工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理

劉林平

【摘要】商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了高速發(fā)展之后，已經(jīng)慢慢出現(xiàn)理性回歸的信號(hào)，然而在這一時(shí)候，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始逐步興起，因?yàn)榕c商業(yè)地產(chǎn)相比，其進(jìn)入門檻較低，并且土地價(jià)格相對(duì)也比較便宜，此外，它的回報(bào)率也是清晰可見(jiàn)的，種種原因促使其成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的一個(gè)新熱點(diǎn)。為此，本文將主要對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】工業(yè)地產(chǎn)；新熱點(diǎn)；運(yùn)營(yíng)管理

0引言

工業(yè)地產(chǎn)指的是所有具備工業(yè)類土地使用性質(zhì)的熟地、毛地以及該土地上的所有建筑物及附屬物。和商業(yè)地產(chǎn)以及住宅地產(chǎn)相比較而言，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在招商管理、業(yè)態(tài)定位以及選址等方面都存在著本質(zhì)的不同。工業(yè)地產(chǎn)支撐著工業(yè)生產(chǎn)，對(duì)于工業(yè)的發(fā)展能夠起到輔助和配套的作用。為此，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行研究是十分有必要的。

1工業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目遇到的困難和面臨的機(jī)遇

1.1遇到的困到

第一，工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育比較滯后。長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，地方政府一直以低價(jià)位的工業(yè)用地來(lái)吸引開(kāi)發(fā)商，這是導(dǎo)致我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)久以來(lái)處于低水平狀態(tài)的主要原因。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)工業(yè)地產(chǎn)的理念，也不具備充足的專業(yè)運(yùn)營(yíng)知識(shí)，還有工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較低等都會(huì)使得地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨投資風(fēng)險(xiǎn)。第二，工業(yè)用地的供應(yīng)量不斷縮減。第三，經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)造成了嚴(yán)重的影響。制造業(yè)是工業(yè)地產(chǎn)最大的消費(fèi)群體，所以在中小企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不景氣這種背景下，工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也相應(yīng)地會(huì)處于低迷狀態(tài)。

1.2面臨的機(jī)遇

第一，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)制造了機(jī)遇。我國(guó)部分現(xiàn)發(fā)展地區(qū)當(dāng)前正面臨產(chǎn)業(yè)升級(jí)，其中一部分產(chǎn)業(yè)將會(huì)被轉(zhuǎn)移到后發(fā)展地區(qū)，這樣一來(lái)就會(huì)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目形成更大的需求，工業(yè)地產(chǎn)就會(huì)因此而獲得發(fā)展的機(jī)遇。第二，金融危機(jī)帶來(lái)的企業(yè)倒閉，近期出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及前些年的過(guò)度開(kāi)發(fā)，使得工業(yè)物業(yè)已經(jīng)形成了一種明顯過(guò)剩的趨勢(shì)，這種情況下，很多業(yè)主就需要專業(yè)的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商為其提供因應(yīng)之策。

2工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理具備的主要特點(diǎn)

2.1在工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理當(dāng)中，人的作用非常突出

工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)出的是一種無(wú)形的產(chǎn)品，其屬于服務(wù)范疇。工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和制造業(yè)不同，其主要是以人為中心組織運(yùn)營(yíng)管理。制造業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理以生產(chǎn)成本、生產(chǎn)質(zhì)量以及生產(chǎn)進(jìn)度為主要控制對(duì)象，然而工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理通常都是一種人對(duì)人的管理，在工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中，客戶能夠發(fā)揮出重要的作用[1]。制造業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)系統(tǒng)一般都是封閉的，客戶無(wú)法直接參與其中，但是客戶可以直接參與到工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理當(dāng)中，客戶產(chǎn)生的積極作用能夠提高其管理效率，當(dāng)然也存在著相反的情況。此外，在工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，因?yàn)殇N售和運(yùn)營(yíng)這兩種職能幾乎不會(huì)出現(xiàn)分離現(xiàn)象，服務(wù)于第一線的員工一般情況下都要同時(shí)對(duì)銷售和運(yùn)營(yíng)這兩種職能進(jìn)行承擔(dān)，他們的行為會(huì)在很大程度上影響運(yùn)營(yíng)管理的效果，所以，一定要以人為中心展開(kāi)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理活動(dòng)，在設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的時(shí)候應(yīng)采用人員集成的方法。

2.2人力資本必須具備密集性是工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理提出的要求

同制造業(yè)相比較來(lái)看，員工在工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中具有更加重要的地位，主要有兩個(gè)原因：其一，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理通常都是以人為中心的運(yùn)營(yíng)過(guò)程，在很大程度上運(yùn)營(yíng)結(jié)果會(huì)受到人員表現(xiàn)的影響。其次，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)結(jié)果在很大程度上會(huì)受到員工自身知識(shí)及技能的影響。工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中的技術(shù)進(jìn)步通常都表現(xiàn)為管理水平的上升以及員工技能的更新，所以，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中一項(xiàng)重要的內(nèi)容就是為員工提供長(zhǎng)期的培訓(xùn)。

2.3運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方式必須具備統(tǒng)一性

制造業(yè)能夠利用不同的生產(chǎn)系統(tǒng)生產(chǎn)出同一種產(chǎn)品，可以分別設(shè)計(jì)生產(chǎn)系統(tǒng)和產(chǎn)品，但是在工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中，一定要同時(shí)設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)管理的提供系統(tǒng)和服務(wù)，因?yàn)樗奶峁┫到y(tǒng)對(duì)于服務(wù)本身來(lái)說(shuō)是一個(gè)組成部分。因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)管理的生產(chǎn)和消費(fèi)幾乎是同時(shí)進(jìn)行的，無(wú)法進(jìn)行分割，所以，在設(shè)計(jì)其運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)的時(shí)候，必須要堅(jiān)持統(tǒng)一性原則。

