佳兆業復活“臨門一腳”

龔小鋒

早在4月上旬，佳兆業掌門人郭英成重掌佳兆業后，曾對內宣布全國三周內恢復所有項目，后因債務復雜此言并未成行。最近，郭英成已數次回到深圳，發表內部講話。他說了兩句對不起，一是對不起員工，二是對不起員工家屬。內部一片感慨，之后郭又再度返回香港。

在沒有相關新融資方案公布前，外界依舊一致認為，復活這家企業的關鍵是依靠項目銷售回款帶動財務流動性。隨著佳兆業多數地區的項目解鎖，尤其是滬廣兩地項目即將啟動銷售，這給公司帶來了具備標志意義的轉折點。但同時，大本營深圳的項目仍未啟動，境外債權人的談判還在繼續，年報依然遙遙無期。其復活進入了關鍵的攻堅階段。

滬廣項目解鎖

“不知是什么心情，我說不清楚。十個多月，所有的紛紛擾擾今天已全部塵埃落定。感謝老郭，感謝這一路不離不棄一同堅守的戰友，感謝幫助我們的人，感謝所有的人！我宣布，佳兆業地產（上海）有限公司已正常化，新的征程開始了。”這是9月30日上午，佳兆業集團副總裁、上海公司總經理王洪偉發的一則頗有感慨的朋友圈消息。其中甘苦，似乎只有入局者自知。

“上海公司整體已恢復正常。還差最后一點手續沒辦完，但項目均已進入正常運作狀態了。”10月12日，佳兆業集團公共關系管理部總經理李小剛告訴記者。

據了解，佳兆業上海公司已和中國銀行簽訂了債務重組協議。根據協議，中國銀行將為佳兆業八號項目提供按揭業務，給予充足貸款額度、更高的利率優惠，并會加快放款速度。而此前，沒有銀行愿意為佳兆業八號的購房者提供按揭貸款。

目前，佳兆業在上海有四個項目，佳兆業城市廣場與佳兆業八號為在售項目，佳兆業上海浦東金融中心項目還在報建階段，以及一宗位于上海青浦區的尚未開發土地。

其中，上海佳兆業城市廣場項目已全面復工，一期住宅已封頂，三期的樣板房已于10月4日開放，營銷中心也開始接待客戶。上海佳兆業城市廣場三期，總建筑面積約8.71萬平方米，按照該項目前期售價1.5萬元/平方米保守計算，三期總貨值約為13億元。

上海佳兆業八號的別墅已完成了第一批交付，公寓也將于近期交付。繼上海之后，佳兆業廣州項目也即將“解封”。也已與相關債權人簽署和解協議，目前佳兆業廣州城市廣場項目已具備解封條件，預計將在近期解封重啟銷售。

一名熟悉佳兆業的金融人士表示，上海和廣州作為核心城市，項目解鎖具有很重要的意義。不過，還要等財務重組成功，才表明佳兆業危機真正解除。截至記者發稿日，佳兆業在重慶、綏中、遼寧、長沙、成都、蘇南、佛山、惠州、杭州等地項目陸續解封，部分項目已經開始進入正常銷售階段。

大本營深圳尚未“破冰”

不過，在佳兆業的“大本營”深圳，多個項目依然被鎖。

目前，深圳規劃和國土資源委員會網站信息顯示，包括佳兆業城市廣場、悅峰花園、前海廣場、假日廣場等四大主力項目在內，仍然有1251套房源處于“司法查封”的狀態，813套房源處于“管理局鎖定”的狀態。

據媒體走訪佳兆業深圳主力項目—佳兆業城市廣場得知，目前該項目一期第一批業主均已入住，一期第二批業主也已于9月23日起開始入住，原本未取得預售證的三期3、4號樓處于施工階段。

