關于房地產市場走勢問題的研究

楊國慶

房地產市場在前幾年飛速發展之后，似乎迎來了拐點，同時也再次成為2015年全國“兩會”的重要話題之一。《政府工作報告》明確提出“支持居民自住和改善住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”、“分類調控、落實地方政府主體責任”等，這為房地產業發展帶來了利好消息。

一、當前我國房地產市場走勢

2015年3月，全國住宅價格呈現的整體走勢是一線城市仍繼續小幅下跌，部分二三線城市呈現上漲勢頭。中國房地產價格指數研究院發布，全國100個城市新建住宅平均價格10523元/平方米，自上年5月份出現連續十個月下跌后，目前跌幅明顯收窄。3月份住宅價格環比上漲城市的有43個，較上月增加了4個；環比價格下降的城市有55個，較上月減少了6個。重點監測的37個城市成交面積環比上漲23.2%。其中:有70%的成交面積漲幅超過20%，最高漲幅達26.4%。由此判斷，城市樓市供需全面回暖態勢明顯，政策導向利于市場，但樓市庫存巨大，市場主流仍需“以價換量”。房地產市場調整需要一個持續過程，短期內房地產市場很難全面復蘇，特別是庫存積壓嚴重的三四線城市，在一段時期內將只能是“降價促銷”的局面。

二、對房地產市場主要影響因素的分析

（一）人口流動量對住房價格的影響分析

目前，全國已有多地樓市出現價格下滑、銷售持續遭受“遇冷”的現象。然而對流動人口占比較高的經濟發達城市，卻能夠呈現出較強的房價抗跌能力。其所呈現的特點:一是流入人口越多，房價往往漲得越高。見表1，住宅價格每平方米2.6萬元以上的地區人口凈流入比重均在37%以上。其中，深圳特區人口凈流入比重高達71.6%。與之相反，成都人口凈流入比重僅為17.2%，所以住房價格較低。二是由于很多三四線城市的就業機會和公共服務均不如一二線城市，很多三四線自身的戶籍人口都在向一二線轉移。上海以沿海經濟發達直轄市的優勢，人口凈流入量高達953.5萬，位列人口吸引力城市之首；首都北京以自身獨特的政治文化中心優勢吸引了大批外來人口，人口凈流入量為771.8萬，人口吸引力排名第二；深圳以經濟特區繁榮發達的優勢，人口凈流入量高達755.59萬，排名第三。三是經濟相對落后和人口凈流入量較低的地區，在同等行政級別所在地的房價相對越低。如:呼和浩特市人口凈流入65.08萬，住房價格僅為6759元。當然除了人口流動因素之外，由于不動產的地域和不可遷移性，決定了地區之間必然有很大差異。城市房價的高低也同城市自身的行政等級、在區域中的地理位置、自然環境、城市建設環境、社會政治人文環境、教育醫療等公共資源和產業結構類型諸因素有關。例如:天津人口凈流入雖然高達419萬，房價卻不到北京房價的一半。珠三角地區的東莞和佛山，盡管人口凈流入也很多，但地級市的房價均遠低于該區域內的兩個副省級城市深圳和廣州。

表1 十城市同期人口與房價情況對比表

（二）房產稅對普通住房購買力的影響分析

房產稅的政策效應在上海、重慶試點城市已開始逐步顯現，對抑制高端住房消費和房價過快上漲勢頭、優化住房供應結構發揮了顯著作用。但經過調查發現，民眾最為關心的問題之一是開征房產稅是否會增加普通購房者的稅負和影響家庭的消費水平。按照目前上海市房產稅的計算方法:居民家庭人均60平方米為標準，超出的住房面積部分，應稅住房年應納房產稅稅額（元）=新購住房應征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價（或核定的計稅價格）×70%×稅率。以住房超出100平方米為例計稅:100平方米×20000元/平方米×70%×0.6%=8400元/年。由此可見，房產稅針對上海市的人均收入水平來說，購置改善性普通住房對家庭生活水平的影響不大。尤其是住房價格在每平方米5000元左右的“三四線”城市，以住房相同超出100平方米計稅，納稅額僅為每年2100元，所以房產稅對有穩定收入的家庭來說影響不大。

