當前社會環境下非商品房物業管理理解及模式研究

程也

【摘要】隨著國內房地產事業的繼續發展，非商品房的物業管理成為了困擾各開發公司的一大難題，本文綜合分析了當前形勢下非商品房物業管理的幾種典型模式，通過對比各模式的優缺點，為不同類型的非商品房物業管理提供參考，具有一定的指導意義。

一、引言

隨著人民生活水平的不斷提高，我國的房地產業迅速崛起。隨著大量非商品房小區的投入使用，非商品房物業管理問題逐漸引起了關注。物業管理是改革開放、市場經濟條件下住房制度改革的必然產物，它的管理模式必須適應社會主義市場經濟體制的要求。物業管理作為直接關系到廣大人民群眾日常工作和生活的新興行業，物業管理自然會成為社會問題的熱點和管理探索的焦點，它的產生與發展，對于改善人民群眾的生活、工作環境，提高城市管理水平，促進住宅建設，實施社會再就業工程起著積極的促進作用。物業管理發展迅速，社會化、專業化、市場化的物業管理體制已成為城市發展的必然趨勢。本文通過對比非商品房小區的幾種物業管理模式，綜合分析各模式下的優缺點以及適用范圍，為同類小區物業管理提供參考，具有一定的應用價值。

二、對物業管理相關解讀

通常一般認為物業只不過是“房地產”的一種方言表述。在法律上，房地產的概念往往與開發經營活動有更直接的聯系，而物業則是指已建成的房地產，而且更強調以共有所有權為紐帶、以各業主的專有所有權為核心的權利體系?，F在“物業”的概念已為人們接受，而且我國房地產法學界和有關物業管理的規范性文件，對“物業”概念的內涵和外延的理解基本趨于一致，即物業泛指各類房屋、附屬設施以及相關的場地，既可以是整個住宅小區全部與住宅相關的整體產業，也可以是單體的房屋財產，如高層或多層住宅樓單位、綜合大樓、寫字樓、商業大廈、賓館、廠房、倉庫等，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。物業管理是房地產綜合開發的派生物，它作為房地產市場的消費環節，實質上是房地產綜合開發的延續和完善，是一種綜合性的經營服務方式。對物業管理的定義我們可以從廣義和狹義兩方面來界定。廣義的物業管理，是指業主對物業依法進行的自治管理和受物業業主選聘、委托的物業管理企業進行的專業管理的結合石而狹義的物業管理，是指依法成立的物業管理企業通過公開、公平、公正的市場競爭機制接受物業業主選聘、委托，依據物業管理法規的規定和物業管理合同的約定行使管理權，運用現代管理科學和新方法、新技術，對受托管理的物業進行維修、養護、改良、經營，以發揮物業的最大使用價值和經濟價值，對基于受托管理的物業發生的公共秩序實施監護，對物業的業主和非業主使用人提供特約服務，并依約定合理收取單純物業管理報酬和特約服務報酬的專業服務性行為。

三、非商品房小區物業管理模式綜合研究

非商品房，顧名思義就是不以作為商品為目的房子，福利性保障房多屬于非商品房，這種非商品房主要以企業為員工提供的福利性住宅，或者政府投資的一些保障房。目前，非商品房小區的管理模式主要有以下幾種模式。

1建設單位單位自行管理的物業管理模式

這種模式一般建設單位成立自己的物業管理公司，并通過公司自行管理。該模式的具有的優點是：建設單位比較重視，隨著社會主義經濟建設的發展，住房已經成為每一個公民十分重要與關注的問題，該模式有建設單位配有專職物業管理負責人進行管理，并成立相關職能部門，管理的主要對象是本建設單位下建設的小區業主以及房產相關設施，模式相對較為單一。當業主有相關意見或公共設施出現損壞需要修理時，可直接向物業公司下的有關職能部門反映，并能盡快得到解決。但這種模式同時也存在很多的問題：具體表現在物業管理人員流動性比較大，大部分物業管理人員通過招聘、解聘、辭職等大量流動，給售后小區物業管理帶來了不便，不能適應社會主義市場經濟發展的需要。此外，這樣的物業管理公司并不是建設單位的子公司，不具備獨立法人資格，經營管理工作一般會受到較大限制，難以實行職能分解、經濟利益上很難和原建設單位脫鉤，也不利于面向社會形成規模經營。

2市場化的物業管理模式

這種物業管理模式完全市場化，一般采取將售后非商品房小區的物業管理直接承包給成熟的物業公司進行管理。小區居民向物業公司繳納相應的物業管理費用，由物業理公司對小區的居住環境、設備設施、安保安企負責。這種模式雖然適合市場經濟的發展要求，但是卻被一些陳舊政府改造的社區的現狀所束縛，目前很多老社區政府如果重建會面臨許多社會問題，只能通過改造這些社區以適應城市的發展，但是多數這些老社區都存在著建設年代久遠、配套設施（如道路、車位、綠化、基礎設施等）不齊全、相關基礎設施（如管網設施等）老化等小區本身硬件條件差的情況，這造成物業管理維修難度的增大。另外，有些個別小區業主由于存在著經濟困難無法負擔物業管理費用，或者本身對企業存在依賴傾向不愿繳納高額的物業管理費用，使得物業資金繳納困難。由于面對這多種障礙，導致市場上的物業公司不愿接手售后小區的物業管理，小區的市場物業模式難以維持下去。

3社區自治模式

一般出現在原有建設單位所建小區還沒有完成的情況，而有些業主卻已入住或者小區的基本配套設施也沒有建設完整，而原建設單位也不再建設，從而導致小區無人過問物業，也無社會組織或者單位接手管理，因此只能自行管理。但是這種物業管理模式的缺點比較凸顯，首先由于缺乏專業的物業管理系統，自行管理的收費難以保障；其次售后小區將面臨以下問題：環境臟亂差、小區頻繁有生人進出入并且無人過問、無任何安保措施、以及其他一些配套設施壞了找不到人維修等情況。但是當出現這種小區時，地方政府逐步接管小區，采取社區自治的模式。由社區人員領導物業管理，有專門的分工：對小區進行封閉管理，小區居民或社會困難戶擔當安保職責；在收繳費用上按照工作人員的多少進行合理收費，政府給予相應補貼；對社區基礎設施通過集資以及提取維修資金的方法進行維修改造，改善小區居住條件。這種社區領導下的自治模式不僅沒有給業主增加壓力，反而大大減輕了業主的負擔，充分有效地利用了小區內的各種資源，在不增加居民負擔的基礎上改善了小區內的衛生和治安環境，讓居民能住得安心和舒心，關系更加團結融洽，為構建和諧社會打下了良好的基礎。同時，這種自治模式也給政府減輕了壓力，使政府能用較低的成本達到比較好的效果，也為以后引入現代化的物業管理起到了一個過渡的作用。

四、結語

本文對現階段國內物業管理的相關概念進行了深層次的解讀，同時對非商品房小區的幾種物業管理模式做了簡要介紹，并分析了幾種模式的優缺點，通過對比各模式的優缺點可以得到以下結論：對于新建的大型非商品房小區，采用建設單位自行管理的物業管理模式是較為理想的，而對于新建的小型非商品房小區，則采用市場化的物業管理模式較好，同時，對老城區陳舊社區改造后的非商品房小區物業管理，則采用以政府為主導，社區居民自治的社區管理模式最為理想。

綜合上述結論，為其余已建或者在建的非商品房小區物業管理提供參考，具有一定的指導意義。