論賣(mài)房宣傳彩頁(yè)構(gòu)成要約的法律適用及實(shí)踐

盧文彪

近年來(lái)，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了追求暴利，無(wú)視市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，怠于作市場(chǎng)調(diào)查，盲目開(kāi)展大商場(chǎng)招商項(xiàng)目，將幾層樓幾千平方米的空曠的商品房不作間隔，人為想當(dāng)然的劃分為若干個(gè)格子，將這些“格子鋪”高價(jià)銷(xiāo)售給業(yè)主，業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)用肉眼根本找不到自己的商鋪的所在位置，然后開(kāi)發(fā)商將商鋪返租回去，并大肆進(jìn)行虛假造勢(shì)進(jìn)行某某盈利豐厚的項(xiàng)目，登報(bào)宣傳，誘導(dǎo)業(yè)主不加思索搶購(gòu)房屋，但是當(dāng)業(yè)主支付了購(gòu)房款后，開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)有把心思集中在搞好其宣傳的盈利豐厚的項(xiàng)目上，該投入的資金減少投入或者甚至不投入，導(dǎo)致項(xiàng)目一直開(kāi)展不起來(lái)，樓盤(pán)闌尾，業(yè)主合法權(quán)益受到極大損害。本律師認(rèn)為，就廣東地區(qū)而言，此種情形下的開(kāi)發(fā)商構(gòu)成欺詐售商品房，變相圈錢(qián)非法據(jù)為己有，業(yè)主有權(quán)退房并要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款：

一、開(kāi)發(fā)商的賣(mài)房宣傳彩頁(yè)內(nèi)容構(gòu)成要約，對(duì)開(kāi)發(fā)商有法律約束力，開(kāi)發(fā)商未能實(shí)現(xiàn)的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任（從本人經(jīng)辦的（2015）東一法南民一初字第153-166、331號(hào)系列案件來(lái)看，目前司法實(shí)踐中這一點(diǎn)能得到法官的認(rèn)可）

宣傳彩頁(yè)是否為購(gòu)房合同的組成部分要看這一宣傳彩頁(yè)是要約邀請(qǐng)還是要約。單一的看宣傳彩頁(yè)作為一種廣告工具，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商業(yè)廣告無(wú)疑。進(jìn)而，根據(jù)我國(guó)《合同法》第十五條，商業(yè)廣告是要約邀請(qǐng)?！逗贤ā返谑鍡l還規(guī)定，商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。在本律師辦理的絕大部分案件中開(kāi)發(fā)商的宣傳彩頁(yè)對(duì)商品房的表述在宣傳彩頁(yè)上介紹的具體明確，并且屬于吸引業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的賣(mài)點(diǎn)，對(duì)商品房的價(jià)格和合同的訂立會(huì)產(chǎn)生重大影響，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)視為要約?！币虼耍祟?lèi)開(kāi)發(fā)商用于做廣告的宣傳彩頁(yè)應(yīng)該認(rèn)定為要約，宣傳彩頁(yè)的內(nèi)容為雙方買(mǎi)賣(mài)合同的一部分，開(kāi)發(fā)商應(yīng)依據(jù)其宣傳彩頁(yè)交房，實(shí)現(xiàn)宣傳彩頁(yè)承諾的內(nèi)容，并且承擔(dān)相應(yīng)遲延履行違約金。

二、業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商退房并返還購(gòu)房款有充分的法律依據(jù)

在業(yè)主因開(kāi)發(fā)商的虛假宣傳購(gòu)買(mǎi)商品房后，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商一直未能履行宣傳所承諾的內(nèi)容時(shí)，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成欺詐售房，業(yè)主可依據(jù)《中國(guó)人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《消法》）和廣東省的實(shí)施辦，以及法《合同法》第九十四條第（三）、（四）項(xiàng)規(guī)定提出解除購(gòu)房合同，要求開(kāi)發(fā)商退房返還購(gòu)房款：

