綠城海外第一步

龔小鋒

之前放言要殺入海外市場的綠城，終于邁出了第一步。

近日，藍城集團、中交海外地產及中國港灣（印尼）集體發聲，三方將合作開發印尼雅加達地產項目。這是藍城在海外的第一個代建項目，也是中交入股后整合綠城代建業務的第一個有實質意義的動作。

另一方面，在藍城之外，綠城的另一代建平臺——綠城管理集團應運而生，綠城的大代建體系整合大幕開啟。

落子雅加達

藍城、中交首個合作項目為位于印尼西雅加達的千禧新城。按照目標，在鮮有跨國房企進入的雅加達樓市，藍城意在將千禧新城做成其海外代建的“樣本”。

公開資料顯示，該項目總建筑規模約50萬平方米，計劃建設成為西雅加達區域內標志性大型居住社區。藍城未來將打造公寓及聯排別墅產品，主要銷售給當地的中產階級。

藍城方面表示，在代建過程中其重新設計產品戶型，因為“這里賣得最好的公寓戶型是30—40平方米”。另外，由于當地體力勞動人工便宜，雅加達聘請傭人現象普遍，這意味著100平方米以上的公寓會設計傭人房。

與傳統的商業代建、資本代建、政府代建模式不同，藍城此次代建千禧新城采用的是EPC工程總承包模式，即為委托方提供從設計、采購、施工、試運行等全過程承包的一站式交鑰匙服務。

對綠城來說，雅加達只是海外計劃的一個開端，盡管雙方的下一個合作項目還沒確定，但總體上以發達國家、東南亞和非洲為主。綠城集團執行總經理、藍城集團執行總裁傅林江在5月時表示，“我們正孕育在雅加達市場展開，可能接下去還要去美國市場?！?/p>

澳大利亞也有可能是下一站，綠城中國聯席主席宋衛平在印尼雅加達的項目啟動之前就說，“可能過兩天會派幾個人去澳大利亞，因為中交收購了澳大利亞一個做基建的公司，在好幾個地方有項目。”

綠城的新代建平臺已經啟動，9月23日，綠城房地產建設管理集團有限公司（簡稱綠城管理集團）在杭州玫瑰園度假酒店正式掛牌成立，這意味著綠城加大國內外代建的步伐。

綠城對外輸出的服務不會局限于建設施工。“建設管理包含交付后的服務，會是全產業鏈的系統服務?！彼涡l平說?！斑@就是為什么我們沒有叫綠城代建集團，而是叫綠城管理集團?！?p>

至于未來綠城的海外業務是由綠城管理集團還是藍城來做，綠城一名管理層告訴記者，由于藍城和綠城代建兩方的關系還沒有理順，目前這一事項并沒有清晰的結果，“不過，可能更傾向于綠城管理集團去做海外業務?！?/p>

兩千萬平海外土儲想象

中交旗下約2000萬平方米的海外土地，都將成為雙方合作的資本。來自中交系的綠城中國聯席主席朱碧新在今年綠城中期業績會上稱：“中交在100多個國家和地區有海外業務，下一步會尋求一些好的國家和地區開發一些適合的業務，這將成為一個新的增長點?！痹谶@其中，中交集團很大一部分業務在東南亞、非洲等地。

2000萬平米的土地儲備量，對于任何一家國內大型房企都顯得意義重大，對藍城來說更是如此。在這之前，藍城開展代建業務5年，進入70多個城市，累計代建總面積3200萬平方米。這意味著，中交入主之后，藍城將達到規模翻番的效果。

綠城海外業務的方向已經比較清晰，在宋衛平看來，“綠城出海就是買地蓋房子”，把當地產品、市場定位搞清楚，然后再雇傭一批當地人。宋衛平對于藍城代建的信心十足，他認為“去東南亞，即便是到新加坡去，我們的房子也不會很差，也是有競爭力的?！?/p>

在產品定位方面，宋衛平就表示，“客戶方面我們是面對當地的中產階級。去東南亞一些國家，包括非洲國家，華人在當地都是比較富裕的階層。在澳洲，華人也是比較富裕的?！?/p>