（三）城鎮人口增量對城鎮住房銷售市場的影響分析

經房地產業內研究證明，城鎮住宅竣工面積與同期城鎮人口增量之比，比值越低供應越緊張。央行相關研究報告顯示，全國內陸地區除西藏外的30個省份中，2007-2011年城鎮住宅竣工面積與同期城鎮人口增量之比由低到高排序，上海、北京、廣東、浙江分別排名第一、第二、第五、第十三位，而該比值高出全國平均水平40%的地區多為東北、西部地區，分別是重慶、內蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地。無論是一線城市的供不應求還是部分二線和三四線城市的供過于求，都在積累著樓市的風險。中國指數研究院近期對100個城市的一項調研指出，北京、上海、廣州等一線城市和東部發達地區的二線城市，由于常住居民對住房需求旺盛、購買力強，現有土地供應量可供消化的時間明顯少于二三線城市。但部分二三線城市現有土地存量需要長達五六年的時間才能消化。如果這種狀況繼續發展，部分二三線城市的住房入住率仍難以保證。

三、房地產市場未來的走勢分析

(一)從未來小康社會發展進程看，房地產市場潛力巨大

一是從2013年我國31個省市自治區城鎮化率看，已經達到60%城鎮化率小康標準的地區僅有8個，尚有23個省市自治區整體上還沒有達到小康標準。二是按照2013年31個省市自治區13.55億常住人口推算，實現小康標準60%的城鎮化率，需要城鎮人口應達到8.13億，但這一時點的城鎮總人口僅為7.27億，因此，還需要有0.86億的人口進入城鎮。三是按照2010年全國第六次人口普查城鎮戶均人口3.10人推算，在現有城鎮人口不改善住房的前提下，城鎮還需要新建2774萬套住房，才能滿足小康社會的需要。因此，房地產市場在未來仍有一定的發展潛力。

（二）從近期房地產市場的整體走勢看，三四線樓市需要一個緩沖過程

表2 2013年中國各省城鎮化率排名情況表

2015年一季度，國家統計局房地產企業聯網直報平臺顯示有的地區監測數據呈現“雙增雙降”的逆市發展態勢，即:房屋竣工面積和空置面積增長，房屋施工面積和商品房銷售面積下降。與此同時，根據目前中國指數研究院對房地產監測的景氣指數進行判斷，空置的住房需要經過一個逐步消化的過程。

四、幾點建議

1.介于目前房地產市場的嚴峻態勢，建議政府從更高層面統籌安排，啟動房地產普查工作，全面了解居民對住房的需求。盡快摸清各地區居民是否需要房子，需要什么類型的房子，需求量有多大。從而為更科學地制定土地和住房供應規劃、更有針對性地對房地產市場進行調控提供依據。

2.按照城鎮整體發展規劃和布局，在開展棚戶區改造和房地產開發增加住房數量的同時，更需要注重提高居住質量和舒適度。

3.準確判斷城鎮化率提高幅度，加大市場預測分析，防止房源供過于求，科學制定房地產開發規劃和布局，降低房地產開發風險。

4.由于我國正處在全面建設小康社會、城鎮化快速發展和人民生活水平不斷提高的階段，未來十年乃至二十年，對住房的需求仍然存在潛力。這其中既有鄉村轉移人口入城的置業需求，也有城鎮居民改善住房條件的需求，從這種動態角度分析，在社會經濟繁榮發展快、吸納就業能力強、綜合環境條件適居的城市，住房還將處于長期增長態勢。

5.房地產業內預測:至2015年，我國家庭戶均擁有住房可能會達到1.08套，這說明我國整體住房水平已經告別短缺時代。因此，一些二三線城市尤其是相對經濟欠發達的東北、西部地區三四線城市會顯現供過于求的狀況，無科學依據和無計劃性大量開發房地產將存在一定風險。