金九落空 銀十可期

曾慧娟

“金九銀十”已過大半，上半場顯現(xiàn)火熱，9月北京新建商品房住宅（剔除保障房和自住房）量跌價漲，成交均價達到每平方米32173元，這也是北京單月均價歷史首次突破3萬元。而在接下來的十一黃金周，北京樓市成交平穩(wěn)。業(yè)內(nèi)人士指出，考慮到北京樓市十一期間的表現(xiàn)，傳統(tǒng)上旺銷的“金九銀十”今年應(yīng)該不會落空。

成交量連續(xù)倆月下跌

在成交量上，過去的9月份不管是同比還是環(huán)比均有所下降。

亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京新建商品住宅交易量已經(jīng)連續(xù)兩個月出現(xiàn)下跌， 9月全月，北京新建商品房住宅（剔除保障房和自住房）合計簽約套數(shù)為6685套，相比8月份的9275套下降了27%。比7月份下滑了42%。

這一成交量走低的趨勢在“十一”假期期間依然延續(xù)。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至10月7日，北京國慶長假期間的所有商品住宅（含二手房剔除保障房自住房）簽約量為317套，與2014年同期的313套基本持平。

網(wǎng)簽總量從數(shù)字上看相比去年同期有所上漲，但樓市的表現(xiàn)卻沒有達到業(yè)內(nèi)人士的預(yù)期?！拔覀円吹?，2014年是北京樓市的成交低谷，如果把國慶期間的成交數(shù)字拿來同2013年同期相比，仍有近15%的差距。” 偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有滯后性，國慶七天的網(wǎng)簽其實反映的是9月份的實際成交。

若要從小長假期間的市場實際情況看，樓市仍然延續(xù)著降溫勢頭。一方面，國慶期間的新宅新增供應(yīng)量環(huán)比節(jié)前同期下降了逾四成，比去年同期更是減少了逾六成；另一方面，國慶期間的二手住宅實際合同簽訂量也比去年同期減少了近三成。

從以往幾年北京樓市成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，“金九銀十”并非年年都有，其“含金量”也并非有大家口傳的那么高。

從2006年到2008年的樓市成交數(shù)據(jù)來看，每年9、10月的銷量確實比8月要高，漲幅環(huán)比在20%左右，但在2012年和2014年，樓市成交量跌幅明顯，2012年10月，新建住宅簽約9812套，環(huán)比9月份下調(diào)了10.6%。金九銀十合計新建住宅簽約20783套，環(huán)比7、8月下調(diào)了21.5%。2014年10月，新建住宅簽約9550套，金九銀十合計新建住宅簽約17525套，環(huán)比7、8月下調(diào)了15.45%。

在北京市房協(xié)秘書長陳志看來，實際上，所謂的“金九銀十”概念只是營銷噱頭。從2011年-2014年，在樓市限購政策背景下，逐年分析7-10月的樓市成交量及成交價格會發(fā)現(xiàn)，無法用數(shù)據(jù)證明“金九銀十”期間市場高企。老百姓若想看清住宅市場走勢，應(yīng)該考慮把自住房入市成交扣除后，不受干擾的需求交易是怎樣的。消費者認清市場形勢后，該出手時就出手，不要被某種噱頭或假象所左右。

供應(yīng)持續(xù)萎縮

市場出現(xiàn)這樣的落差，其實也不是完全沒有預(yù)兆?！凹t五月”、“紅六月”、“紅七月”固然提升了大家的期望，但同時也透支了大家的消費力?，F(xiàn)在的房子是上百萬甚至上千萬的買賣，對很多消費者來說都是計劃很多年的事情。既然5、6、7月份出手了，那么就不會再有余力在“金九銀十”出手。

從今年的供應(yīng)端來看，胡景暉表示，2015年8月份-9月份，北京新建商品住宅新增供應(yīng)持續(xù)萎縮，由此前6月份-7月份間的月均1.4萬套，大幅萎縮至9月份的不足6000套，新增供應(yīng)量大幅萎縮。隨著“3？30新政”以來一系列利好政策落地，其對樓市的刺激效應(yīng)正在逐步減弱，北京樓市其實在7月中下旬開始已經(jīng)出現(xiàn)降溫勢頭，與二手房市場相比，新房項目由于供應(yīng)萎縮、更遠郊化，更中高端化，使得新房成交量的跌幅更加明顯。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也認為，隨著房地產(chǎn)市場數(shù)十年的快速發(fā)展，以及近年來保障性住房用地的擠壓，純商品住宅用地持續(xù)減少，潛在供應(yīng)減少，大量房企不得不選擇控制供應(yīng)節(jié)奏，因此今年以來月度供應(yīng)一直難以突破，“金九”也不例外，而供應(yīng)的減少勢必影響成交的走勢，這是導(dǎo)致“金九”黯然失色的主要原因之一。

