公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)影響

許曉世　倪松

摘要：文章對(duì)投資性房地產(chǎn)行業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)的影響——企業(yè)利潤(rùn)所有者權(quán)益和稅收進(jìn)行了研究，分析其對(duì)企業(yè)的影響。在此基礎(chǔ)上對(duì)公允價(jià)值計(jì)量如何在我國(guó)使用提出了建議，包括：完善公允價(jià)值理論體系、完善相關(guān)監(jiān)管機(jī)制以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，以進(jìn)一步完善公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值計(jì)量，財(cái)務(wù)影響

一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征

在我國(guó)投資性房地產(chǎn)是為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，其特點(diǎn)是應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)其實(shí)質(zhì)上是一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的行為，是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)；投資性房地產(chǎn)在目的、用途和狀態(tài)等方面區(qū)別于用來銷售的房地產(chǎn)和作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)的特征：

一是持有目的不是用于銷售。我國(guó)一些地方投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很完善，已經(jīng)可以進(jìn)行流通。房地產(chǎn)企業(yè)持有的可以列為企業(yè)的存貨等，但是從我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上來看，持有目的用于銷售的不可以分類為投資性房地產(chǎn)。

二是使用壽命比較長(zhǎng)，企業(yè)應(yīng)該考慮綜合因素對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)進(jìn)行計(jì)量，以正確反映資產(chǎn)的價(jià)值。使用壽命較短不可以列為投資性房地產(chǎn)。

三是企業(yè)取得的土地使用權(quán)應(yīng)該歸類為無形資產(chǎn)；企業(yè)持有土地使用權(quán)獲得的租金或資本增值應(yīng)該定義為投資房地產(chǎn)。

二、采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)影響

（一）影響資產(chǎn)價(jià)值

企業(yè)采用公允價(jià)值模式將有可能會(huì)影響企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)賬面價(jià)值。采用公允價(jià)值計(jì)量這將會(huì)提高了我國(guó)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)賬面價(jià)值，進(jìn)而企業(yè)相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債比率下降，降低了企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比率，從而使得企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得以下降，有利于提高其企業(yè)的再融資能力和提升企業(yè)的價(jià)值。房地產(chǎn)業(yè)是資金需求量巨大的行業(yè)，目前在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)主要是通過銀行貸款來獲得資金。近年來，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策來控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，提高了銀行借款的門檻，使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)融資困難的局面。以公允價(jià)值為后續(xù)計(jì)量模式增加了企業(yè)資產(chǎn)的賬面價(jià)值，提升了企業(yè)的價(jià)值，這些有助于企業(yè)向銀行借款，不會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)的償債能力影響企業(yè)的借款。在我國(guó)大部分企業(yè)由于企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率影響了企業(yè)向銀行借款，獲得發(fā)展資金。而這些可以提升企業(yè)的資產(chǎn)有助于企業(yè)獲得銀行的融資，增加了企業(yè)的融資能力。

（二）影響利潤(rùn)

根據(jù)規(guī)定，企業(yè)每年年末都需要對(duì)其價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)每年年末的資產(chǎn)的公允價(jià)值與上期進(jìn)行比較調(diào)整資產(chǎn)價(jià)值。這幾年，我國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較迅速，投資性房地產(chǎn)升值速度比較快?！肮蕛r(jià)值變動(dòng)損益”科目在貸方將因公允價(jià)值的變動(dòng)而有余額，增加了企業(yè)的利潤(rùn)。一個(gè)企業(yè)如果擁有較多優(yōu)質(zhì)投資性房地產(chǎn)，這些房地產(chǎn)的價(jià)值將會(huì)增加，從而增加了企業(yè)的利潤(rùn)。由于企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量時(shí)，公允價(jià)值的變動(dòng)將增減企業(yè)的利潤(rùn)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者可能擔(dān)心由于公允價(jià)值的變動(dòng)帶來企業(yè)利潤(rùn)的變動(dòng)。經(jīng)營(yíng)者可能擔(dān)心利潤(rùn)波動(dòng)比較大。企業(yè)應(yīng)該從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來考慮。企業(yè)開始使用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，每個(gè)會(huì)計(jì)期末都要對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，這個(gè)調(diào)整是建立在上期的公允價(jià)值的基礎(chǔ)上。開始轉(zhuǎn)變時(shí)企業(yè)的利潤(rùn)變化比較大，但經(jīng)很多期以后這個(gè)對(duì)企業(yè)的影響會(huì)逐漸降低，投資性房地產(chǎn)的價(jià)值趨向于賬面價(jià)值。

