上海網簽新建商品住宅價格缺失數據評估方法研究

課題組

(國家統(tǒng)計局上海調查總隊，上海 200003）

上海網簽新建商品住宅價格缺失數據評估方法研究

課題組

(國家統(tǒng)計局上海調查總隊，上海 200003）

網簽新建商品住宅價格缺失數據伴隨網簽數據在房價指數編制中的應用而產生。缺失數據評估的科學性、合理性和有效性，直接影響到房價指數的準確性。本課題結合上海實際，借鑒兄弟城市網簽新建商品住宅價格缺失數據評估方法有益經驗，研究提出六種評估方法，并以2013年7月-2014年6月相關資料為依據，對缺失數據評估方法展開了實證研究。通過比較各種方法之間的優(yōu)劣，探尋出目前條件下的最佳評估方案。

網簽；房價指數；缺失數據；評估方法

2011年起，國家統(tǒng)計局對房地產價格調查統(tǒng)計制度進行改革。根據要求，上海調查總隊每月從上海市房地產交易中心取得新建住宅網簽資料（以下簡稱“網簽數據”），作為計算上海新建商品住宅價格指數的基礎資料。將網簽數據做相應處理，導入國家統(tǒng)計局房地產價格調查數據處理系統(tǒng)（epi）后，系統(tǒng)會自動對項目名稱和房屋類型進行識別、跟蹤，采用調查制度規(guī)定的“精確回溯”和“替代回溯”兩種方法回溯報告期成交項目的基期價格。但房地產銷售市場有其特殊性，一些項目是無法通過制度規(guī)定的方法追溯到基期價格，也即出現成交記錄基期價格顯示為空情況，這時需要進行人工評估，形成本課題所提出的網簽新建商品住宅價格缺失數據概念。

一、研究背景及意義

實踐顯示，近年來上海網簽新建商品住宅價格缺失數據每月在成交記錄中占有相當比例，平均占總成交記錄的10.6%。特別值得一提的是新開盤項目，由于前期無銷售，成為缺失數據的重要組成部分，而較高的成交量，使其加重了對總指數的影響。進一步深化對缺失數據評估方法的研究，尋求更加科學、合理、有效的評估方法，關系到房價指數編制的準確性和嚴密性，關系到房價走勢的客觀性和真實性，具有重要的現實意義和社會價值。

二、目前國家統(tǒng)計局和部分一線城市對缺失數據的評估方法

（一）國家統(tǒng)計局做法

主要采用三種方法：第一種，若項目附近區(qū)域存在可比在售項目，則按照該可比項目對應分類成交價格評估項目上月價格；第二種，若項目附近區(qū)域無可比在售項目，則根據區(qū)域、地段、價格同質可比原則，選取與該項目位置屬同一級別區(qū)域的相似項目，按照其對應分類成交價格評估項目上月價格；第三種，若上述項目都不存在，則根據項目附近區(qū)域內本月二手住宅交易價格變動幅度或有關價格數據變動幅度進行評估。

（二）上海調查總隊做法

1.刪除法

所謂刪除法，是對一些特殊的基期價格缺失情形，采用刪除其所在記錄的方式進行處理的方法，其主要目的是凈化數據。此法主要針對以前年度成交在報告期簽約的項目、動遷房項目和人才房項目這三種情形下，項目報告期顯示的成交價格

與實際的市場價格遠不相符，其反映的價格變動趨勢也與實際脫節(jié)，故采用刪除法將其剔除。

2.同質可比法

采用電話詢問方式，通過與房地產開發(fā)企業(yè)溝通交流，咨詢了解存在缺失數據項目的價格漲跌情況，依“同質可比”原則評估相似項目基期價格。即，若某項目某房屋類型本月未調價，則基期價格評估為與報告期價格相同；若某項目某房屋類型本月價格有調整，則通過“同質可比”原則剔除不可比因素造成的差異，對基期價格加以估算。

3.行政區(qū)域分類價格指數替代法

實際工作中，上海調查總隊還探索運用第三種方法，即行政區(qū)域分類價格指數替代法。它是以同行政區(qū)劃同分類住宅價格變動幅度對缺失數據項目展開評估，補齊基期價格，是現行國家統(tǒng)計局《房地產價格統(tǒng)計報表制度》第三種評估方法的延伸。

