我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度構(gòu)建研究

付大勇

摘要：隨著物權(quán)法的不斷推行，人們?cè)絹?lái)越意識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)在財(cái)產(chǎn)權(quán)中所發(fā)揮的作用，因此進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度體系對(duì)于人們未來(lái)的財(cái)產(chǎn)安全也起到至關(guān)重要的作用。由于目前的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度雖然在一些領(lǐng)域有所改善，但是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的一些細(xì)節(jié)的問(wèn)題還沒(méi)有相關(guān)的制度加以規(guī)范，因此，本文首先對(duì)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本理論加以闡述；其次，對(duì)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的問(wèn)題加以分析；最后根據(jù)在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的問(wèn)題給出相應(yīng)的解決方案。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記；制度；問(wèn)題；解決方案

引言：隨著人們生活水平的不斷提升，以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，因此這就使得不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置量逐步增加，所以根據(jù)目前的情況，如何完善和規(guī)范目前的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度就變得越來(lái)越重要，因?yàn)槿藗円庾R(shí)到了只有在制度的層面加以規(guī)范和管理，才能使得人們的不動(dòng)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)得以保護(hù)，進(jìn)而也促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)交易方式和過(guò)程的安全。因此本文首先闡述了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本理論；其次，分析了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的問(wèn)題；最后針對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題給出相應(yīng)的對(duì)策和建議。

一、構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本理論

（一）不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)涵

由于我國(guó)目前推行的《物權(quán)法》中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)也沒(méi)有做出明確的詮釋?zhuān)且罁?jù)我們自己的理解，不動(dòng)產(chǎn)主要是指根據(jù)它的自然屬性或者法規(guī)上的界定，它是屬于不可移動(dòng)的物體，或者說(shuō)這種物體一旦移動(dòng)對(duì)于物體本身會(huì)造成一定意義上的破壞，物體的形式主要包括土地、樹(shù)木、草地等不可移動(dòng)之物[1]。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的涵義

不動(dòng)產(chǎn)登記主要是指登記不動(dòng)產(chǎn)的部門(mén)經(jīng)過(guò)申辦人的授權(quán)，按照相關(guān)法律的規(guī)定和界定，通過(guò)一定的申請(qǐng)和辦理的程序，將不動(dòng)產(chǎn)從設(shè)立、中途的變更、注銷(xiāo)這一系列的過(guò)程詳細(xì)的體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)的登記本上，從而方便以后人們的審核和查閱。不動(dòng)產(chǎn)登記的公開(kāi)透明化的原則，如果有與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的親屬和其他與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的人申請(qǐng)查閱和審核的時(shí)候，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)需要配合出示。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的不足

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不完善

我國(guó)目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度還不是很完善，尤其是在一些地方性的法規(guī)以及司法解釋中的界定不明確，甚至有些規(guī)定和法規(guī)之間有歧義。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度在一些法律中有所界定，如：《物權(quán)法》、《土地管理法》以及《漁業(yè)法》，但是地方性的規(guī)章制度較少對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的登記有所界定，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的前提是登記依據(jù)的統(tǒng)一。物權(quán)實(shí)體法層面及物權(quán)登記程序上的尚未統(tǒng)一。目前在我國(guó)相關(guān)登記部門(mén)如土地、房屋、草地、海域?yàn)┩康雀鞣N不動(dòng)產(chǎn)在登記時(shí)適用各種不同的規(guī)則，目前只有國(guó)土資源部和建設(shè)部對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)有所界定。由此可見(jiàn)，我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度雖然也有了逐步的完善，但是比較分散，這就使得人們?cè)谡嬲龅絾?wèn)題的時(shí)候往往找不到法律的依據(jù)。

（二）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)分散

由于我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)比較分散，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》頒布后雖然明確明確寫(xiě)明國(guó)土資源部負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，在國(guó)家層面上確定了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的指導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)關(guān)。但《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中并未明確縣級(jí)以上地方人民政府由哪個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記工作，本來(lái)是一個(gè)部門(mén)應(yīng)該解決的問(wèn)題分出了不同的機(jī)構(gòu)，這就導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記的程序較繁瑣，而且也不符合我國(guó)建立績(jī)效型政府的本質(zhì)，這就使得我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的辦事效率和行政審批的效率降低，而且也給不動(dòng)產(chǎn)的申請(qǐng)人和基層登記工作帶來(lái)了一定的困擾。

