房地產(chǎn)工程管理方法分析

陳志剛

【摘要】本文首先介紹了房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容，然后分析了房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的問題，最后提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理的方法和措施。房地產(chǎn)工程管理的根本目的就是要進(jìn)行合理的有計劃的安排組織工程建設(shè)的整個過程，本文以下進(jìn)行了詳細(xì)的探析。

【關(guān)鍵詞】工程管理;?房地產(chǎn);?有效方法

房地產(chǎn)工程管理對于房地產(chǎn)企業(yè)而言意義重大，是確保施工順利進(jìn)行，保證施工質(zhì)量，提高企業(yè)效益的有效措施。

一、房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)工程管理的范圍和內(nèi)容，從流程上看，包括前期準(zhǔn)備，工程的技術(shù)、計劃、質(zhì)量、成本、監(jiān)理、施工、移交以及保修維護(hù)等，核心是對工程進(jìn)行組織和調(diào)控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行其管理職能，對工程項目進(jìn)行綜合的管理。工程管理部要根據(jù)相關(guān)的標(biāo)注和規(guī)范，運用行之有效的方法和實際的管理措施，對整個工程系統(tǒng)運行進(jìn)行有計劃的協(xié)調(diào)、組織和控制，保證整個工程能夠順利進(jìn)行。加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理，對實現(xiàn)工程預(yù)期的目標(biāo)和效益具有非常重要的作用。

另一方面，房地產(chǎn)工程管理對管理人員提出更高的要求。房地產(chǎn)工程管理人員要有較高的綜合素質(zhì)，還要在實際工作中通過不斷的學(xué)習(xí)，提高自身的實際操作能力、組織能力和表達(dá)能力等。具體表現(xiàn)在，管理人員要有良好的職業(yè)道德、責(zé)任心和事業(yè)心;良好的身體素質(zhì);扎實的基礎(chǔ)理論知識;豐富的工作經(jīng)歷和實際經(jīng)驗;能夠充分熟悉和掌握房地產(chǎn)工程管理相關(guān)的規(guī)程和法律;對關(guān)鍵和重要的條文能夠進(jìn)行深刻的理解和認(rèn)識，具備較高的工程驗收和監(jiān)測方面的專業(yè)知識;同時，還要有較強(qiáng)的工作協(xié)調(diào)能力，能夠正確處理單位和個人之間的關(guān)系，具有較強(qiáng)的判斷識別能力;針對工程管理中出現(xiàn)的問題能夠進(jìn)行妥善處理。

二、房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的問題

1、對于開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足

大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司為了更快的把商品房建造起來或者為了與其他競爭者競爭，往往前期開始的比較迅速，沒有什么準(zhǔn)備工作，更不要說是詳細(xì)的計劃了。在比較好的地段慌慌張張的建起了，然而因為準(zhǔn)備不足，并不適合購房者的意愿，這就造成了房源和消費者的期望不對口，也造成了開發(fā)建造的失敗。有些也因為建造房與周圍環(huán)境和城市不符合，造成無法賣出房子。

2、?項目缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃

許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在盲目性，在利潤的驅(qū)動下，項目盲目上馬，目標(biāo)性差。往往就是做了一些臨時性的目標(biāo)，也會因為某些原因無法實現(xiàn)，或者改成了其它的計劃，大大的影響了項目的正常進(jìn)行。這就造成了項目結(jié)果和顧客的要求有一定的誤差，還有造成預(yù)算遠(yuǎn)超預(yù)期。

3、完工時驗收以及各種管理不嚴(yán)謹(jǐn)

為了縮短工期，都是盡量縮短驗收環(huán)節(jié)，但是房地產(chǎn)開發(fā)單位對工程施工中分項驗收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴(yán)格，一直到工程完工驗收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗收資料不完全等情況。所以如果施工有多個單位合作完成，那么在工程期間的詳細(xì)記錄對于驗收就很重要了，可以發(fā)現(xiàn)是哪個公司出現(xiàn)了錯誤，對于公司的責(zé)任分配起到很大作用。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理的方法和措施

