反向按揭發展為何舉步蹣跚？

文/陳杰

反向按揭在中國的推行，始終存在不少制度性障礙，對該項產品的需求與供給都明顯不足。如果不能對癥下藥，僅僅靠政府一時熱心和幾個名義上鼓勵但沒有實質扶持政策的文件，反向按揭要在中國起飛，還十分遙遠。

保監會在2014年6月23日曾發布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》（保監發[2014]53號，下稱《意見》）。隨后，基于住房反向抵押貸款（以下簡稱反向按揭）的“以房養老”試點政策正式在北京、上海、廣州和武漢4個城市落地。該政策發布時，社會各界曾經對反向按揭寄予厚望，媒體紛紛給予聚焦報道。但時間過去半年多，這項工作進展仍然極為緩慢，媒體上鮮有成功案例的報道，用現在流行的詞匯來評價，“存在感很低”。

保監會《意見》中認為，反向按揭有諸多正面意義，“盤活老年人房產，實現個人經濟資源優化配置的積極探索，有利于拓寬養老保障資金來源，提升老年人養老保障水平”。然而，顯然各界對于反向按揭并不買賬。

其實這并令人不意外。2004年前后，國內就有不少人大代表、政協委員和業界人士呼吁開展基于反向按揭的“以房養老”。2007年后，上海住房公積金管理中心等不少單位也嘗試過“以房養老”試點，但最后都無疾而終?？梢?，反向按揭在中國的推行，始終存在不少制度性障礙，對該項產品的需求與供給都明顯不足。如果不能對癥下藥，僅僅靠政府一時熱心和幾個名義上鼓勵但沒有實質扶持政策的文件，反向按揭要在中國起飛，還十分遙遠。

發展反向按揭的幾大誤區

第一，反向按揭依靠金融機構就夠了，不需要進行輿論熱身和動員宣傳。實際上，社會各界對反向按揭的誤解很深，輿論環境十分不利。當前很多媒體和網絡觀點，大多認為政府現在推出“以房養老”和“反向按揭”，目標就是為了減輕政府統籌的養老金負擔，甚至認為“以房養老”就是政府不管老百姓的養老保障了，要老百姓用自己的房子來給自己養老。結合近期一再有政府統籌養老金出現“虧空”的傳聞，再加上這段時間不斷有來自政府或政府背景的專家提議延遲退休年齡和提高領取養老金門檻，確實讓人們難以不對此有所聯想。為此，輿論總體上對“以房養老”帶有很強的抵觸情緒，進而導致公眾需求冷淡，自然很難推動反向按揭。

第二，既然反向按揭是金融創新產品，政府只要給予綠燈，市場自然就能發動起來。為此保監會《意見》只有一些很粗略的進入限制性條件，既沒有為貸款人提供保險兜底機制，也沒有對老年屋主如何進行權益保障和防止上當受騙給予專門法規保護，而這些都是很難靠市場自身調整來解決的。這樣的背景下，市場很難發動起來。

第三，對反向按揭的需求與供給都過高估計。從需求角度看，中國人有家產傳承的傳統文化，尤其當前房價仍然上漲，增值預期很高，子女普遍反對老人將房產反向抵押，強烈希望家產傳后。中國大多數老年人自身也有強烈的饋贈動機，希望給子女盡可能的支持。同時，大多數中國老年人沒有獨立產權的房子，即使有，也往往與子女同住，很少獨自居住。老年人通常也認為，自己應該靠子女來養老。這些因素都導致對反向按揭的潛在需求不可能太高。從供給角度看，中國房價風險、利率風險、老年人房屋產權難以確權及70年產權規定等制度性因素，都抑制了銀行和保險公司等金融機構提供反向按揭產品的積極性。同時，中國銀行本身傳統業務利潤豐厚，并沒有強大動力涉足金融創新產品。