根據(jù)利潤(rùn)計(jì)算公式，企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)由于企業(yè)公允價(jià)值的變動(dòng)而變動(dòng)。當(dāng)一個(gè)企業(yè)擁有大量的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)每年都需要對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行復(fù)核，如果資產(chǎn)價(jià)值增加企業(yè)就需要增加投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，如果資產(chǎn)價(jià)值減少則要調(diào)減資產(chǎn)價(jià)值。無論是企業(yè)價(jià)值增加或者減少這些都會(huì)影響企業(yè)的利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的并不能都成為投資性房地產(chǎn)，有的需要確認(rèn)存貨有的需要確認(rèn)為無形資產(chǎn)，公允價(jià)值計(jì)量模式不會(huì)對(duì)這些資產(chǎn)產(chǎn)生影響。比如待出售房屋建筑物，仍采用成本模式對(duì)其進(jìn)行計(jì)價(jià)，并不因?yàn)楣蕛r(jià)值的變動(dòng)而變動(dòng)。如果一個(gè)企業(yè)將其持有的房屋建筑物改為出租是為了適用公允價(jià)值計(jì)量模式，企業(yè)在由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式的第一年，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值超過了原來的賬面價(jià)值需要進(jìn)行調(diào)整，但調(diào)整的是企業(yè)的所有者權(quán)益，不是調(diào)整企業(yè)的利潤(rùn)，所以這不會(huì)影響企業(yè)的利潤(rùn)。

（三）影響所有者權(quán)益

按照規(guī)定 ，企業(yè)不得隨意變更企業(yè)的會(huì)計(jì)處理，公允價(jià)值的變動(dòng)屬于企業(yè)會(huì)計(jì)政策的變更，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行處理。企業(yè)隨意變更會(huì)計(jì)處理方法會(huì)影響會(huì)計(jì)信息的可比性。準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。當(dāng)企業(yè)將存貨或者固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量下的投資性房地產(chǎn)時(shí)企業(yè)應(yīng)該確認(rèn)所有者差異，當(dāng)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式追溯調(diào)整所有者權(quán)益，調(diào)整資本公積以及未分配利潤(rùn)。雖然與存貨或者固定資產(chǎn)調(diào)整分錄不一樣，但是都是所有者權(quán)益。自有存貨或者固定資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換時(shí)的公允價(jià)值高于歷史成本時(shí)的賬面價(jià)值的差額計(jì)入其他綜合收益，這樣影響所有者權(quán)益。另外，為了防止企業(yè)通過不同計(jì)量方法的轉(zhuǎn)換來操縱企業(yè)的利潤(rùn)，該準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)把自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)的公允價(jià)值高于賬面價(jià)值時(shí)差額計(jì)入企業(yè)應(yīng)調(diào)整所有者權(quán)益；轉(zhuǎn)換時(shí)如果資產(chǎn)的原賬面價(jià)值大于公允價(jià)值時(shí)，其差額應(yīng)該計(jì)入當(dāng)期損益。這些規(guī)定基本上排除了公司通過計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換來操縱企業(yè)的利潤(rùn)。

（四）影響稅收

會(huì)計(jì)與稅法在成本模式下處理基本上是一致的。在應(yīng)用公允價(jià)值時(shí)，兩種處理模式有顯著的不同：在會(huì)計(jì)期末，公允價(jià)值下投資性房地產(chǎn)應(yīng)該調(diào)整賬面價(jià)值，這是會(huì)計(jì)所要求的，不計(jì)提折舊或攤銷，并且差額計(jì)入當(dāng)期損益；而稅法上不確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的損益，稅法上仍應(yīng)該按照投資執(zhí)行房地產(chǎn)的使用年限進(jìn)行計(jì)提折舊，調(diào)整企業(yè)的所得稅。可見，在公允價(jià)值計(jì)量模式下，會(huì)計(jì)和稅法對(duì)投資性房地產(chǎn)的處理兩者有顯著的差別，這將使得企業(yè)的會(huì)計(jì)處理業(yè)務(wù)更為復(fù)雜，提高了企業(yè)會(huì)計(jì)處理成本。主要體現(xiàn)以下兩方面：其一，稅法允許企業(yè)計(jì)提折舊攤銷，而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不允許，因此，需要企業(yè)在會(huì)計(jì)期末調(diào)整納稅所得。其二，在稅法上不要進(jìn)行公允價(jià)值變動(dòng)的確認(rèn)只要進(jìn)行納稅調(diào)整，而會(huì)計(jì)則需要確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)。因此，企業(yè)需進(jìn)行納稅調(diào)整。

