支機構來減輕稅務，但也要為分支機構承擔連帶責任。

2. 幫助企業選擇適合的籌資方法。房地產企業一直以來都面臨著因為經營周期長，需要很多的資金來運轉，但又很難獲得那么多資金的問題，而融資能幫助企業有效的解決以上問題。融資方式有多種，房地產企業應根據自己的戰略發展目標和經營情況選擇適合自己的融資方式。房地產企業的融資分為資本市場、吸引外資、銀行貸款融資等，最常用的就是債務融資和權益融資。權益融資雖然不用償還，但需要給投資者分股利，所以籌資成本相對較高；債務融資與權益融資相比，籌資成本較低，給投資者分的股利還可以抵扣稅款，但是這樣會使企業資本結構和財務管理遇到更大的風險；而租賃融資不僅能用在租賃融資方式下購買的固定資產用作“雙重抵稅”，還能減輕企業周轉資金的壓力。

3. 幫助企業選擇合適的建設項目。地址和規模是房地產企業在選擇建設項目時考慮的主要因素。根據我國的土地增值稅法規定：當納稅人建造商品房出售時，并且其增值額沒有超過扣除項目金額20%時，不征收納稅人的土地增值稅。而這一政策作為了房地產企業設定商品房單位面積價格的主要依據。

（二）企業發展項目時的稅務籌劃

1. 幫助企業選擇適當的建設方式。房地產企業在建設方式上有很多種選擇，房地產企業應根據自身的發展目標和經濟實力選擇合適的建設方式和項目。在建設項目時，就算投資方用不定產入股，他也要和合作者一同承擔投資風險，如果他把自己擁有的股權轉讓出去，他是不需要上繳營業稅的。如果采用代建方式，則客戶需要付給代建方一定的代建費用，但因為房地產權實質上沒有轉移，所以房地產企業不用上繳土地增值稅。

2. 科學扣除成本費用和利息。根據我國稅法相關規定，利息費用可以資本化計入成本費用，而無形資產和固定資產在計提折舊或者攤銷過程中產生的成本費用全部都能抵扣。房地產企業應有效利用這些優惠政策，在房地產企業能夠調控的限額范圍內抵扣業務招待費；房地產企業根據企業的經營情況分配廣告費的抵扣和延遲抵扣成本費用的比例；盡最大的可能避免出現交納罰金的現象，通過上述方法，減輕房地產企業的稅務負擔。

（三）企業銷售階段的稅務籌劃

1. 幫助企業制定合適的銷售價格。房地產在制定銷售價格時并不是越高越好，企業應全方面考慮征收土地增值稅的條件等因素。當房地產企業制定的價格超過了大部分群眾的購買能力，會直接損害到企業的收益，最終只會導致房屋積壓。

2. 企業銷售利益的稅務籌劃。

（1）設立專門的銷售公司，嚴格管理銷售收入。銷售公司可以通過轉銷和代銷方式來管理銷售收入。而房地產企業付給銷售公司的代理銷售費不僅可以當作成本費用，還能用來抵扣企業的土地增值稅。

（2）分開簽訂合同，分解銷售收入。以精裝房為例，精裝房的裝修費用可以在稅前抵扣成本費用，降低經營成本，但只要銷售價格上升，增值稅又會隨著上升，所以到最后房地產企業的經營成本不但沒有減少反而會增加。為了解決上述問題，房地產企業可以通過轉讓承包裝修項目和自己設立裝修公司的方法，還能采用差額方式，達到減輕稅務壓力和應稅收入的目標。

（3）通過促銷分解銷售收入。雖然房地產企業可以通過“價格折扣”的促銷方式降低應稅收入和稅務負擔，但這種方法只要出現小小的偏差，就會造成巨大的稅務籌劃風險，給企業帶來巨大的損失。

（四）企業持有階段的稅務籌劃

租賃方式是房地產企業處理積壓庫存最常用的方法，因為房屋出租不僅能解決積壓問題，還能給房地產公司帶來較大的收益，達到降低資金周轉壓力的目的。而科學、合理的稅務籌劃能將房屋出租帶來的收益最大化。