1、?完善規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時了解國家規(guī)劃部門相關(guān)政策法規(guī)，尋找政策保護(hù)。尤其是在當(dāng)前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規(guī)定的新規(guī)定頻頻發(fā)布。同時，開發(fā)部門在負(fù)責(zé)考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國家及地方相關(guān)部門批準(zhǔn)才能開展后續(xù)工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進(jìn)地完成。房地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合市場行情，要充分考慮土地價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業(yè)價值的地理位置作為開發(fā)地點。同時要進(jìn)行市場調(diào)查，結(jié)合項目所在地的風(fēng)土人情，摸清預(yù)期數(shù)消費者的需求，這些都要進(jìn)行合理的前期策劃。

2、?加強(qiáng)建筑工程招標(biāo)管理工作

招標(biāo)工作對于工程的質(zhì)量以及建設(shè)單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標(biāo)法過于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標(biāo)與個別分析招標(biāo)法相結(jié)合。在充分考慮競標(biāo)價格的同時，要對投標(biāo)單位的各方面進(jìn)行評估。如競標(biāo)單位的資質(zhì)、技術(shù)水平、資金周轉(zhuǎn)能力、信譽(yù)、已交付工程的質(zhì)量以及與本企業(yè)是否有過長期良好的合作關(guān)系等。通過全方位的評估，選擇最優(yōu)的施工單位。認(rèn)真詳細(xì)編制招標(biāo)文件，做好與承建的中標(biāo)單位的合同簽訂工作。競標(biāo)結(jié)束后，雙方要簽訂詳細(xì)的工程建設(shè)合同，一切的建筑生產(chǎn)活動都要按合同的要求展開。

3、?加強(qiáng)對于工程項目的成本管理

在房地產(chǎn)開發(fā)工程中的項目成本管理，?是所有投資者都關(guān)注的焦點，?也是直接決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益的直接手段，因此，必須要采取有力的措施，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)工程項目在招投標(biāo)、設(shè)計、施工以及后期的驗收、養(yǎng)護(hù)等過程中的成本管理工作，加強(qiáng)對全過程的成本管理。在對成本管理的各個環(huán)節(jié)中，應(yīng)該注意，必須要使用科學(xué)、合理、規(guī)范的手段予以管理，不能只是為了成本管理而一味的降低投入資金，忽略了對于建筑工程質(zhì)量方面的控制。

對于項目成本管理的重點部分來說，?是房地產(chǎn)開發(fā)工程前期的決策階段以及中期的施工階段。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行前期的決策階段時，必須要嚴(yán)格控制成本，從實際情況出發(fā)，結(jié)合工程各個環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的預(yù)算，嚴(yán)格控制成本投入;在進(jìn)行施工階段時，?將成本控制的重點放在對工程的設(shè)計變更上，?因為一旦涉及到設(shè)計變更，?就必須要有大量的資金支持，因此降低工程的設(shè)計變更，確保成本的有效管理;另外，必須嚴(yán)格控制建筑施工中所使用材料以及設(shè)備的質(zhì)量與數(shù)量，避免由于材料的浪費造成的成本增加;嚴(yán)格控制工期等等。

4、建立統(tǒng)一安全與質(zhì)量管理體系

安全與質(zhì)量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質(zhì)量管理，才能增強(qiáng)管理力度，實現(xiàn)安全保質(zhì)量、質(zhì)量促安全的局面。要保證工程項目質(zhì)量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質(zhì)量有效控制。對現(xiàn)場施工實行有效的控制，在保證安全和質(zhì)量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質(zhì)量換進(jìn)度，確保工程的安全和質(zhì)量可以落到實處。

5、?加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的信息交流和管理機(jī)制

房地產(chǎn)項目從開發(fā)到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時也能加強(qiáng)工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項目設(shè)計和開發(fā)管理模式，從運轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理;房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項目參與方與設(shè)計方的交流溝通機(jī)制，實現(xiàn)在項目實施過程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。

6、?建立有效的考核機(jī)制

作為管理工作最后的殺手锏，在工程管理全過程工作中引入績效考核機(jī)制，提前制定計劃目標(biāo)，通過科學(xué)明確的獎懲制度來提高員工工作的積極性、將管理工作落到實處，責(zé)任落實到個人，從而保證建筑工程各項工作順利高效開展。

總之，在房地產(chǎn)工程的開發(fā)與建設(shè)中，?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有首先認(rèn)識到項目管理工作的重要性，并且從工程前期的決策、設(shè)計階段就加強(qiáng)項目管理，才能確保建筑工程能夠順利的開展，才能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益。

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