（1）關(guān)于《消法》第8、19、49條，廣東省實(shí)施《消法》辦法廣東省實(shí)施《消法》辦法第12條，《合同法》第九十四條第（三）、（四）項(xiàng)的相關(guān)規(guī)定：《消法》第8條：“消費(fèi)者享有知悉其購(gòu)買(mǎi)、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利”。第19條：“經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供有關(guān)商品或者服務(wù)的真實(shí)信息，不得作引人誤解的虛假宣傳”。第49條：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍”。廣東省實(shí)施《消法》辦法第12條：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)，有下列欺詐行為之一的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)格或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍：（五）作虛假的現(xiàn)場(chǎng)演示或者雇人進(jìn)行欺騙性的銷(xiāo)售誘導(dǎo)的；（八）以虛假?gòu)V告欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者的”；《合同法》第九十四條第（三）、（四）項(xiàng)“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；”

（2）業(yè)主可以依據(jù)上述法律解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款?，F(xiàn)實(shí)生活中，開(kāi)發(fā)商為了追求暴利，不作市場(chǎng)調(diào)查，將幾千平方米的空曠的商品房不作間隔，劃分為若干個(gè)格子，將這些“格子鋪”高價(jià)銷(xiāo)售給業(yè)主，業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)用肉眼根本找不到自己的商鋪在哪里，然后返租回去，并大肆進(jìn)行虛假造勢(shì)進(jìn)行某某盈利豐厚的項(xiàng)目，登報(bào)宣傳，誘導(dǎo)業(yè)主不加思索搶購(gòu)房屋，但是當(dāng)業(yè)主支付了購(gòu)房款后，開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)有把心思集中在搞好其宣傳的盈利豐厚的項(xiàng)目上，該投入的資金減少投入或者甚至不投入，導(dǎo)致項(xiàng)目一直開(kāi)展不起來(lái)，樓盤(pán)闌尾，業(yè)主合法權(quán)益受到極大損害。這種情形開(kāi)發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成了欺詐和嚴(yán)重違約，違反了《消法》第8、19、49條，廣東省實(shí)施《消法》辦法廣東省實(shí)施《消法》辦法第12條所描述的情形，業(yè)主可根據(jù)《合同法》第九十四條第（三）、（四）項(xiàng)的規(guī)定依法解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款。

三、應(yīng)當(dāng)明確的一個(gè)法律適用問(wèn)題，業(yè)主購(gòu)房屬于消費(fèi)行為，受《消法》調(diào)整和保護(hù)

因?yàn)樵谏唐贩抠I(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，房屋同時(shí)兼有商品和投資品的雙重屬性，以往對(duì)業(yè)主購(gòu)房是否適用《消法》曾有過(guò)爭(zhēng)論，但廣東省實(shí)施《消法》辦法已明確將購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商界定為消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系并受《消法》調(diào)整，目前爭(zhēng)議的僅是投資客購(gòu)房是否受《消法》保護(hù)（部分觀點(diǎn)認(rèn)為投資客購(gòu)房目的不是消費(fèi)而是投資，故不適用《消法》），但由于投資客身份難以界定，且對(duì)于強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商而言處于弱勢(shì)地位，應(yīng)實(shí)行舉證責(zé)任倒置，即在開(kāi)發(fā)商不能舉證的情況下，應(yīng)推定其身份為消費(fèi)者并受《消法》保護(hù)。

綜上所述，開(kāi)發(fā)商在宣傳彩頁(yè)中的內(nèi)容具體明確，對(duì)合同訂立或?qū)r(jià)格有重大影響的，這些內(nèi)容應(yīng)視為要約，對(duì)開(kāi)發(fā)商有法律約束力，開(kāi)發(fā)商違反了，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；業(yè)主在發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商遲遲未能履行宣傳的承諾時(shí)，業(yè)主可根據(jù)《消法》第8、19、49條，廣東省實(shí)施《消法》辦法廣東省實(shí)施《消法》辦法第12條，《合同法》第九十四條第（三）、（四）項(xiàng)的相關(guān)規(guī)定依法解除合同，要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款。知情權(quán)是消費(fèi)者的基本權(quán)利，無(wú)論是《消法》還是廣東省實(shí)施《消法》辦法都明確規(guī)定了經(jīng)營(yíng)者的如實(shí)告知義務(wù)，開(kāi)發(fā)商虛假宣傳欺詐售房侵犯了購(gòu)房者的知情權(quán)，也違反了相關(guān)法律的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。希望開(kāi)發(fā)商能秉持誠(chéng)實(shí)信用的原則，讓血液中流淌著道德和法律的元素，依法經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)利人利己的可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。