3工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理存在的主要問(wèn)題

第一，重視的僅僅是短期的銷售業(yè)績(jī)，沒(méi)有對(duì)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃形成重視，大多數(shù)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)短期利潤(rùn)過(guò)于看重，不愿展開(kāi)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃，所以，項(xiàng)目通常的不具備可持續(xù)發(fā)展的能力。第二，輕建設(shè)，重招商；建設(shè)在前，招商在后。項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)的其中一項(xiàng)內(nèi)容就是營(yíng)銷招商，并且這一部分內(nèi)容也是工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最為重視的。從實(shí)質(zhì)上看，建設(shè)項(xiàng)目的過(guò)程其實(shí)就是提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過(guò)程，它和招商具有同等的重要性。一部分企業(yè)在運(yùn)作工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候照搬住宅開(kāi)發(fā)的模式，即先將項(xiàng)目建好，之后進(jìn)行招商。但其實(shí)，這是一種不科學(xué)的做法。第三，企業(yè)沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理形成足夠的重視。目前存在著很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不具備運(yùn)營(yíng)管理概念，他們認(rèn)為那些都是制造業(yè)的事情，對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理而言無(wú)關(guān)緊要。這種思想的存在也是當(dāng)前工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難以有序發(fā)展的又一原因

4提高工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理水平的相關(guān)對(duì)策

4.1運(yùn)用整體的思維，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目展開(kāi)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理

整體的思維指的是將工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目擁有的整個(gè)價(jià)值鏈當(dāng)做起點(diǎn)，并從全局和整體的角度來(lái)對(duì)資源進(jìn)行整合；統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理指的是將項(xiàng)目的良性經(jīng)營(yíng)和持續(xù)發(fā)展作為目標(biāo)，制定出一套具有系統(tǒng)性且切實(shí)可行的運(yùn)營(yíng)管理方案[2]。在招商的過(guò)程中要持續(xù)調(diào)整項(xiàng)目，使其得到優(yōu)化，此外，在進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候要對(duì)企業(yè)之間的合作與共享進(jìn)行充分考慮，充分考慮產(chǎn)業(yè)的集群優(yōu)勢(shì)和集聚效應(yīng)，利用優(yōu)秀的企業(yè)去吸引另外一部分優(yōu)秀的企業(yè)，最終促使整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)得到提升。

4.2對(duì)傳統(tǒng)的“建造-銷售”這種模式加以改變，從長(zhǎng)周期的角度來(lái)強(qiáng)化項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理

工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該以追求長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性的投資回報(bào)為目標(biāo)。開(kāi)發(fā)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從資金的籌措、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)一直到工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)的提供等環(huán)節(jié)，都需要展開(kāi)一系列的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，需要耗費(fèi)大量的資金和時(shí)間，所以，應(yīng)該將一些新的運(yùn)營(yíng)管理方案有效地制定出來(lái)。比如，將工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)嫁接到資本市場(chǎng)當(dāng)中，引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)投資；此外，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還可以對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行參股，用租金換取股權(quán)，之后在被投資企業(yè)盈利或者是上市溢價(jià)的時(shí)候?qū)⑺值墓煞蒉D(zhuǎn)讓出去，以獲得成本的回收。

4.3對(duì)全程運(yùn)營(yíng)管理形成重視

開(kāi)發(fā)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H僅是項(xiàng)目的開(kāi)始階段，項(xiàng)目成功的關(guān)鍵還需要依靠持續(xù)性的運(yùn)營(yíng)管理，原因是任何一位投資者都必須通過(guò)后期的租金收入才能夠?qū)崿F(xiàn)投資回報(bào)。開(kāi)發(fā)商要明確工業(yè)生產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的功能，然而后期的服務(wù)對(duì)產(chǎn)品到達(dá)高品質(zhì)的關(guān)鍵。只有促使專業(yè)化運(yùn)作問(wèn)題得到有效解決，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才能夠?qū)崿F(xiàn)后期經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)發(fā)展。在進(jìn)行后期經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，運(yùn)營(yíng)管理要做到統(tǒng)籌計(jì)劃，統(tǒng)一安排企業(yè)的入駐、日常管理活動(dòng)以及對(duì)外形象宣傳等，此外還需要對(duì)與政府相關(guān)部門關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)，不斷地進(jìn)行招商。在開(kāi)發(fā)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中要求開(kāi)發(fā)商必須要做到經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)經(jīng)營(yíng)者以及投資者這三種身份的統(tǒng)一[3]。工業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)一樣，雖然都屬于房地產(chǎn)業(yè)的范疇，但是它們的投資、融資、質(zhì)量、技術(shù)、銷售、經(jīng)營(yíng)、管理、生產(chǎn)等模式都是有區(qū)別的。

5結(jié)語(yǔ)

總之，工業(yè)地產(chǎn)是當(dāng)前國(guó)內(nèi)一項(xiàng)相對(duì)熱門的投資行業(yè)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該結(jié)合自身工資的資源狀況以及工業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)，選擇合適的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。此外，還要運(yùn)用更具專業(yè)性的運(yùn)營(yíng)管理模式，對(duì)后期服務(wù)能力形成重視，促使其實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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