（三）不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)面臨登記錯(cuò)誤賠償風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《物權(quán)法》第21條規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償”、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中相關(guān)規(guī)定要求不動(dòng)產(chǎn)登記人員應(yīng)具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、業(yè)務(wù)能力，如果為當(dāng)事人提供不實(shí)的登記簿，對(duì)當(dāng)事人造成一定損失的，要負(fù)責(zé)賠償?shù)氖乱恕ｏ@然不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，登記機(jī)構(gòu)面臨的賠償壓力是可以預(yù)見(jiàn)的。造成登記錯(cuò)誤的原因可能是多種多樣的：即使材料屬實(shí)，但登記機(jī)構(gòu)因故意或過(guò)失而出現(xiàn)登記記載錯(cuò)誤；材料虛假，但登記機(jī)構(gòu)未盡到合理審查義務(wù)；即使盡到了審查義務(wù)卻未能發(fā)現(xiàn)材料是虛假的；或者申請(qǐng)人和登記機(jī)構(gòu)惡意串通導(dǎo)致登記記載錯(cuò)誤。不論何種原因出現(xiàn)登記錯(cuò)誤，只要給他人造成了損害，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；登記錯(cuò)誤導(dǎo)致的賠償案件客觀存在，而登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的又是無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，敗訴風(fēng)險(xiǎn)大，因而，在巨大的賠償壓力下，亟待找到良好的賠償方式來(lái)解決這一問(wèn)題。

三、構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的對(duì)策

（一）完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系

由于我國(guó)《物權(quán)法》及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)于國(guó)家層面不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有一定的界定，但是對(duì)于市縣級(jí)的界定尚未明確及統(tǒng)一，所以國(guó)家應(yīng)該在全國(guó)范圍內(nèi)明確建立和健全專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體制。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的登記設(shè)立，以及程序和登記機(jī)構(gòu)的賠償和職權(quán)加以界定，另外還要對(duì)于登記的事宜和類(lèi)型、登記的基本權(quán)利、登記機(jī)關(guān)的責(zé)任等進(jìn)行深入的規(guī)定。因此，我國(guó)應(yīng)該改變現(xiàn)有的登記模式，建立一種對(duì)于各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記都適用的統(tǒng)一登記體制[3]。

（二）健全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的機(jī)構(gòu)

由于目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和部門(mén)相對(duì)分散的現(xiàn)狀和不足，這就造成不動(dòng)產(chǎn)登記的問(wèn)題頻頻出現(xiàn)，因此如何健全不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)就成為各界關(guān)注的問(wèn)題。我國(guó)要想建立和健全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)就必須結(jié)合我國(guó)的基本國(guó)情，建立一種在實(shí)踐中得以推廣的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)模式，明確具體的部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記，在建立新的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的時(shí)候?qū)⒁酝牟块T(mén)依據(jù)績(jī)效管理的辦法進(jìn)行職能上的優(yōu)化整合，使得機(jī)構(gòu)的辦事職能進(jìn)一步優(yōu)化和精簡(jiǎn)，這樣才能提高整體的辦事效率。

（三）優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的賠償制度

優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的賠償體制，關(guān)鍵是加強(qiáng)登記和管理人員的責(zé)任意識(shí)，這樣才能使得我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記中的錯(cuò)誤率逐步降低，才能確保登記機(jī)構(gòu)得以人們的信任，所以完善不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的賠償制度是必不可少的。國(guó)家應(yīng)在登記機(jī)構(gòu)和部門(mén)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記賠償?shù)幕饡?huì)，由他們支付申請(qǐng)人的賠償。另外機(jī)構(gòu)應(yīng)該為不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)人辦理相應(yīng)的保險(xiǎn)，這樣可以使得申請(qǐng)人的權(quán)利和財(cái)產(chǎn)都能得以經(jīng)濟(jì)上的保障。

結(jié)語(yǔ)：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷騰飛，人們的不動(dòng)產(chǎn)也在不斷增多，因此，我國(guó)要想構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記體系和制度就必須完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系，還要健全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的機(jī)構(gòu)，進(jìn)而優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的賠償制度，這樣才能使得我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度得以進(jìn)一步優(yōu)化和提升，從而可以在制度的層面對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的登記人的權(quán)利和財(cái)產(chǎn)得以有力的保障。

參考文獻(xiàn)：

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