此外，采用公允價(jià)值模式計(jì)量后，不再對(duì)其計(jì)提折舊、攤銷。在成本模式下，企業(yè)可以通過計(jì)提折舊來抵稅。最近幾年我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展比較迅速，房地產(chǎn)價(jià)格增速較快，采用公允價(jià)值計(jì)量大大增加了企業(yè)的利潤(rùn)。上市公司會(huì)因此而增加巨額所得額。但是隨著市場(chǎng)的飽和，這個(gè)對(duì)利潤(rùn)的影響將不大，從而對(duì)稅收影響也不是很大。

三、完善公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用的對(duì)策

（一）完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的細(xì)則，與國(guó)際準(zhǔn)則接軌

國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確指出：企業(yè)在應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮公允價(jià)值的計(jì)量模式，只有企業(yè)確實(shí)無法持續(xù)取得可靠公允價(jià)值時(shí)，企業(yè)才可以采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在國(guó)際上公允價(jià)值的估值技術(shù)被許多國(guó)家所采用，然而由于我國(guó)的市場(chǎng)還不完善暫時(shí)還不能采用國(guó)際的估值技術(shù)。我國(guó)應(yīng)該結(jié)合本國(guó)的實(shí)際情況再借鑒國(guó)外的一些做法來發(fā)展適合我國(guó)的公允價(jià)值估值技術(shù)。在制定細(xì)則中，模糊性語言和概念應(yīng)該少被使用，符合我國(guó)國(guó)情的公允價(jià)值計(jì)量的體系和框架在不久的將來應(yīng)該被制定出來。

（二）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的要求，我國(guó)企業(yè)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：其一，投資性房地產(chǎn)企業(yè)所在地要有活躍的交易市場(chǎng)；其二，企業(yè)在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)上能夠獲得取得同類或類似的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而使得投資性房地產(chǎn)企業(yè)獲得可靠公允的價(jià)值。這兩個(gè)條件缺一不可，必須同時(shí)具備。

企業(yè)可以采用多種合理的方法來確定投資性房地產(chǎn)的價(jià)值；如果一個(gè)企業(yè)無法獲得資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，企業(yè)可以從一些機(jī)構(gòu)獲得同類或類似房地產(chǎn)的最近交易的市場(chǎng)價(jià)格，并把交易日期，交易地區(qū)等諸多因素考慮在內(nèi)從而確定企業(yè)所持有的房地產(chǎn)的價(jià)格。公允價(jià)值的確定依賴于良好有序的市場(chǎng)，因此首先要建立良好有序的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。我們知道同類或類似房地產(chǎn)的價(jià)格在一定程度上是比較公允，它也是一個(gè)相對(duì)比較公開的信息。企業(yè)在評(píng)估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)可以依靠此信息。因此，公允價(jià)值的評(píng)估依賴于健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這樣更能取得更為合理的公允價(jià)值，同時(shí)在一定程度上也降低了企業(yè)利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)的空間。

（三）完善相關(guān)監(jiān)管機(jī)制

我國(guó)企業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但是對(duì)投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條件比較嚴(yán)格。雖然我國(guó)對(duì)應(yīng)用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量條件比較嚴(yán)格，但是由于對(duì)后續(xù)缺乏持續(xù)性的監(jiān)管從而使得存在很多問題。因此，即使開始企業(yè)能夠取得準(zhǔn)確的公允價(jià)值，但是后期缺乏持續(xù)性的監(jiān)管以及沒有普遍的使用方法，也使得企業(yè)未能真正反映資產(chǎn)的價(jià)值。必須查處企業(yè)尤其是上市公司應(yīng)用公允價(jià)值操縱企業(yè)利潤(rùn)，編制虛假的財(cái)務(wù)報(bào)告。監(jiān)管部門披露上市公司非法使用盈余管理的行為；建立公允價(jià)值審計(jì)的制度，對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量技術(shù)進(jìn)行審查，規(guī)范公允價(jià)值的確定程序，出臺(tái)關(guān)于公允價(jià)值估值技術(shù)的相關(guān)可操作準(zhǔn)則。

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（作者單位：許曉世，江蘇大學(xué)國(guó)有資產(chǎn)管理處；倪松，江蘇大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院）