大中華：地產(chǎn)+金融 不好走的兩條路

陶娟

公開(kāi)資料顯示，大中華集團(tuán)曾構(gòu)想打造兩個(gè)上市平臺(tái)或?qū)崿F(xiàn)整體上市，并謀求獲得汕頭商業(yè)銀行的控股權(quán)。然而至今，這兩項(xiàng)計(jì)劃均未落實(shí)。對(duì)于民企，無(wú)論在行業(yè)內(nèi)擴(kuò)張，還是向金融業(yè)擴(kuò)張，均非易事。

在2015年新財(cái)富500富人榜上，以140億元財(cái)富排名94位的茂業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)黃茂如，在資本市場(chǎng)可謂長(zhǎng)袖善舞。他不僅通過(guò)控制茂業(yè)國(guó)際（000848.HK）、成商集團(tuán)（600828）、茂業(yè)物流（000889）、商業(yè)城（600306）四家上市公司構(gòu)建了茂業(yè)系，還持有大商股份（600694）、銀座股份（600858）、深國(guó)商（000056）部分股權(quán)。

而他的長(zhǎng)兄黃世再，雖以200億元身家名列第49位，在房地產(chǎn)富人中則列第11位，卻僅控制一家無(wú)足輕重的港股上市公司一大中華地產(chǎn)控股（00021.HK）。排名在他之前或之后的同行，但凡旗下有上市公司者，其主要財(cái)富均來(lái)源于所持的上市公司股權(quán)，只有大中華地產(chǎn)控股，并未給黃世再的財(cái)富帶來(lái)幾許貢獻(xiàn)。

這或許并非黃世再的本意。

曾有意打造兩大上市平臺(tái)

從公開(kāi)資料看，大中華集團(tuán)曾經(jīng)構(gòu)想，旗下應(yīng)當(dāng)至少有兩個(gè)上市平臺(tái)，其中，大中華地產(chǎn)聚焦于旅游及地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)，大中華集團(tuán)本身亦能夠整體上市。據(jù)報(bào)道，為了配合上市計(jì)劃和未來(lái)的國(guó)際化戰(zhàn)略，大中華集團(tuán)還曾經(jīng)進(jìn)行了架構(gòu)調(diào)整，先后成立了金融中心、地產(chǎn)中心、商業(yè)中心、資本中心、戰(zhàn)略中心、行政中心六大事業(yè)部。其中，金融中心和地產(chǎn)中心被列為業(yè)務(wù)重點(diǎn)發(fā)展部門。

早在2007年，黃世再接受《華夏時(shí)報(bào)》采訪時(shí)即表示，期望集團(tuán)能夠在香港和美國(guó)同步上市，以獲得更多投資者支持和發(fā)展資金。而當(dāng)時(shí)據(jù)大中華國(guó)際集團(tuán)內(nèi)部人士透露，他們?cè)O(shè)計(jì)了多套上市方案。2010年9月，黃世再再次表示，匯通天下（大中華地產(chǎn)控股原名）復(fù)牌后發(fā)展順利，自己持有的另一企業(yè)大中華國(guó)際未來(lái)亦有意在香港上市，但上市工作正在進(jìn)行，不便透露詳情。

到了2011年11月，在觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪大中華集團(tuán)當(dāng)時(shí)的首席執(zhí)行官鐘東霖時(shí)，后者仍然表示，大中華集團(tuán)有上市的計(jì)劃，主要是希望透過(guò)資本運(yùn)作更快速地拓展其商業(yè)地產(chǎn)版圖；未來(lái)集團(tuán)的目標(biāo)是發(fā)展成以地產(chǎn)為主軸，引進(jìn)新科技、新理念來(lái)打造商業(yè)地產(chǎn)王國(guó)。

但時(shí)至今日，大中華集團(tuán)的上市之路似乎還是紙面上的計(jì)劃，而已經(jīng)到手6年的上市平臺(tái)也仍處于培育期，無(wú)法承載大中華集團(tuán)整體注入的能力。

