淺談房地產行業的“二銀行”特征

韓 豪

（萊蒙國際集團，廣東 深圳 518000）

房地產行業從一開始，就跟銀行上了同一輛戰車。深圳1987年的全國房地產市場第一拍，是有著給公共建設融資的初衷的。中國的房地產行業的相比于很多行業，其市場化程度是比較深的；而中國的銀行業相比于很多行業，其市場化程度是比較淺的。一深一淺之間，房地產行業的很多行為逐漸地具備了銀行業的色彩，承擔起了銀行業的部分屬性和功能，使得自身漸漸具備了“二銀行”的形象。本文作一膚淺的探討。

一、房價變動和利率變動的分析

雖然房地產價格沒有納入CPI的考察序列，但是毫無疑問，房地產價格變動對于有產階層的消費行為的鼓勵效應或者抑制效應，毫不亞于CPI變動對于這一階層消費傾向的鼓勵或者壓抑。具體說來，隨著房地產價格的上漲，房產所有者的賬面資產隨之水漲船高，他們清晰地看到自己在資產升值的盛宴派對上有了入場券，如同他們看到自己的錢包正在懷孕式地鼓脹，他們的消費信心得到大大鼓舞，不管是現金消費還是借貸消費，都會有所增長。反之，如果房價下跌，他們的資產價格縮水，消費信心受到抑制。

隨著房價的上漲，消費者被上述資產升值預期打動，買漲不買跌的規律點燃了他們持續購房房產的行為，越漲越買，市場預期向好，開發商將爭先恐后地加大獲取土地的積極性，而作為土地市場唯一供應方的地方政府，也將積極的通過三通一平、四通一平、五通一平等簡單的投資，將更多原本不存在于交易市場中的“生地”變成可供出售的“熟地”，將不流動的耕地變成可流動的建設用地，將沒有市場交易價格的荒地變成可以加價轉讓的各類用地。隨著投放到市場中的可供交易之物的增加，這就造成了銀行的信貸資源更為稀缺，反映到利率上，就是上浮。省略中間的傳導機制，從起點和終點來看，房價上漲，將給利率帶來上漲動力，并最終以不同的形式（包括合法的利率，以及不合法的灰色交易費用對實際利率的影響）推動資金使用成本（利率）上漲；房價下跌，將造成資金使用成本（利率）下降?？梢哉f，房價成了利率的影子，是影子利率，與利率同方向震動，以一種低調的不容易被發現的方式。

