盤活企業土地存量資產價值分析

潘萬民

【摘要】本文針對土地資產的特殊性， 分析了目前我國企業土地資產經營現狀，提出了企業土地資產盤活的途徑，并結合利用價值分析理論對企業土地存量資產盤活進行了理論分析，對我國企業經營管理具有一定指導意義。

【關鍵詞】土地資產；土地盤活；價值分析

企業在經過改制以及多次外延擴展和結構調整之后，很多土地被釋放出來，如果不加以盤活和有效利用，就會造成土地資產的大量閑置與浪費，為此，除了要做好作為生產用地的土地經營工作，更要積極盤活存量土地，提高存量土地利用效率構成國企土地資產經營的重要方向。

1 土地資產性及價值體現

1.1 土地資產性

土地資產是指土地財產，即作為財產的土地，土地供給的稀缺性、土地用途的多樣性、土地利用方向變更的困難性（土地用途變更的困難性）、土地增值性、土地報酬遞減的可能性、土地利用方式的相對分散性、土地利用后果的社會性。作為自然物本身并沒有價值， 只有當土地被特定的所有權人所占有并充分享有處置權時， 才使其具有了價值。當其他人希望使用該土地時， 就必須付出相應的代價， 即支付地租。在市場經濟條件下， 通過地租的資本化使土地具有了價格， 土地就能被當作商品進入交換與流通領域，并通過交換與流通進入生產過程。在生產、流通、交換的不斷運動中， 地租或地價能夠得到保存和增加， 土地因而成為資產。

1.2 土地價值體現

根據《中華人民共和國土地管理法》規定，建設項目占用耕地或其他農用地的，必須由省人民政府批準，經依法批準后，征用土地方案必須依法予以公告，公告結束無異議的，方可進行具體建設項目供地審批，若用地面積超過5公頃的，還必須再報省人民政府批準。從2006年9月6日起，工業用地供地必須采取招標、拍賣、掛牌方式出讓，揭開了我國土地有償、有限期、有流動使用的序幕。第一、開始征收土地使用費； 第二、開展土地使用權有償出讓和轉讓； 第三、制訂地方性土地使用權有償出讓、轉讓法規； 第四、修改憲法和土地管理法； 第五、制定全國性土地使用權出讓、轉讓條例。同時土地作為一種商品，具有穩定的保值、增值能力。

2土地資產經營與土地盤活途徑

2.1 土地資產經營

土地資產經營是作為企業資產一部分的土地資產的經營， 它遵循資產經營一般原理與規律， 利用資產經營的一般方法和手段， 所要實現的經濟目的與資產經營一樣， 也是企業價值最大化， 或企業資產價值最大化、企業盈利最大化。企業土地資產經營其實早己存在， 如土地抵押貸款、土地入股、土地的租賃等， 只是它們作為土地資產經營中的一些個體， 被看作是企此融資或投資的一種手段， 未能上升成為企業經營管理的一個重要方面而加以系統化、制度化和規范化。主要有以下三點：

（1）由于土地資產經營的實質是土地產權的經營， 而土地產權的權能是可分的，這就使得土地資產的經營內容與形式可以多樣化， 甚至不同的經營內容可以重疊， 如在同一個時間段內既將土地資產抵押， 又將土地資產出租。而其它資產往往物質實體與權利屬性是結合在一起的， 資產經營內容與形式一般只能是單一的。

（2）土地資產具有持續利用的特點。一般沒有價值損耗， 通過資產經營， 土地資產本身會增值； 而其它資產在使用中都有價值損耗， 資產本身一般不會增值。

（3）土地資產既可以單獨進行資產經營， 又可作為企業資產的一部分參與經營，這樣土地資產經營的適用性更強。而其它資產只能參與整體經營， 單個形式的其它資產很難作為資產經營客體而被接受， 如某種生產設備雖然也可以出租、買賣、其至抵押， 但通常只能是一種資產處置的方式。

2.2 盤活土地資產途徑

產權市場是進行實物形態或者價值形態的財產權益交易關系的總和， 產權市場可以是有形市場， 也可以是無形市場。產權市場交易的客體可以是企業的整體產權， 也可以是企業的部分產權， 如土地使用權。總之，凡是發生產權讓渡的行為， 都屬于產權交易的范疇。產權市場中土地資產經營的主要形式有以下幾種方式：

（1）土地使用權作價入股。是一種企業在組建股份公司、上市公司時，企業或政府以土地使用權作為股本投入，并同股同利按年收取紅利的一種經營管理方式。根據國家土地管理局和國家經濟體制改革委員會制定的《股份有限公司土地使用權管理暫行規定》中關于股份制企業、有限責任公司的國有土地資產處置方式歸納起來有以下兩種：公司或企業以出讓方式取得土地使用權和國家直接以一定年限的土地使用權作價出資給公司作為國家股。

（2）調劑閑置的存量土地資產。這種調劑發生在國有企業之間，由政府牽頭或雙方平等協商進行。它主要有兩種形式廠：一種是本行業無償調撥；一種是有償調撥，即形成買賣關系。在條件成熟時，也可在不同的所有制之間進行。閑置資產的調劑，一般應遵循有償轉讓的原則，價格制定應遵循調劑余缺、物盡其用的宗旨，以互惠互利，按質論價為原則。國家應從宏觀上對這種非經營性的資產調劑行為提供各種優惠政策，對閑置資產征收一定固定資產占用費，免征有關稅費。同時，應采取行政手段以加大對閑置資產的調劑力度，促使企業積極處理閑置資產，提高設備利用率和投資效益。

（3）建立健全土地產權交易市場。發展土地產權交易市場，能夠增強國有資本在流向上的選擇性，從而在流動中盤活國有存量資產，實現增值。只有建立了土地產權交易市場，存量土地才能成為商品，并且擺脫所有制、部門和行業的限制。要在市場經濟條件和價值規律的作用下，把效益低下和扭虧無望的企業推向產權交易市場，實現企業的各種資產包括企業存量土地產權的合理流動、優化組合，調整國有資產產業分布，叢而實現社會資源配置的高效益以及生產要素組織運行的高效率，促進生產力的發展。

3 盤活土地資產的價值分析

針對企業通過土地盤活途徑， 可運用價值分析的方法， 進行功能系統分析。功能分析就是全面系統地分析企業取得的成效， 而不是單單計算盤活后所得差價。先分析土地所帶來各個主要方面的變化， 隨后進行成本分析。成本包括賬面成本和潛在成本， 賬面成本可以通過企業數據計算給出，潛在成本要在分析系統功能時針對減弱的功能通過數學方法進行估算， 首先分析可能損失的東西， 結合企業自身特點， 應用模糊數學方法， 具體應用層次分析法提出分析影響土地置換成本因素主次的數學模型。再一個一個定量考核， 把它們與現值比較， 對不好定量的可以則用其它定性的方法考慮， 由此得到更完整的成本。

4 結束語

本文針對土地資產的特殊性，分析了目前我國企業土地資產經營現狀，提出了企業土地資產盤活的途徑，并結合利用價值分析理論對企業土地存量資產盤活進行了理論分析，對我國企業經營管理具有一定指導意義。， 為國有企業經營管理決策提供理論的保障和基礎。

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