對于海外團隊的構建，宋衛平對此頗為憂心，因為除了雇傭一批當地人之外，關鍵部門的崗位人才還是要依靠綠城輸出。今年6月，宋衛平就坦言，“海外是一個有挑戰的事情，我現在最擔心的是我們的人不愿意離開，因為杭州企業都不愿意去外面?！?/p>

但宋衛平也表示，“最近幾年知道謀生艱難了，出去的概率比以前高很多。現在我們的80后愿意，就沒有問題了。有個別的50后、70后也愿意?！睋私猓ъ鲁堑闹蟹綀F隊，就是來自藍城在浙江的各級城市公司，其中包括工程、成本、綜管和營銷等崗位。此外，未來綠城物業也有可能在合適的時機選擇進入雅加達。

不過，讓宋衛平擔心的還有對當地政策和市場的了解程度，“在那里我們的能力發揮有限，發達國家的營造體系、法規體系都很嚴密。”宋衛平曾表示。

整合“大代建”體系

綠城管理集團的成立，意味著中交開始為旗下海外項目的代建謀篇布局，從目前中交的動作來看，綠城管理集團有可能作為國內外代建的統一平臺，這意味著未來中交的海外土儲將更有可能由綠城管理集團來操刀。

在中交入主之后，綠城確立了“綠城服務、綠城房產、綠城代建”三大業務并舉格局。代建成為三大主營業務之一，整合較為分散的代建平臺成為當務之急，綠城管理集團于是應運而生。

“綠城為實現代建業務300億元的戰略目標，已經開始頂層設計，先搭建起了平臺。”克而瑞研究中心分析師蔡建林認為，其大力發展代建業務，也為中交2000萬平方米海外土儲的開發指明了方向。值得一提的是，中交集團旗下土儲合計達到1.7億平方米。

整合大代建體系的第一步是收回分散的綠城代建平臺。綠城管理集團則是對綠城鼎益和綠城時代重新整合的基礎上成立的。早在2010年，綠城就成立了“綠城房產建設管理有限公司”，從事代建業務，去年“藍綠分家”后，綠城建設變成藍城建設。

少有人知的是，由于宋、曹二人在代建板塊的發展理念不一致，自2012年開始，曹舟南、應國永等陸續單獨組建了鼎益、時代等新興代建平臺。今年8月3日，綠城中國發布公告稱，以6.25億元收購綠城鼎益100%股權，以2.94億元收購綠城時代92%股權。

據綠城方面統計，截至9月22日，綠城管理集團下屬委托管理項目共計52個，總建筑面積達1700萬平方米，預計可實現銷售額1300億元，代建費總收入約45億元。

如今，新公司由綠城集團執行總經理曹舟南出任董事長。據記者了解，除了鼎益、時代，在山東、青島、濟南等地還有代建的平臺公司，品牌較為分散，這些分散的品牌日后都有可能陸續被綠城收回。

下一步，或許就是整合藍城代建平臺。藍城的代建業務更為龐大。截至2014年底，藍城集團已簽約代建項目170余個，總占地面積2000余萬平米，總建筑面積4000余萬平米，預計總可售金額1800多億元。

在中交的戰略版圖中，藍城代建應該并入綠城代建，成立龐大的綠城代建集團。在今年7月的綠城年中會議上，中交派駐綠城的執行總經理李永前就提到，要統合代建品牌，加快形成統一完整的綠城代建品牌。此次綠城新代建平臺成立，還有藍城歸屬沒落定。

“中交當然是希望把藍城納入綠城的統一平臺，不過，老板目前還是有顧慮的。”上述綠城人士透露。從目前的信息看，這部分資產的納入并未談攏。而曹舟南近期也透露，兩大代建體系整合的具體細節還在磋商之中，他個人主張先分開運營一段時間。

據了解，綠城管理集團現在主要的業務是承接中交的土地儲備，這部分土地體量巨大。而藍城集團則是面向政府保障房代建，以及和其他房企合作項目代建?！叭绻喜ⅲ敲此{城可能以后更多是去做養老和農業等板塊了?！本G城人士表示。