發展反向按揭的對策建議

筆者認為，如果政府真心要促成反向按揭在中國起飛，應當作以下政策調整：

1.對于反向按揭，政府定位要明確，態度要鮮明。政府一定要明確，反向按揭不是一般意義上的金融創新產品，而是公益性和外部性很強的金融創新產品。而經濟學理論又告訴我們，帶有外部性的公共產品，市場供給一定是不足的，短于社會最優供給。在這方面，政府不應該羞羞答答，覺得反向按揭是金融產品，就應該讓市場來決定。對于反向按揭，一定要政府扶上馬后才能討論市場機制發揮的事情。美國反向按揭就是由聯邦政府主導設計和推行的，沒有交給市場來做。如果沒有聯邦政府提供的保險，美國反向按揭也是寸步難行。遭遇危機時刻，如果沒有聯邦政府的傾力救助，反向按揭也早就覆滅了。從美國經驗看，中國政府如果真心想發展反向按揭，態度一定要鮮明果斷，要主動承擔引導乃至主導的責任，從保險制度和運行機制上給市場充分信心，而不是交給市場自由發揮。

2.對于反向按揭這樣復雜的金融創新產品，一定要有充分的輿論宣傳動員和知識普及。當前社會公眾對反向按揭仍然似懂非懂，當人們對一個事物陌生的時候，往往傾向于排斥和拒絕。畢竟大多數人的金融知識和風險識別能力有限，老年人尤其這方面處于弱勢，反向按揭又涉及到住房這個基本生活品，特別需要慎重。早在1981年，美國官方反向按揭正式開始的多年之前，美國政府就專門成立國家住房資產價值轉換中心，專職向老年屋主進行反向按揭產品知識的宣傳和教育。2001年，美國住房和城市發展署建立了一整套規范的貸款咨詢程序。這些都是反向按揭起步的必要準備動作。

3.法規先行、公平公開、信息透明、監管有力，才能樹立社會和市場對反向按揭的信心。反向按揭從本質上來說還是一項金融創新產品，要獲得市場的認可并進一步推廣需要法律制度加以制約。美國反向按揭的發展，每一步都是先有法律規范，再推出相應的產品或產品革新。如1982年美國國會出臺的《加恩-圣杰曼存款機構法》使反向按揭具有合法性，1994年的《房屋凈值保護法》要求有關貸款人全面地反映貸款所需的成本費用?？梢钥闯?，在整個反向按揭的發展史中，法律一直在起到了引導和規范的作用。當前我國關于反向按揭的法律法規幾乎還沒有，如何保障貸款人和老年屋主雙方的合法權益，尚無從談起。這是阻礙反向按揭起步的關鍵性原因。

4.穩定房地產市場發展，避免反向按揭行業面臨系統性風險。從美國經驗看，房地產市場相對穩定增長時，才有反向按揭的生機。近年來，我國房地產市場持續高速增長，房價居高不下，且波動性逐年加大。這種市場環境下，供需雙方都很難有積極性參加反向按揭。這使得反向按揭在其發行的初期就難以獲得市場的認可。所以，作為反向按揭市場標的物的房地產業，必須保持穩健的發展，才可為反向按揭市場的起步提供支持。

5.嚴格市場準入制度，引導市場主體穩健推進反向按揭的發行。但這種市場準入制度，應該更多體現在準入標準的科學合理設置和建立申報——社會公示制度上，盡量減少行政審批制度，防止尋租行為。中國老年屋主對于反向抵押產品了解甚少，在初期的推進過程中，可以借鑒美國經驗，政府主導或引導設計基本統一規范且簡單易懂的業務模式，同時利用政府的影響力和公信力為反向按揭提供擔保，消除老年屋主對反向按揭的疑慮。在反向按揭起步并為公眾熟悉和認可之后，再考慮我國各大城市的房地產市場發展情況和經濟發展水平的差別，逐步允許一定的靈活性，讓市場主體根據各城市具體情況，發行各具特色的反向抵押貸款產品，但前提是要有充分的信息公開、完整的權益保障和足夠的市場競爭性。