具體做法是，利用追溯到基期價格的項目成交數據，分別計算上海市17個行政區(qū)域各分類商品住宅（90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上）的環(huán)比價格指數，最終實現以同行政區(qū)劃同分類商品住宅價格變動幅度對缺失數據進行評估的目的。

（三）京穗鵬一線城市評估方法

1.北京調查總隊做法

第一種方法：以可比項目環(huán)比價格變動幅度評估缺失數據項目的基期價格。即通過多種途徑尋找缺失數據項目附近的可比項目，以可比項目報告期環(huán)比價格漲跌幅擬合項目價格走勢，倒推基期價格。

第二種方法：以所在區(qū)域（板塊）環(huán)比價格變動幅度評估缺失數據項目的基期價格。即將區(qū)域內缺失數據項目刪除，根據其他項目價格信息計算報告期區(qū)域（板塊）環(huán)比價格漲跌幅，擬合缺失數據項目價格走勢，倒推基期價格。

第三種方法：以項目附近二手住宅價格變動情況評估缺失數據項目基期價格。若前兩種方法都無法有效評估出基期價格，則借助中介公司力量開展評估工作。即由中介公司評估缺失數據項目附近二手住宅環(huán)比價格漲跌幅，據此擬合項目價格走勢，倒推基期價格。

2.廣州調查總隊做法

廣州調查總隊側重根據區(qū)域環(huán)比價格漲跌幅評估基期價格。區(qū)域概念的界定上，根據實際情況靈活運用行政區(qū)劃和街道的劃分進行數據評估。即優(yōu)先考慮以街道內相同項目環(huán)比價格漲跌幅評估基期價格；若該方法行不通，則退而求其次，以行政區(qū)劃報告期住宅環(huán)比價格變動幅度評估基期價格。

3.深圳調查總隊做法

第一種方法：以片區(qū)（街道）在售項目環(huán)比價格變動幅度評估基期價格。該方法操作方便，且行之有效，能較好地滿足國家統(tǒng)計局缺失數據評估要求。即從房地部門取得網簽原始數據時，同時取得新建住宅所在街道指標，為計算片區(qū)（街道）新建住宅環(huán)比價格指數提供基礎和可能。計算的各片區(qū)（街道）新建住宅環(huán)比價格指數，用以評估所屬區(qū)域內缺失數據項目的基期價格。

第二種方法：以附近二手住宅價格變動幅度評估缺失數據項目基期價格。若片區(qū)（街道）無成交房源，或均為缺失數據項目，深圳調查總隊則采用項目附近二手住宅價格變動情況評估基期價格即通過新浪網等網絡媒介查詢項目附近的二手樓盤，后聯系相關中介公司，由中介公司評估附近二手樓盤的環(huán)比價格漲跌幅，擬合項目價格變動情況，倒推基期價格。

三、現行上海評估方法存在的不足

目前，上海采用的三種網簽新建住宅價格缺失數據評估方法中，刪除法主要對成交價格脫離市場實際的項目進行清理，其功能為數據凈化，是編制房價指數的客觀需要所在；同質可比評估法與行政區(qū)域分類價格指數替代法各有利弊，均存在不足需要改進和完善

1.同質可比法的不足

以同質可比法對網簽新建商品住宅價格缺失數據進行評估，具有一定的理論基礎和制度依據且該方法簡單易行、可操作性強，一定程度上能真實反映樓盤價格變動情況。但該方法存有兩點不足：一是“同質可比”評估原則與現行房價指數計算方法存在不一致現象。主要是統(tǒng)計標準不一致。現行網簽新建商品住宅價格指數建立在Lowe公式基礎上，與“同質可比”原則存在不一致現象是該方法的軟肋。二是人為因素的影響。由于主要通過電話咨詢方式實現缺失數據的評估，容易出現因被咨詢者信息掌握程度不全或不同，導致評估結果出現偏差。

