工業地產項目的運營管理

劉林平

【摘要】商業地產在經歷了高速發展之后，已經慢慢出現理性回歸的信號，然而在這一時候，工業地產開始逐步興起，因為與商業地產相比，其進入門檻較低，并且土地價格相對也比較便宜，此外，它的回報率也是清晰可見的，種種原因促使其成為房地產開發企業投資的一個新熱點。為此，本文將主要對工業地產項目的運營管理進行探討。

【關鍵詞】工業地產；新熱點；運營管理

0引言

工業地產指的是所有具備工業類土地使用性質的熟地、毛地以及該土地上的所有建筑物及附屬物。和商業地產以及住宅地產相比較而言，工業地產項目在招商管理、業態定位以及選址等方面都存在著本質的不同。工業地產支撐著工業生產，對于工業的發展能夠起到輔助和配套的作用。為此，對工業地產項目的運營管理進行研究是十分有必要的。

1工業開發項目遇到的困難和面臨的機遇

1.1遇到的困到

第一，工業地產市場發育比較滯后。長時間以來，地方政府一直以低價位的工業用地來吸引開發商，這是導致我國工業地產市場長久以來處于低水平狀態的主要原因。開發商沒有充分認識工業地產的理念，也不具備充足的專業運營知識，還有工業地產市場化程度較低等都會使得地產項目開發面臨投資風險。第二，工業用地的供應量不斷縮減。第三，經濟危機對工業地產項目運營造成了嚴重的影響。制造業是工業地產最大的消費群體，所以在中小企業經濟效益不景氣這種背景下，工業地產市場也相應地會處于低迷狀態。

1.2面臨的機遇

第一，國內產業轉移為工業地產項目的開發制造了機遇。我國部分現發展地區當前正面臨產業升級，其中一部分產業將會被轉移到后發展地區，這樣一來就會對工業地產項目形成更大的需求，工業地產就會因此而獲得發展的機遇。第二，金融危機帶來的企業倒閉，近期出現的產業轉移以及前些年的過度開發，使得工業物業已經形成了一種明顯過剩的趨勢，這種情況下，很多業主就需要專業的地產運營商為其提供因應之策。

2工業地產項目運營管理具備的主要特點

2.1在工業地產項目的運營管理當中，人的作用非常突出

工業地產項目產出的是一種無形的產品，其屬于服務范疇。工業地產項目和制造業不同，其主要是以人為中心組織運營管理。制造業的運營管理以生產成本、生產質量以及生產進度為主要控制對象，然而工業地產項目的運營管理通常都是一種人對人的管理，在工業地產項目運營管理中，客戶能夠發揮出重要的作用[1]。制造業企業的生產系統一般都是封閉的，客戶無法直接參與其中，但是客戶可以直接參與到工業地產項目的運營管理當中，客戶產生的積極作用能夠提高其管理效率，當然也存在著相反的情況。此外，在工業地產項目運營管理過程中，因為銷售和運營這兩種職能幾乎不會出現分離現象，服務于第一線的員工一般情況下都要同時對銷售和運營這兩種職能進行承擔，他們的行為會在很大程度上影響運營管理的效果，所以，一定要以人為中心展開工業地產項目運營管理活動，在設計運營系統的時候應采用人員集成的方法。

2.2人力資本必須具備密集性是工業地產項目運營管理提出的要求

同制造業相比較來看，員工在工業地產項目運營管理中具有更加重要的地位，主要有兩個原因：其一，工業地產項目運營管理通常都是以人為中心的運營過程，在很大程度上運營結果會受到人員表現的影響。其次，工業地產項目的服務結果在很大程度上會受到員工自身知識及技能的影響。工業地產項目運營管理過程中的技術進步通常都表現為管理水平的上升以及員工技能的更新，所以，工業地產項目運營管理中一項重要的內容就是為員工提供長期的培訓。

2.3運營管理系統的設計方式必須具備統一性

制造業能夠利用不同的生產系統生產出同一種產品，可以分別設計生產系統和產品，但是在工業地產項目運營管理中，一定要同時設計運營管理的提供系統和服務，因為它的提供系統對于服務本身來說是一個組成部分。因為運營管理的生產和消費幾乎是同時進行的，無法進行分割，所以，在設計其運營管理系統的時候，必須要堅持統一性原則。

