讓不動產動起來

曾慧娟

受產品同質化、實際需求下滑影響，傳統的休閑度假類旅游地產銷售正進入困境。動輒上百億元的投資額，加上旅游地產較長的投資回報期，如何讓旅游營運與地產銷售之間協同發展，讓“不動產動起來”是很多房企都在思考的問題。未來，旅游地產跨界的“玩主”將更加神奇，智慧旅游、智慧社區都將形成。利用一些新的金融融資工具提升開發項目的回報率，這已成為行業的新趨勢。

傳統模式走到盡頭

有人熱鬧上場，必然有人黯然退場。遠者如去年被媒體披露的疑因資金鏈斷裂爛尾的廣東清遠旅游地產項目御金街、青島“西海岸第一豪宅”之稱的紫檀山項目陷入停工狀態、遼寧東戴河新區入住率僅10%多個項目爛尾變成鬼城。近者如今年初被披露的浙江舟山旅游地產爛尾樓。而沉睡十余年的京郊著名旅游地產爛尾工程、曾被媒體稱為“中國五大鬼城之一”的沃德蘭樂園“遺址”，則于今年6月26日正式對外營業，不過已變身成為八達嶺奧特萊斯，算是徹底同旅游地產告別了。

對此，中國房地產業協會副會長朱中一表示：“前期，不少開發企業認為，在宜居、宜游的地方蓋房子，就是旅游地產，但旅游地產絕不僅僅如此。我覺得，旅游地產應該是為旅游服務的地產，由旅游來主導，地產為載體，要考慮到能夠為旅游提供各個方面的軟件服務。”據專家分析，未來旅游地產的盈利模式，或將由一次性建成銷售，轉向以長期經營為主。但這種模式因為初期投入成本巨大，且項目回報周期延長，將會對開發商造成更大的資金壓力。

首都經濟貿易大學工商管理學院旅游管理系主任、北京旅游學會副秘書長蔡紅分析認為，旅游地產項目的開發需要前瞻性，需要有整體規劃的開發思路。改造現有的旅游地產，使旅游和地產相結合，采用分時租賃、電商渠道等也是較為可行的方式。真正意義上的旅游地產應該在精準分析目標消費市場的基礎上，集稀缺的自然資源、厚重的人文底蘊、完善的公共服務體系、優秀的經營管理團隊、精細化的管理手段于一體，再加上完善的旅游配套以及科學的管理，方能獲得成功。

對于現在房企熱衷開發的度假產品，朱中一說：“個人建議打造服務條件和環境，并開發創意性活動和事件，吸引外地資源前來辦會以及休閑旅游，形成規模效應。當有一定知名度和美譽度后，隨著基礎配套設施完善再考慮辦展。項目核心就是始終把握環境和文化兩張牌，把服務打出去”。

此外，有業內人士表示，由于度假地產不能像第一居所那樣受到業主貼身照看，所以更需要過硬的后續管理服務。

未來生態體系

事實上，如何“讓不動產動起來”，是開發商正在不斷努力解決的問題。旅游+地產的跨界融合，將不止在于地產商斥巨資進入旅游行業、旅行社經營景區地產。

易觀智庫分析師表示，未來互聯網+旅游地產的“線上與線下融合”開始進行多樣化嘗試。將最大程度與區域內其他業態相聚合，形成兼具居住、度假和投資價值的未來社區生態體系。通過互聯網+居住價值未來將推動智慧社區的最終形成；互聯網+度假價值將成為智慧旅游發展的重要推動力；互聯網+投資將為客戶豐富財務自由的渠道。互聯網+旅游地產最終將成為新型度假生活的主要驅動力，助力在線旅游的繁榮和成熟。

互聯網+金融則為旅游地產廠商提供更多融資渠道，推動企業輕資產化進程。最近發生的是中弘股份收購事件。

10月8日，中弘股份間接持有的境外全資子公司著融香港投資有限公司與Green Parade Limited及龐維新先生簽署了股權交易《備忘錄》，著融香港擬收購賣方持有的Chanco International Group Limited （中文名稱“卓高國際”，簡稱標的公司） 約66.10%的股權。

中弘股份方面表示，根據公司戰略規劃及當前行業的發展趨勢，此次股權收購符合公司未來發展戰略，如本次股權收購成功，擬將標的公司打造成輕資產的品牌管理公司。該品牌管理公司將定位于旅游度假、康體養生、文化創意等經營性物業的運營服務。