未竟的城商行投資

另一方面，大中華集團(tuán)在金融業(yè)的嘗試同樣充滿了苦澀的味道。黃世再曾在接受采訪時(shí)表示，“發(fā)展金融，是集團(tuán)未來(lái)的重點(diǎn)方向，我們還將在其他城市對(duì)商業(yè)銀行進(jìn)行收購(gòu)重組”。與這一表態(tài)相互呼應(yīng)的是，大中華集團(tuán)在數(shù)個(gè)旗下子公司招聘廣告中均提及，旗下控股兩家香港上市公司和汕頭商業(yè)銀行等多家國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行。

黃世再謀求汕頭商業(yè)銀行的控股權(quán)不難理解。首先，銀行牌照對(duì)于民企還是稀缺資源，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果獲得銀行控股權(quán)，更有望從銀行渠道獲得成本低廉的資金。其次，在當(dāng)時(shí)的環(huán)境中，城商行或上市，或異地?cái)U(kuò)張，動(dòng)作頻頻。2011年上半年就有江蘇銀行、東莞銀行、杭州銀行、上海銀行、重慶銀行等城商行向監(jiān)管部門申報(bào)了上市材料，有十幾家銀行聘請(qǐng)了保薦團(tuán)隊(duì)。對(duì)于一直想打造多個(gè)上市平臺(tái)的大中華，這顯然是一個(gè)很不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。

但新財(cái)富在對(duì)汕頭商業(yè)銀行股東進(jìn)行查詢時(shí)發(fā)現(xiàn)，大中華并未真正實(shí)現(xiàn)成功控股。

汕頭商業(yè)銀行1997年成立，2001年因出現(xiàn)數(shù)十億壞賬停業(yè)整頓，直至2011年才重組成功。盡管其嚴(yán)重資不抵債，但仍引起各路社會(huì)資本追逐。在這一過(guò)程中，大中華集團(tuán)的確曾與汕頭市接洽。但在最后的方案中，汕頭商業(yè)銀行更名為華興銀行，后者官網(wǎng)表明，其主要股東中，僑鑫集團(tuán)（廣州高端地產(chǎn)商）出資17.5億元，占20%股份；哈爾濱銀行出資13.125億元，占15%的股份；上海升龍投資、新產(chǎn)業(yè)投資均分別出資8.75億元，分別占股10%。此外，國(guó)資背景的粵財(cái)投資控股等也有少量股份。而大中華集團(tuán)盡管與汕頭有著良好的關(guān)系，在激烈的股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中仍然出局了。

事實(shí)上，具有外商獨(dú)資背景的大中華集團(tuán)，在目前的監(jiān)管環(huán)境中，要做到如宣傳中所說(shuō)的“控股國(guó)內(nèi)多家商業(yè)銀行”也是難以做到的。銀監(jiān)會(huì)辦公廳2010年4月發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)中小商業(yè)銀行主要股東資格審核的通知》中提到，除開(kāi)普通規(guī)定外，中小商業(yè)銀行的主要股東除滿足規(guī)定條件外，在實(shí)際審核過(guò)程中，應(yīng)堅(jiān)持審慎性條件：同一股東入股同質(zhì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不超過(guò)2家，如取得控股權(quán)只能投（或保留）一家。

大型擴(kuò)張，融資成謎？

身處資金密集型的地產(chǎn)行業(yè)，缺乏上市融資平臺(tái)的大中華集團(tuán)何以壯大？據(jù)稱，早年的黃世再善于低價(jià)囤地，如他拿到大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)的地塊時(shí)，福田中心區(qū)還是一片荒蕪，購(gòu)地價(jià)格相當(dāng)?shù)土瞧浜螅钲谑姓谶@片土地上投入的配套資金不下于1億元/平方公里，大中華成為受益者。

往上追溯，這是黃家一貫的風(fēng)格。據(jù)稱，黃世再的父親曾是名軍人，退伍后在深圳布吉購(gòu)置了一批土地。那時(shí)候布吉還是荒郊野嶺、亂石荒崗，但他以敏銳眼力察覺(jué)到商機(jī)，低價(jià)吃進(jìn)了很多地，并分給了自己的四個(gè)兒子，成為后輩發(fā)家的資本，黃世再及其兄弟黃茂如、國(guó)都集團(tuán)董事長(zhǎng)黃茂展、信和地產(chǎn)掌門人黃振華在深圳都是如雷貫耳的知名商人。