3工業地產項目運營管理存在的主要問題

第一，重視的僅僅是短期的銷售業績，沒有對長期的戰略規劃形成重視，大多數工業地產開發商對短期利潤過于看重，不愿展開長期的戰略規劃，所以，項目通常的不具備可持續發展的能力。第二，輕建設，重招商；建設在前，招商在后。項目管理運營的其中一項內容就是營銷招商，并且這一部分內容也是工業地產開發商最為重視的。從實質上看，建設項目的過程其實就是提供優質服務的過程，它和招商具有同等的重要性。一部分企業在運作工業地產項目的時候照搬住宅開發的模式，即先將項目建好，之后進行招商。但其實，這是一種不科學的做法。第三，企業沒有對項目運營管理形成足夠的重視。目前存在著很多地產開發企業不具備運營管理概念，他們認為那些都是制造業的事情，對于工業地產項目的運營管理而言無關緊要。這種思想的存在也是當前工業地產項目開發難以有序發展的又一原因

4提高工業地產項目運營管理水平的相關對策

4.1運用整體的思維，對工業地產項目展開統一運營管理

整體的思維指的是將工業地產項目擁有的整個價值鏈當做起點，并從全局和整體的角度來對資源進行整合；統一運營管理指的是將項目的良性經營和持續發展作為目標，制定出一套具有系統性且切實可行的運營管理方案[2]。在招商的過程中要持續調整項目，使其得到優化，此外，在進行設計的時候要對企業之間的合作與共享進行充分考慮，充分考慮產業的集群優勢和集聚效應，利用優秀的企業去吸引另外一部分優秀的企業，最終促使整個項目的品質得到提升。

4.2對傳統的“建造-銷售”這種模式加以改變，從長周期的角度來強化項目運營管理

工業地產開發商應該以追求長期性和穩定性的投資回報為目標。開發工業地產項目從資金的籌措、基礎設施的建設、經營項目的開發一直到工業地產產業和服務的提供等環節，都需要展開一系列的經營活動，需要耗費大量的資金和時間，所以，應該將一些新的運營管理方案有效地制定出來。比如，將工業地產市場嫁接到資本市場當中，引進風險投資；此外，工業地產開發商還可以對企業的生產項目進行參股，用租金換取股權，之后在被投資企業盈利或者是上市溢價的時候將所持的股份轉讓出去，以獲得成本的回收。

4.3對全程運營管理形成重視

開發工業地產項目僅僅是項目的開始階段，項目成功的關鍵還需要依靠持續性的運營管理，原因是任何一位投資者都必須通過后期的租金收入才能夠實現投資回報。開發商要明確工業生產是工業地產的功能，然而后期的服務對產品到達高品質的關鍵。只有促使專業化運作問題得到有效解決，工業地產項目才能夠實現后期經營的可持續發展。在進行后期經營的過程中，運營管理要做到統籌計劃，統一安排企業的入駐、日常管理活動以及對外形象宣傳等，此外還需要對與政府相關部門關系進行協調，不斷地進行招商。在開發工業地產項目的過程中要求開發商必須要做到經營者、物業經營者以及投資者這三種身份的統一[3]。工業地產和住宅地產一樣，雖然都屬于房地產業的范疇，但是它們的投資、融資、質量、技術、銷售、經營、管理、生產等模式都是有區別的。

5結語

總之，工業地產是當前國內一項相對熱門的投資行業，開發商應該結合自身工資的資源狀況以及工業地產的特點，選擇合適的開發模式進行開發。此外，還要運用更具專業性的運營管理模式，對后期服務能力形成重視，促使其實現可持續發展。

【參考文獻】

[1]司成均.工業地產發展面臨的機遇研究[J].山西建筑，2012（12）：35

[2]王輝龍.工業地產項目的運營管理[J].經營與管理，2013（04）

[3]李連元.工業地產：以專業化謀發展[J].城市開發，2012（08）