佳兆業極其重視深圳，不僅僅是因為深圳作為大本營，恢復正常將更具“復活”意義，而且房價已經暴漲的深圳重啟銷售，能夠快速回籠資金，為佳兆業后續債務償還提供保障。

這些項目是佳兆業債權人口中的“肥肉”和“可以變現的資產”，也是此前負責佳兆業債務重組的譚禮寧眼里的“高質量資產”。在深圳的大鵬假日廣場、悅峰花園、佳兆業中央廣場、山海美域花園等幾大項目被鎖定或查封的貨值在去年12月時已超過50億元，深圳樓市暴漲之后，這部分產品的貨值至少漲了20%。

事實表明，佳兆業此前的估計過于樂觀。佳兆業高級顧問譚禮寧（原佳兆業執董兼副主席）曾表示，佳兆業深圳三大項目將于8月底恢復銷售。

“我們已經盡量和債權人在談，會達成盡快和解。”李小剛說。譚禮寧近日對外稱，公司與其最大在岸債券持有人中國銀行就貸款重組簽署了框架協議，預計深圳項目將在年底前恢復銷售。

根據佳兆業集團3月13日公布的相關債權人信息顯示，此前恢復銷售的佳兆業武漢、惠州等城市項目的債權人相對單一，談判相對簡單。而佳兆業深圳項目涉及的債權人有中信銀行、中城信托、華鑫國際信托、華寶信托、廈門國際信托等數十家金融機構，貸款金額近百億元。

不過，深圳項目的解鎖也許只是遲早的事。8月底，郭英成曾與融創中國董事長孫宏斌在香港餐敘，陪同者有佳兆業總裁鄭毅等人。郭、孫二人對佳兆業深圳、廣州項目合作仍抱有樂觀態度。孫宏斌就直言，“佳兆業上海的項目，我們不覺得很好。但佳兆業的債務重組會比較容易，我相信銀行、債務這塊都能很好地解決。”

臨門一腳

相比內地項目的解鎖，佳兆業最艱難的“臨門一腳”可能是如何達成與境外債權人的和解，以及2014年年報的發布。根據此前披露的信息顯示，截至2014年末，佳兆業債務計息總額為650.09億元。其中境內計息債務總計479.71億元，境外計息債務總計170.38億元。

佳兆業和境外債權人的談判還在持續當中。此前，9月9日，其已與代表一組境外債務持有人的顧問進行會面，并與之商討建議境外債務重組計劃的主要條款。9月10日，其稱正繼續與可換股債券及現有高息票據的持有人進行商討。

10月2日，內地尚處于國慶長假的第二天，佳兆業就在港交所發布公告，宣稱公司繼續與可換股債券及現有高息票據的持有人進行商討，致力就公司境外債務達成一致同意的重組。

“目前關于境外談判的只有公告上的這些內容，有新的進展我們會馬上發公告的，沒有多余可以說的內容了。”李小剛表示。

業界普遍認為，佳兆業的年報，將最終真正揭示佳兆業的債務情況，年報難產這一棘手問題仍然橫亙在佳兆業面前。根據港交所規定，上市公司可以推遲披露年報，但時限為一個月。按照規定，佳兆業應在3月31日之前發布2014年年度業績報告，但如今卻遲遲未公布。

為盡快推出財報，佳兆業也加足“馬力”。10月9日，佳兆業發布公告稱，將繼續延發2014年年報和2015年中報。公告表示，“為調查和處理業績審核問題，佳兆業已成立由獨立非執行董事張儀昭及饒永組成的獨立委員會。佳兆業將會適時對集團業績進行公告。”

近日，作為國際四大會計師事務所之一的審計機構普華永道明確要求，佳兆業處理好六大問題才能進一步對年報進行審核。暢捷通首席會計專家馬靖昊就指出，作為佳兆業的常年審計事務所，佳兆業財報如此不干凈，普華永道可能難辭其咎，因此這次在審計意見中直接指出問題所在，把“皮球”踢還給了佳兆業的管理層。