而黃世再本人在地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上，亦不乏過(guò)人才能。他提出的“口岸物業(yè)”、“買房入戶”等行銷概念，曾吸引大量買家。1998年，黃世再收購(gòu)國(guó)興大廈后更名為匯展閣，并成功地以3萬(wàn)元/平米的價(jià)格出售，這一案例甚至寫入了當(dāng)年的《南風(fēng)窗》。

盡管黃世再成功在深圳挖到了第一桶金，但其中也歷經(jīng)風(fēng)浪。大中華集團(tuán)的旗艦之作大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)，按最初的設(shè)計(jì)規(guī)劃，本有意提供給深圳證券交易所使用，但由于種種原因，其開(kāi)工后10年才竣工，且因?yàn)榇笠?guī)模違建地鐵商場(chǎng)與建筑面積違規(guī)等，遲遲拿不到深圳國(guó)土局簽發(fā)的房產(chǎn)證，一度成為中心區(qū)最大的“黑戶”，最終于2009年前后這一問(wèn)題才解決。

大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)落成之后，大中華集團(tuán)開(kāi)始向全國(guó)擴(kuò)張。其2007-2009年前后曾大張旗鼓地在各地跑馬圈地，除地產(chǎn)外，還主要進(jìn)軍旅游項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目的宣傳投資額合計(jì)高達(dá)數(shù)百億以上（附表）。如在內(nèi)蒙古，其分別與錫林郭勒盟及呼倫貝爾市分別展開(kāi)合作，打造生態(tài)草原旅游區(qū)等。在黃世再的老家廣東惠來(lái)及周邊的汕頭及汕尾，更是推出了百億元的全面開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

而包括黃文稀在內(nèi)的大中華人士亦曾表示，黃世再早已不滿足于只做住宅市場(chǎng)，而希望將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)及旅游地產(chǎn)。事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)也是黃世再兄弟起家的領(lǐng)域之一。而且，大中華在深圳羅湖、福田核心地段均擁有土地。

大中華每到一地，多半是直接與當(dāng)?shù)氐胤秸炏麻_(kāi)發(fā)協(xié)議，以爭(zhēng)取到最優(yōu)惠的政策支持，如2008年5月，其與內(nèi)蒙古正藍(lán)旗政府簽下了10萬(wàn)畝荒地治理協(xié)議；2009年2月，再次簽下了開(kāi)發(fā)22萬(wàn)畝荒地的治理協(xié)議。只是，如此密集的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，將要從何處融資？

黃世再曾自稱“從未向銀行借貸”，上市之路上也是左沖右突，大中華地產(chǎn)控股的資產(chǎn)注入雖然在穩(wěn)步進(jìn)行，但其融資支撐功能卻未穩(wěn)定發(fā)揮，而拓展金融業(yè)的嘗試也并不成功，將大中華集團(tuán)整體上市的方案更是經(jīng)歷了多次變更卻至今無(wú)音訊。可以依賴的，大概還是大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)等現(xiàn)金奶牛了。

在網(wǎng)上披露的一份信托計(jì)劃書(shū)中，中鐵寶盈資產(chǎn)管理公司為大中華地產(chǎn)旗下的汕尾市大中華“金寶城”項(xiàng)目發(fā)行了一期融資計(jì)劃，募集資金1.5億元，期限為兩年，利率為10.5%-11%，其中第一還款來(lái)源為金寶城的銷售收入，第二還款來(lái)源為大中華集團(tuán)。公告披露，截至2013年底，大中華集團(tuán)自持物業(yè)年租金收入近4億元。這不禁讓人遐想，這么好的物業(yè)收入項(xiàng)目，有一天會(huì)不會(huì)被黃世再裝入上市公司，推向資本市場(chǎng)呢？