關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的探析

沈文萍

【摘要】在日益激烈的市場競爭中，要想獲得更大的經(jīng)營利潤，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)成本管理，實現(xiàn)對成本的有效控制。房地產(chǎn)的成本控制是指在房地產(chǎn)開發(fā)時對主要開銷中的可變費(fèi)用的管理和控制。這些費(fèi)用不僅是可以控制的資本費(fèi)用，還是對房產(chǎn)項目中經(jīng)濟(jì)收益影響比較大的費(fèi)用。本文將從對房地產(chǎn)成本控制方面的定義出發(fā)，通過解析房地產(chǎn)成本的組成類別，最后逐漸從各個環(huán)節(jié)提出對房地產(chǎn)成本的控制措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；構(gòu)成類別；控制措施

1引言

近期以來，我國的房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展飛速，在一定程度上推動了其行業(yè)的快速發(fā)展和進(jìn)步，但是發(fā)展太快也帶來許多問題，如房價過高等。因此，為了更好的使市場穩(wěn)定，政府以及有關(guān)部門采取了一系列調(diào)控市場的措施，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)更加穩(wěn)定成熟的發(fā)展。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，想要最大化實現(xiàn)自身效益，就應(yīng)該從決策到實施等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的成本預(yù)算、資源使用控制，實現(xiàn)減少資源使用以及降低能耗從而增加自身的經(jīng)濟(jì)效益。本文中將結(jié)合所學(xué)知識以及相應(yīng)經(jīng)驗，對該項目進(jìn)行淺析。

2成本控制

房地產(chǎn)成本控制是對項目實施中各項成本構(gòu)成所占的比例、可控性、彈性空間等進(jìn)行科學(xué)分析，在初始決策時對成本進(jìn)行估算，在有了設(shè)計方案后再進(jìn)行成本預(yù)算以及成本動態(tài)控制，最終實現(xiàn)項目利潤指標(biāo)的一個完整的過程。通俗來說就是把房地產(chǎn)項目的各項成本與費(fèi)用控制在預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的一系列組織管理活動被稱為房地產(chǎn)成本控制，它是一種全過程、全員的的管理活動。強(qiáng)化房地產(chǎn)成本控制與管理是房地產(chǎn)企業(yè)增加收入、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要方式之一，同時成本控制也是影響企業(yè)生存與發(fā)展以及在激烈的房地產(chǎn)行業(yè)競爭中立于不敗之地的關(guān)鍵因素。總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若是想在日益激烈的市場競爭中長期處于優(yōu)勢地位，取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在成本控制方面投入足夠的重視。

3房地產(chǎn)成本的構(gòu)成

要探究房地產(chǎn)項目的成本控制問題，首先需要弄清房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的基本構(gòu)成，在一定時期內(nèi)為設(shè)計、建設(shè)以及銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而支出的各種費(fèi)用被稱為房地產(chǎn)開發(fā)成本。如表一所示，詳細(xì)地介紹了房地產(chǎn)成本的構(gòu)成類別。

表一.房地產(chǎn)成本類別

成本類別 釋義

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)級批租地價 在開發(fā)房地產(chǎn)時，會向居民征用土地而產(chǎn)生的費(fèi)用，包括原有建筑的拆遷補(bǔ)償、征地費(fèi)用還有安置費(fèi)用等，以及以批租方式得到土地的批租地價。這些費(fèi)用都是房地產(chǎn)前期開發(fā)所需要準(zhǔn)備的費(fèi)用，其中土地費(fèi)用最為常見。對于決定是否開發(fā)一個項目之前，房地產(chǎn)商需要評估項目的可行性，預(yù)算土地費(fèi)用，即通過容積率和土地面積等方面的換算，評估出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本。

前期工程費(fèi) 指房屋、土地開發(fā)前需要準(zhǔn)備的規(guī)劃、設(shè)計方案、可行性分析以及場地平整、水文地質(zhì)勘察等所發(fā)生的費(fèi)用。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 在土地、房屋的開發(fā)過程中，供水、供氣、供電、排水、排污系統(tǒng)、通訊、照明、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)備費(fèi)用。

建筑安裝工程費(fèi) 按照建筑施工圖紙施工時，土地房屋開發(fā)項目所需要的各類設(shè)備費(fèi)和建筑工程費(fèi)。

開發(fā)間接費(fèi) 指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部部門獨(dú)立核算單位及建筑場地為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理級別人員和建筑工人的工資、月底福利費(fèi)、機(jī)器設(shè)備折舊、修理費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、勞務(wù)加班費(fèi)、等間接發(fā)生的費(fèi)用

公共配套設(shè)施 主要居民樓范圍內(nèi)的公用設(shè)施、娛樂設(shè)施和綠地。包括道路休整、公交場地、各類公用管線、環(huán)衛(wèi)設(shè)施及其所需要的建筑物。公共設(shè)施應(yīng)該有教育場地、醫(yī)療環(huán)境、文化場所、體育活動中心、商業(yè)區(qū)、小區(qū)服務(wù)、行政管理和綠地等。

不可預(yù)見費(fèi)用 包括漲價預(yù)備費(fèi)和基本預(yù)備費(fèi)。

開發(fā)期間費(fèi)用 開發(fā)期間的費(fèi)用估算主要是指各類項目在開發(fā)過程中引起的財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用等，還有地方政府以及相關(guān)部門按照相應(yīng)條款收取的費(fèi)用。