二、房價變動對社會資源資本化的影響

舉一個深圳周邊的例子，惠州的大亞灣一直是中國房地產市場中一個具有指標性的區域。2010年，碧桂園集團在大亞灣旁邊獲取了1000畝左右的建設用地，建設“碧桂園十里銀灘”項目，主要客戶來源于深圳。該部分建設用地基本上是海邊的耕地及沙灘構成，之前并不存在與交易市場上。2011年，碧桂園開盤當天銷售額超過30億元、2012年再次開盤當天銷售額超過20億元。這種銷售業績極大地刺激了房地產界，華潤置地，隨后在碧桂園的旁邊獲取了2000畝地，建設“華潤小徑灣”海景度假項目，規劃建筑面積270萬平方米，總投資額超過150億元。按照每套海景房60平米計算，“華潤小徑灣”約有4.5萬套房子，可供9萬人居住或者度假，相當于內地一個中小城鎮的規模。在他們的附近，更多的大型房地產項目正在開工或者已經開始銷售，“富力世貿威尼斯灣”項目總供應量約10萬套，“中航元嶼?！表椖靠偣考s1萬套，“金融街巽寮灣”項目總供應量約6萬套，“萬科雙月灣”項目總供應量約2萬套，其他還有更多項目，整個惠州幾十公里的海岸線上一下子冒出了三四十萬套房子，可以說是三五年內就從零開始建起了一個中等規模的城市，可供100萬人度假或者居住。這是城鎮化的一個狂飆突進的實例，就發生在深圳的耳邊?；葜葸@幾十公里的海岸線，此前可以說是處于農業社會階段，大多數當地人還在靠種水稻和出海捕魚過日子，一夜之間，隨著挖掘機的到來和樓盤圍墻廣告的豎起，這塊土地值錢了，水稻換成了水泥，以前，他們靠水稻產量給GDP做貢獻，現在，靠房地產開工量和銷售量給GDP做貢獻，兩者不可同日而語。一個是海邊耕地平整后出售給開發商的事件，也即國有建設用地使用權轉讓事件，開發商以土地作抵押、通過銀行借貸吞進了大量的M2，另一個是房子開始銷售后，購房者通過按揭貸款購房的事件，也吞進了比上一個M2數量更大的M2，如此累加，一個完整的房地產開發和銷售過程，大大地推動了M2的滾動發展。可以說，房地產的推進，極大地擴充了土地資本化的地域，極快地加速了土地資本化的速度，極大地帶動了社會資本當量的增加，其增量將遠遠大于挖煤挖礦所帶來的社會資本當量的增加；“用土地搞生產”和“用土地搞建設”，是農業社會和現代社會最大的區別之一，而這一切的根源，將可以追溯到房價上漲這個事件。房間變動對社會沉睡資源進入資本化狀態，起到了不可低估的作用。銀行本應當是地球資源資本化的推手，但是，在房價上漲的交響曲下，房地產行業成了比銀行更積極的地球資源資本化的推手。也就是說，在目前國內的銀行業略顯略顯保守的環境下，“房地產比銀行更銀行”。

三、房價變動對貨幣流動性的影響

房價的變動，影響到貨幣的流動速度。房價上漲越多，意味著一個家庭被凍結的現金及未來收入越多，那么這個家庭用于當前消費的資金就相應受到約束。將考察范圍放大，也就是說，隨著房價的上漲，社會上的現金及銀行系統里的信貸資金將更加集中在開發商手中，而開發商的投資屬性高于消費屬性，也就是說，社會上的現金及銀行系統里的信貸資金將更大比例地在投資環節循環，而不是在消費環節循環。投資性貨幣的流通速度通常情況下是大于消費性貨幣的流通速度的，所以，房價的變動，經過傳導，將細微地影響到貨幣的流通速度。在銀行系統，利率的變動，直接地影響到貨幣的流通速度。從效果上來考察，房價的變動和利率的變動一樣，都具備了影響貨幣流通速度的能力。

假設社會上只有兩種投資方式：儲蓄，或者購房。手握現金的人，可以選擇將現金放到銀行生息或者購房升值。再加上一個共同的前提條件，假設銀行利率是正的，房產價格是上升的。這種情況下，房價上漲的速率實際上相當于銀行資金的利率，如果房價漲速高于銀行利率，那么理性的選擇就是把資金從銀行抽出，放到房地產上去；如果房價漲速低于銀行利率，那么理性的選擇就是把資金留在銀行，等待生息?？梢钥吹?，房子已經變成了一個可以生息的工具，類金融產品；而房地產行業也幾乎變成了一個大型的銀行，與其他傳統的銀行一起，公開地在市場上競逐資金的流向、號召資金的跟隨，競爭的方式就是房價波動幅度和利率水平的比較。從這個角度俯瞰，房地產行業可以說是中國最大的一家銀行——分行遍及全國各地、客戶遍布全國人民。

四、小結

以上粗略分析給我們帶來的啟示就是，房地產市場在中國的存在方式，已經有了“二銀行”的特征。房地產和銀行行業的滲透和重疊的陰影面積，大大超越了其他行業。

在目前利率形成機制市場化的大趨勢下，金融公共政策制定者不得不把房地產這個龐然大物當作一個重要變量去考量，房價漲跌包裹了利率變動，既能以自身漲跌去影響實際利率，也能被實際利率所影響。房地產就像一頭大象，反應也許遲鈍，但是分量卻足夠影響森林。