2.行政區(qū)域分類價格指數替代法的不足

行政區(qū)域分類價格指數替代法操作簡便，工作量小，但也存在兩點不足：一是行政區(qū)域范圍較大，成交住宅價格差異大。同一行政區(qū)域內不同區(qū)位樓盤價格變動情況可能千差萬別，將差異較大的樓盤混在一起計算住宅區(qū)域分類價格指數，代表性值得商榷；二是同區(qū)域成交項目較少，代表性不足。部分區(qū)域，特別是中心城區(qū)，成交項目數量往往較少，存在無法計算住宅分類價格指數或者有時即使可以計算，代表性也難以滿足的情況，這也是該方法的明顯缺陷。

四、研究思路

（一）總體思路

目前，在編制房價指數時，我們發(fā)現需要評估網簽新建商品住宅價格缺失數據的，主要集中在以前年度成交在報告期簽約項目、動遷房項目、人才房項目和新開項目（報告期第一次進入市場銷售，連續(xù)四個月沒有成交記錄的在售項目也視為新開項目）等四種項目中。研究思路和初步解決方法是：

1.對簽約價格與市場實際嚴重脫節(jié)的項目采用“刪除法”進行評估。主要集中對以前年度成交在報告期簽約項目、動遷房項目和人才房項目這三種情形。實際操作中，對成交時間超過一年的項目，均以刪除法將整條記錄進行剔除。

2.對新開盤項目（即首次開盤項目）、連續(xù)四個月沒有成交記錄的尾盤以及間斷性銷售項目，可分別采用同質可比法、行政區(qū)域分類價格指數替代法、板塊環(huán)比價格指數替代法、監(jiān)測房產開發(fā)企業(yè)價格指數替代法、以及分區(qū)縣二手住宅價格指數替代法等五種方法進行評估，并計算相應的房價指數，篩選出與對比標準（注：對比標準是指將當月zjb.dbf中缺失數據項目剔除后，根據可以追溯到基期價格的成交記錄計算的新建商品住宅環(huán)比價格指數）最為接近的方法，作為今后缺失數據評估參考。

（二）五種評估方法的研究思路

1.同質可比法：通過電話方式與銷售樓盤房地產開發(fā)企業(yè)溝通交流，咨詢了解缺失數據項目價格漲跌情況，依據“同質可比”原則剔除不可比因素造成的差異，評估基期價格，最終將評估后的全部成交數據計算新建商品住宅價格指數。

2.行政區(qū)域分類價格指數替代法：首先將追溯到基期價格的項目整理出來，分別計算上海市17個行政區(qū)劃3個分類（90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上）新建商品住宅價格指數。然后以同行政區(qū)域同分類住宅價格變動幅度對缺失數據進行評估，補齊基期價格。若某行政區(qū)劃某分類住宅環(huán)比價格指數缺失，則以該行政區(qū)劃其他分類環(huán)比價格指數進行替代。

3.板塊環(huán)比價格指數替代法：首先將追溯到基期價格的項目整理出來，根據上海市房地產交易中心板塊劃分概念（目前全市范圍共劃分為121個板塊），計算各板塊新建商品住宅價格指數。然后以所屬板塊價格變動幅度對缺失數據項目進行評估，補齊基期價格。若某板塊住宅環(huán)比價格指數缺失，則以該板塊所在行政區(qū)劃環(huán)比價格指數進行替代。

4.監(jiān)測房產開發(fā)企業(yè)價格指數替代法：首先依據每月跟蹤監(jiān)測的上海市房產開發(fā)企業(yè)上報的報表數據，計算當月新建商品住宅價格指數。然后以監(jiān)測房產開發(fā)企業(yè)上報數據計算的當月房價指數，擬合缺失數據項目價格走勢，補齊基期價格。

5.分區(qū)縣二手住宅價格指數替代法：首先依據每月跟蹤監(jiān)測的上海市房地產中介公司上報的報表數據，計算上海市17個區(qū)縣二手住宅交易價格指數。然后以各區(qū)縣二手住宅價格變動幅度，評估相同區(qū)縣缺失數據項目，補齊基期價格。

