淺談當(dāng)前影響我國房地產(chǎn)投資的宏觀環(huán)境因素

舒明

【摘要】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，為國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供了強(qiáng)大的物質(zhì)支持。所以說，房地產(chǎn)投資環(huán)境的變化牽動(dòng)著整個(gè)社會(huì)文化、經(jīng)濟(jì)、政治等多方面的調(diào)整。與此相應(yīng)的是，外界環(huán)境的變化：文化教育的提升，經(jīng)濟(jì)水平的提高，政治策略的更替也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資業(yè)產(chǎn)生巨大的影響。這些因素的變化我們統(tǒng)稱為宏觀因素的變化。這些變化不僅對(duì)房地產(chǎn)投資制定理性科學(xué)的投資方案有幫助作用，更是對(duì)已經(jīng)投資過的地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整有指導(dǎo)性的作用。

【關(guān)鍵字】宏觀因素 房地產(chǎn)投資 政策調(diào)整

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為上世紀(jì)80年代伴隨著改革開放新興而起的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，在21世紀(jì)的今天不僅成為一項(xiàng)自然成熟的經(jīng)濟(jì)形式，更成為了國民經(jīng)濟(jì)的中流砥柱。但無論怎么說，房產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與暗淡都是與國民經(jīng)濟(jì)水平掛鉤的，人民生活水平的高低直接決定了地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮與否。面對(duì)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮、疲軟、復(fù)蘇、泡沫和平穩(wěn)發(fā)展這一系列的狀態(tài)，本文嘗試著從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的角度入手，淺析在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)和其背后運(yùn)營發(fā)展的真正原因。

一 房地產(chǎn)投資業(yè)當(dāng)前在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的整體狀態(tài)

縱觀當(dāng)前房地產(chǎn)的整體發(fā)展態(tài)勢(shì)，與之前的形勢(shì)相比，當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展模式是呈現(xiàn)出量價(jià)齊跌的狀況。以德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的調(diào)查報(bào)告顯示，去年7月開始，上海市全市的商品房成交量在70.1萬平方米，環(huán)期同比下降了7個(gè)百分點(diǎn)。成交的均價(jià)大體在26000元/平方米左右，環(huán)期增長10個(gè)百分點(diǎn)。通過這些數(shù)據(jù)我們不難看出，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)（以上海市為例）已經(jīng)基本告別了先前的“供不應(yīng)求”的局面，取而代之的是“供大于求”的狀況，但是房價(jià)仍呈現(xiàn)出上揚(yáng)趨勢(shì)，這對(duì)當(dāng)前的形式是相當(dāng)不利的。由于市場(chǎng)已經(jīng)趨近與飽和，商品房的交易量已經(jīng)出現(xiàn)了下滑，在這樣一個(gè)疲態(tài)化的市場(chǎng)情形下小幅度提升房價(jià)必然會(huì)帶來商品房去化率極低的局面。仍以上海市的樓市交易量為例，從去年第三季度開始，上海市各大樓盤相繼開盤，但逐漸演變成推盤項(xiàng)目多成交量低的局面。同比去年房價(jià)的24900元/平方米，今年每平方米微微提升100元價(jià)格，這看似不經(jīng)意的手筆卻給今年商品房交易帶來了雪上加霜的后果，以美蘭湖中華園這個(gè)項(xiàng)目為例，截止到去年年底，交易量不到900平方米，去化率僅為1.6%。但是相對(duì)于其他樓盤的項(xiàng)目，像保利天琴、鑫塔水上苑這樣去化率為零的項(xiàng)目而言而言，1.6%的成績雖然不可見人但也算完成了交上一份答卷的任務(wù)了。