4成本控制措施

4.1房地產(chǎn)開發(fā)前決策階段的成本控制

項目的決策階段，具體指房地產(chǎn)項目的開發(fā)和決定階段，這一階段，需要根據(jù)現(xiàn)有的各種資料與數(shù)據(jù)，對待開發(fā)的房地產(chǎn)項目進(jìn)行綜合性全面的評估，從而確定該項目是否具有被開發(fā)以及生產(chǎn)的必要性。在決策階段，相關(guān)部門必須隨時了解最新的當(dāng)?shù)厥姓?guī)劃的研究，并且對周圍環(huán)境未來的發(fā)展做出分析，牢牢把握市場前景，以最終的評估結(jié)果來確定是否對房地產(chǎn)項目的進(jìn)行投資這一大致決策。因此，該環(huán)節(jié)大體上決定了房地產(chǎn)項目在未來的實施過程中的基本成本走向。要實現(xiàn)對整個工程的成本控制與管理就必須切實做好項目決策階段的成本控制工作。

4.1.1房地產(chǎn)項目的售價評估

相關(guān)部門應(yīng)該注意將用戶的需求與自身的產(chǎn)品情況相結(jié)合，進(jìn)行合理的銷售價格預(yù)測，這樣可以有效實現(xiàn)對預(yù)期收益的控制，也就是說具體的銷售價格需要通過對房產(chǎn)項目的最終經(jīng)濟(jì)價值的預(yù)測來確定。因此，相關(guān)部門需要在工程項目的設(shè)計和決策階段，就進(jìn)行相關(guān)的市場發(fā)展趨勢以及價格預(yù)測的分析工作，這樣才能真正實現(xiàn)對該項目的掌控，也能夠?qū)ζ溟_發(fā)價值有更加清晰的定位。

4.1.2房地產(chǎn)項目的成本分析及控制

成本因素調(diào)研分析，指在進(jìn)行房地產(chǎn)項目的管理過程中，對所有項目的各種因素進(jìn)行具體的成本分析，包括對項目中使用到的各種設(shè)備、材料、技術(shù)以及人力支出等方面的成本進(jìn)行分析，由具體的項目支出來確定對房地產(chǎn)項目的總體成本的分析。在此過程中，不能簡單的只考慮到市場平均價格，還需要因地制宜對當(dāng)?shù)氐奶厥庖蛩丶右钥紤]，最大程度得出最符合實際施工情況的數(shù)據(jù)。

4.2房地產(chǎn)開發(fā)前設(shè)計階段成本控制

設(shè)計階段的成本管理與控制，指在確定具體的設(shè)計方案之前，為了實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的成本管理和控制，而對房地產(chǎn)項目的結(jié)構(gòu)形式以及使用工藝進(jìn)行全面的成本評估。工程的具體施工過程需要受到設(shè)計方案的管理，通過對房地產(chǎn)項目設(shè)計階段進(jìn)行有效控制從而實現(xiàn)對施工成本的有效控制。

4.3房地產(chǎn)開發(fā)過程中建筑階段的成本控制

首先，強(qiáng)化對施工圖的審核與細(xì)化。施工圖紙設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣以及審核的水平，將直接影響著成本控制。在建設(shè)施工過程中優(yōu)質(zhì)的施工圖紙，能夠最大程度的減少可變因素和不確定因素對工程造成的影響。控制成本的關(guān)鍵所在就是強(qiáng)化房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中的施工圖審核與細(xì)化工作。其次，加強(qiáng)對工程施工招標(biāo)、材料采購招標(biāo)以及合同管理的審核。在房地產(chǎn)項目的招標(biāo)過程中，要選擇公開的招標(biāo)方式，讓盡可能多的符合要求的企業(yè)參與招標(biāo)，從而選擇既能滿足工程需要，又能最大程度的實現(xiàn)建設(shè)成本控制的施工單位。派合格的現(xiàn)場代表對施工現(xiàn)場進(jìn)行有效管理，并委托信譽(yù)度高的監(jiān)理公司，進(jìn)一步加強(qiáng)對工程工期、成本、質(zhì)量的管理。工程預(yù)算與施工現(xiàn)場檢查緊密相關(guān)，盡可能控制不必要的成本上升，使工程成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)，充分發(fā)揮預(yù)算工作對成本控制的預(yù)警作用以及輔助作用。

4.4竣工結(jié)算階段成本控制

工程竣工結(jié)算指的是在工程完成后對整個工程的支出進(jìn)行詳細(xì)、準(zhǔn)確的核算，在竣工結(jié)算過程中，需要參照工程施工前期制定的工程施工預(yù)算對各項竣工驗收的成本進(jìn)行嚴(yán)格的審核，從而確保每一項工程的支出有據(jù)可尋。

5結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)成本在房地產(chǎn)價格的決策方面起著至關(guān)重要的作用，而房地產(chǎn)的價格與社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)。它的波動既能反映一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平，又影響著廣大人民的生活水平。房地產(chǎn)價格影響著國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與政策。因此，對房地產(chǎn)成本進(jìn)行控制，對國家經(jīng)濟(jì)保持健康以及實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展發(fā)揮著重大的現(xiàn)實意義。

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