五、實證分析

為便于實證研究，本課題僅對上海2013年7月-2014年6月網簽數據，經國家統(tǒng)計局房價調查數據處理系統(tǒng)（epi）匯總后的zjb.dbf文件進行實證分析。

（一）五種評估方法分析

先采用“刪除法”將以前年度成交在報告期簽約項目、動遷房項目和人才房項目等特殊情形從各月zjb.dbf中刪除，對數據資料做初步凈化。初步處理后，得出2013年7月-2014年6月上海網簽新建商品住宅缺失數據情況（見表1）。再分別以同質可比法、行政區(qū)域分類價格指數替代法、板塊環(huán)比價格指數替代法、監(jiān)測房產開發(fā)企業(yè)價格指數替代法、分區(qū)縣二手住宅價格指數替代法五種方法對凈化后的2013年7月-2014年6月zjb.dbf中的基期價格缺失數據展開評估，并計算相應的房價指數。

表1 2013年7月-2014年6月上海網簽新建商品住宅成交記錄及缺失數據記錄條數

（二）五種評估方法比較

綜合上述五種評估方法計算的2013年7月-2014年6月各月房價指數（見表2），并分別計算五種評估方法與對比標準（注：將2013年7月-2014年6月各月zjb.dbf中缺失數據項目剔除后，計算的新建商品住宅環(huán)比價格指數）之間的絕對差異值（見表3）。

表2 五種評估方法計算的上海2013年7月-2014年6月新建商品住宅環(huán)比價格指數

表3 五種評估方法計算的2013年7月-2014年6月上海新建商品住宅環(huán)比價格指數與對比標準之間的絕對差異

續(xù)表

經計算差異發(fā)現，按行政區(qū)域分類價格指數替代法計算的房價指數與對比標準之間的總絕對差異最小，僅為1.7，絕對差異最高的是同質可比法，為3.1。表明行政區(qū)域分類價格指數替代法具有較強的有效性和可行性。

六、課題總結

（一）可行性分析

1．2 參考標準 診斷標準：參照《實用新生兒學》第4版。入選標準：不論何種原因導致孕母早產的符合胎齡＜37足周，出生體重＜1 000g的新生兒。排除標準：宮內或生后即發(fā)現有嚴重先天發(fā)育畸形或有外科疾病的新生兒。

提出用行政區(qū)域分類價格指數替代法在網簽缺失數據中的應用，主要基于以下三方面考慮：

1.數據可獲取性。從數據來源看，上海市房地產交易中心提供的網簽新建住宅交易資料中包含區(qū)縣指標，已具備數據基礎，可便捷地計算出行政區(qū)域分類價格指數。

2.計算方法有效性。從計算方法看，《房地產價格統(tǒng)計報表制度》為計算行政區(qū)域分類價格指數提供了思路和具體辦法。需要指出的是，在評估缺失數據過程中，若某行政區(qū)劃某分類商品住宅環(huán)比價格指數缺失，則以該行政區(qū)劃其他分類環(huán)比價格指數進行替代，這種處理方法也符合國家統(tǒng)計局《房地產價格統(tǒng)計報表制度》中采用“替代回溯”方法追溯上期價格的思路。

3.數據的穩(wěn)定性。從數據穩(wěn)定性看，行政區(qū)域分類價格指數替代法相比板塊環(huán)比價格指數替代法，在數據穩(wěn)定性上更具優(yōu)勢，所計算的房價指數穩(wěn)定性也相對更強。這主要是由于行政區(qū)劃范圍較大，分布于不同住宅類型的成交項目數量相對較多，用同一行政區(qū)域分類價格指數進行該區(qū)域缺失數據的替代就顯得更加穩(wěn)定。具體看，行政區(qū)域分類價格指數替代法將全市新建商品住宅成交記錄分配于51個住宅類型，而板塊環(huán)比價格指數替代法分配于121個板塊，顯而易見，分類越細計算的指數結果越容易出現波動。如2014年5月，板塊環(huán)比價格指數替代法計算的新建商品住