1. 幫助企業選擇適合的出租方法。根據我國稅法相關規定，房地產企業經由房屋出租獲得的利益必須上繳營業稅、房產稅、企業所得稅等，但經營投資則只需要上繳企業所得稅，所以房地產企業應將原來的房屋出租方式轉為經營投資，這樣就能最大限度的減輕企業所承擔的稅務壓力。

2. 幫助企業選擇恰當的會計處理方式。處理投資性房地產的會計方法有成本法和權益法兩種。成本法和權益法最大的區別就是成本法要進行計提折舊，而權益法不進行計提折舊。成本法是計量企業的歷史成本后再進行計提折舊，而權益法是計量公允價值，公允價值變動就決定了企業的損失。兩種方法相比較，因為成本法可以用資產折舊所得的費用抵扣稅款，在一定程度上減輕了企業的稅務負擔，所以成本法更加有利于房地產企業。

二、房地產企業應對不同階段稅務籌劃風險的措施

（一）企業籌備階段

房地產企業在籌備階段的主要工作是選擇組織形式和結構以及融資方式。房地產企業在選擇建立分公司還是子公司時，要考慮稅收征管部門監管房地產企業分公司的力度相對于監管子公司的力度較低和分支機構的虧損額是用母公司利潤來抵消等諸多因素，通過科學、合理分析企業自身盈利能力后，再進行選擇。在土地獲得方面，房地產企業可以通過并購和直接購買獲取土地，相對直接購買方式來說，因為土地沒有轉移，所以企業并購時不需要交納契稅，這種方式可以為企業省下一大筆的稅款。對于很多房地產企業來說，銀行貸款是最主要融資方式，但隨著銀行貸款政策越來越嚴格，企業貸款的難度也越來越大。所以，非金融機構逐漸成為了最受歡迎的融資方式，這種方式要求企業必須有合法的單據才能抵扣稅款，所以房地產企業應主動并經常和稅務管理部門進行交流，通過嚴格執行獨立交易原則最大限度的利用結算利息費用，不斷減輕企業稅務壓力。

（二）企業發展階段

在房地產的開發階段，為了降低房地產企業經營成本并獲得最大的利潤，企業應在嚴格執行有關稅法規定和會計制度的基礎上，選擇最恰當的成本核算方式，使得企業有足夠的周轉資金。在制定投資方案時，房地產企業應深入分析企業所得稅回轉問題，如果一個項目承包給外部企業，為了防止因為操作不合乎規矩而出現雙方沖突，所以需要在簽訂合同之前就搞清楚價格和獲得發票的方式。

（三）房地產銷售階段

在房地產銷售階段，為了減少增值稅額，稅務籌劃就要明確銷售收入。房地產企業要嚴格依照國家法律法規制定合理的銷售價格，提升民眾的購買率，從而提升售出率。在整體轉讓開發項目時，房地產企業有必要全面預測并計算該企業實施的稅務籌劃方案有沒有起到減輕稅務壓力的作用，防止出現其它稅種或所繳納稅款超出預計范圍等問題。

（四）房地產持有階段

在房地產持有階段，因為房地產開發企業的房產租賃和投資聯營活動是一同開展的，需要獲得更多有用的信息，所以企業應與稅務管理部門繼續保持交流，從而獲取最新資訊，根據市場的變動不斷調整企業房地產銷售價格、物業價格、租賃價格、管理費用，使其得到稅務局和群眾的認同。

三、結語

房地產企業必須根據自身情況選擇適合自己的企業組織形式和結構，在每個階段利用好稅務籌劃，企業不僅要與稅務征稅部門保持緊密聯系，還要學會隨著市場的變化調整銷售價格，并利用好融資的方法，達到不斷減輕企業周轉資金的壓力的目的，最終使企業獲得最大的收益。

參考文獻：

[1]歐柏生.淺談房地產企業的稅務籌劃[J].財經界（學術版），2014（17）.

[2]高鴿.房地產開發企業稅務籌劃研究[D].吉林大學，2013.

[3]常穎.房地產開發企業的稅務籌劃研究[D].遼寧師范大學，2014.

（作者單位：江蘇省弘升置業有限公司）