整體上看來，以市場(chǎng)為主導(dǎo)的地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的是疲軟態(tài)勢(shì)，商品房銷售態(tài)勢(shì)不容樂觀。目前商品房主要售口仍讓以剛需為主。商品房的服務(wù)對(duì)象依舊是那些真正需要房子的人，由于這類人群的收入水平有限，高額的房價(jià)必然會(huì)讓他們望而卻步，所以市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整好自己的預(yù)售策略，制定出多元的銷售方案，迎合消費(fèi)者的心理，才能為疲軟的商品房市場(chǎng)提出一點(diǎn)建設(shè)性幫助。當(dāng)前人們的消費(fèi)欲望大多不強(qiáng)，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的制約（銀行貸款傾向貸款數(shù)額較大，對(duì)于一般工薪基層而言還貸壓力大，久而久之，銀行貸款出現(xiàn)“嫌貧愛富”的局面，越窮的人貸款越難，越富有的人貸款相對(duì)更容易），對(duì)商品房的需求也只是停留在生活必須的層次，投資性購房等一類的投機(jī)性行為在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)政策下大打折扣。由于消費(fèi)能力受到理性的制約后，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)泡沫在一定程度上得到了打壓。相比較往年房產(chǎn)中報(bào)成績的優(yōu)異表現(xiàn)，自去年起各大房產(chǎn)中報(bào)成績都不盡人意。據(jù)中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示，首屈一指的極大地產(chǎn)商中只有恒大和萬科完成率過半，而企業(yè)的銷售率和完成率與往年相比都相繼打了半折。總體來看房產(chǎn)市場(chǎng)在消費(fèi)者理性消費(fèi)的領(lǐng)域內(nèi)趨于飽和，為了進(jìn)一步推動(dòng)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展只能另謀他算。

二 政策因素在房地產(chǎn)投資環(huán)境中地位的更替

我國的經(jīng)濟(jì)體制是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，即在社會(huì)主義體制下大力發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，充分發(fā)揮市場(chǎng)的主觀能動(dòng)性，為資源的配置和優(yōu)化提供便利。但是由于市場(chǎng)的盲目性和滯后性，在必要的時(shí)候仍然需要政策的宏觀調(diào)控。政策也是根據(jù)市場(chǎng)宏觀變化的來制定的，所以在很大程度上政策制定也是市場(chǎng)環(huán)境的客觀反映。隨著市場(chǎng)體制的進(jìn)一步發(fā)展和成熟，國家政策的宏觀干預(yù)力度逐漸減弱，地產(chǎn)市場(chǎng)的主體仍讓是市場(chǎng)本身，市場(chǎng)根據(jù)消費(fèi)者的不同需求做出相應(yīng)的配合與改變，而政策的調(diào)控只會(huì)在市場(chǎng)行為的大體方針上給予指導(dǎo)，具體的市場(chǎng)行為，政策因素采取的態(tài)度是鼓勵(lì)和配合的。

所以說，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國發(fā)展近四十年，其制度和調(diào)控力度已經(jīng)相當(dāng)成熟。在了解國內(nèi)投資環(huán)境后，政策因素逐漸從主導(dǎo)地位蛻化為一只無形的手，僅僅在管理和治理方面為市場(chǎng)的長足發(fā)展提供大政方針上的引導(dǎo)。

三 經(jīng)濟(jì)因素成為地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)

我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三輛馬車分別是出口、消費(fèi)和投資。其中出口和投資在國民經(jīng)濟(jì)增長中占據(jù)了主要的地位。消費(fèi)市場(chǎng)的疲軟一方面預(yù)示著我國國內(nèi)市場(chǎng)的不景氣一方面也暗示著國內(nèi)市場(chǎng)開發(fā)潛力的巨大。而這一巨大的潛力的突破口就是地產(chǎn)業(yè)。

作為剛需的商品房，在國民經(jīng)濟(jì)中擔(dān)當(dāng)起了拉動(dòng)消費(fèi)的龍頭作用。即便在08年后金融危機(jī)后，對(duì)地產(chǎn)業(yè)造成了相當(dāng)大的打擊，但是隨著我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)和快速發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)得到了很快的恢復(fù)，人民生活水平未收到較大的打擊，人們的支付能力和消費(fèi)能力有增無減。這些都為地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇提供了基礎(chǔ)；除此之外，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)現(xiàn)狀是國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行，國際后經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇遲緩，這也在一定程度上抑制了我國國民經(jīng)濟(jì)增長速度過快的局面，使得國民經(jīng)濟(jì)的低增長成為了常態(tài)，為地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。整體看來，在我國未來相當(dāng)長的一段時(shí)間里，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長足進(jìn)步是擁有穩(wěn)定的國民經(jīng)濟(jì)支持的，反之地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮也為國民稅收帶來了經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)國家的繁榮和人民生活水平的提高都有積極的意義。

綜上所述，推動(dòng)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素多是由國家控制的。房地產(chǎn)業(yè)要想在中國長期穩(wěn)步的發(fā)展就要靈活的運(yùn)用這些因素，切實(shí)做出讓商品房為老百姓所消費(fèi)的起的事情，才是地產(chǎn)業(yè)任務(wù)的核心。

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