宅環(huán)比價格指數為101.8，而行政區(qū)域分類價格指數替代法計算的結果為100.7。

（二）具體實施

運用行政區(qū)域分類價格指數替代法對上海網簽新建商品住宅價格缺失數據進行評估，具體步驟如下：

第一步：運用“刪除法”將以前年度成交在報告期簽約項目、動遷房項目和人才房項目等特殊情形從報告期zjb.dbf中刪除，對數據資料做初步凈化。

第二步：對可追溯到基期價格的項目，根據《房地產價格統(tǒng)計報表制度》相關規(guī)定，計算各成交項目的報告期環(huán)比價格指數，并對17個區(qū)縣3個住宅分類（90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上）分別采用成交面積和成交金額雙加權方式計算各區(qū)域分類價格指數。

第三步：根據計算出的17個區(qū)縣3個住宅分類價格指數，對相應區(qū)縣各分類的缺失價格項目進行評估。若某行政區(qū)劃某分類商品住宅環(huán)比價格指數缺失，則以該行政區(qū)劃其他分類環(huán)比價格指數進行替代。

第四步：匯總生成3個基本分類（90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上）新建商品住宅環(huán)比價格指數，進而根據固定權數加權生成上海房價指數。

（三）后期思考

本課題對網簽新建住宅缺失數據評估方法進行了初步探索，研究提出的方法具有一定現實可操作性，可在缺失數據評估工作中加以嘗試和運用。今后，還將在兩大方面作進一步拓展和深化研究：

1.對缺失數據項目評估方法的拓展

（1）對間斷性銷售項目，研究思考延長追溯期，探討將《房地產價格統(tǒng)計報表制度》中的追溯期由3個月放寬至6個月。

（2）對前期開過盤項目，可對項目各分類分別計算兩次開盤均價之比，然后按兩次開盤時間間隔進行開方，推算出月度房價變動幅度，用于評估缺失數據。這種評估方法較符合現行上海狀況，目前上海市房地產管理部門要求房地產開發(fā)企業(yè)備案價格確定后，只能在下浮動20%范圍內銷售。這也決定了每個在售新樓盤每次開盤均價總體上會保持平穩(wěn)，新盤售價的上漲主要體現在不同開盤期次上。

具體計算公式如下：

2.對一些評估方法的進一步思考

（1）對板塊環(huán)比價格指數替代法的思考。該方法在計算方法上與行政區(qū)域分類價格指數替代法具有極強的相似性。由于將新建住宅成交信息分成121個板塊后，再對板塊內所缺失數據進行評估，所計算的價格指數范圍相對行政區(qū)域分類價格指數替代法更小，不僅有效規(guī)避同質可比法中強調絕對“同質可比”的概念，而且也可避免“區(qū)域分類價格指數替代方法”中區(qū)域范圍較大導致分類價格指數代表性不強等問題。板塊環(huán)比價格指數替代法一定程度上更能表現房價變動的敏感性和準確性，也更符合國家統(tǒng)計局《房地產價格統(tǒng)計報表制度》缺失數據項目評估要求。今后，要進一步深化與上海市房地產管理部門的溝通和合作，力爭獲取更細分類的板塊數據資料和相關信息。

（2）對分區(qū)縣二手住宅價格指數替代法的思考。課題中提到的6種評估方法，除刪除法和行政區(qū)域分類價格指數替代法外，分區(qū)縣二手住宅價格指數替代法也表現出較強的有效性和可行性，實證分析中該方法計算結果與對比標準之間的總絕對差異較小（2.7），僅高于行政區(qū)域分類價格指數替代法。今后，要進一步深化對這種方法的思考研究，充分利用好目前上海市二手住宅調查網絡資源，加強與房地產中介公司的聯系，依據附近區(qū)域二手住宅價格變動幅度對相關新建商品住宅缺失數據項目展開評估。同時，不斷維護和完善現有二手住宅調查網絡，增設分區(qū)縣二手住宅價格指數替代評估方法所需的數據及相關信息，多角度、多層次提升上海新建商品住宅缺失數據項目評估能力。

課題組組長：沈俊

課題組成員：于英霞 朱琳蓮 吳杰

張潔瑜 周佳丹 嚴潔

主要執(zhí)筆人：沈俊 于英霞

（責任編輯：曹家樂）