高端項目拉升房價

雖然成交量下滑，但北京樓市在“金九”創(chuàng)造了一項新紀錄：新建普通商品房9月成交均價達30947元/平方米，這也是北京普通商品住宅單月均價首次突破3萬元。

“樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，是造成此輪均價上漲的主要原因?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，在目前北京市場，房價處于高位，豪宅化明顯，商品房主流成交總價已經(jīng)達到了350萬元/套的水平，二手房成交均價也超過300萬元/套，整體已經(jīng)進入了改善領(lǐng)域。這種情況下，最近幾個月可能都會保持月度成交均價突破3萬元/平方米的水平。

9月份，高端項目尤其是單價10萬元以上的項目，單月成交達到了14套，成為了近3個月以來的最高點。而今年以來，單價超10萬元項目已經(jīng)累計成交175套，再度刷新了豪宅成交史的新紀錄。之前，北京成交量最高的豪宅歷史也只有年度28套。在2015年之前的北京樓市，售價10萬元以上/平方米的豪宅，合計簽約只有113套。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，今年全年，北京單價超10萬元項目的簽約數(shù)目或?qū)⑦_到250套的“爆棚”成交量。

“銀十”，高端項目推出新項目的積極性較高。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月北京預(yù)計入市35個項目，預(yù)期售價6萬元/平方米以上的公寓豪宅項目多達8個。

記者實地探訪幾個高端項目獲悉，除了位處西三環(huán)的龍湖西宸原著，業(yè)內(nèi)推測其叫價將達15萬元/平方米的平層豪宅之外，作為東壩板塊的首個高端項目首開龍湖？天璞也正在籌劃入市，業(yè)內(nèi)預(yù)計其售價將超過8萬元/平方米。據(jù)記者了解，龍湖、恒大、保利、首開等多家龍頭房企在近兩年相繼在東壩拿地，地塊成交樓面價達到5萬元/平方米以上。這幾個項目也都預(yù)計今年入市。

萬科的老牌高端項目五礦萬科如園也正將樓王推向市場，樓王多為260平方米和315平方米兩大戶型，銷售價格將達到7萬元/平方米。

市場優(yōu)惠減少

與往年金九銀十開發(fā)商加速推盤、加大優(yōu)惠促銷力度不同，今年開發(fā)商在9、10月期間并未出現(xiàn)明顯增加推盤量的情況，優(yōu)惠促銷活動也與以往相差無幾。

“我們項目這一期開盤一共就推出兩個樓座，房源不到100套，每平米價格比上一期提高了300元，市場的接受度還可以，所以也沒有必要大幅優(yōu)惠，現(xiàn)在新推房源已經(jīng)基本售完。”北京房山區(qū)一加推項目的營銷經(jīng)理告訴記者。

“目前房企并未出現(xiàn)大幅調(diào)價的現(xiàn)象，但今年下半年開始，頻繁地小幅提價已經(jīng)成為樓盤銷售的常態(tài)，除了一些本身存在硬傷的項目去化困難，多數(shù)項目銷售完成較好。同時，力度較大的優(yōu)惠促銷活動目前已很少出現(xiàn)。”北京一房企營銷總監(jiān)表示。

張大偉分析，北京、深圳等一線城市及部分二線城市熱點樓市在今年上半年經(jīng)歷了一輪去化高峰，目前的去化壓力并不大。同時，由于今年大多數(shù)品牌房企的業(yè)績完成情況較好，四季度銷售任務(wù)較為輕松，因此并未急于銷售。

根據(jù)機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，20家典型房企的平均銷售目標完成率為64.54%，恒大、華潤等房企銷售目標完成率已超過80%，四季度相對輕松。

對于北京今年第四季度的樓市，胡景暉預(yù)計，如果沒有類似適度放松限購、降低交易環(huán)節(jié)稅費、提高公積金貸款上限等更有力的利好政策出臺，加上中等價位的新房供應(yīng)持續(xù)低迷的情況，北京樓市降溫勢頭或?qū)⒃诘谒募径瘸掷m(xù)。