平穩發展房地產業謹防房價大起大落
——近十年寧波市房地產業平穩發展問題分析

沈小葉

（國家統計局寧波調查隊，浙江寧波 315000）

平穩發展房地產業謹防房價大起大落
——近十年寧波市房地產業平穩發展問題分析

沈小葉

（國家統計局寧波調查隊，浙江寧波 315000）

近些年，寧波市房地產市場在快速發展過程中產生了不少問題。本文通過對近十年寧波市房地產市場發展狀況、房價合理性、泡沫化程度等分析，提出正確認識房地產市場波動但要謹防房價大起大落的觀點，并對更好地促進寧波市房地產市場平穩發展提出建立健全房地產市場監測及預警系統；建立完善房地產長效調控機制；建立科學的土地供給機制等建議。

房地產；房價合理性；泡沫化程度

改革開放以來，房地產業的快速崛起是當代中國經濟的一個重要經濟現象,房地產業作為國民經濟的重要組成部分,在整個國民經濟系統中具有十分重要的地位和作用。房地產業的發展不但促進了國民經濟的協調發展,而且也為解決相關民生問題起到了關鍵性的作用。近十年來，寧波市房地產業得到了快速發展，房地產投資的快速增長對寧波市經濟增長起到積極的拉動作用，但在發展過程中也產生了一些問題，值得關注。

一、房地產業的作用

1.房地產業發揮了基礎性產業作用。房地產業是國民經濟發展的一個基本的生產要素，是社會經濟活動的基本物質前提，為國民經濟的發展提供了基本保障。據有關部門統計，2013年寧波市土地出讓金收入734.1億元，占當年全市財政收入的27.5%。

2.房地產業發揮了先導性產業作用。房地產業具有先導性，其產業鏈條長，對相關行業和部門具有明顯的帶動作用，它能夠直接或者間接地引導和影響建筑業、林業、制造業、金融業等60多個相關產業的發展。據部分發達國家統計資料顯示，房地產業的產值每增加1個百分點，就能使相關產業的產值增加1.5到2個百分點。

3.房地產業發揮了支柱產業作用。近十年，寧波市房地產業得到了快速發展，房地產投資的快速增長對寧波市經濟增長起到積極的拉動作用，房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比重由2005年的20.5%提高到2014年的33.3%。

二、近十年寧波市房地產的發展狀況

（一）房地產業快速發展，經濟效益顯著

2005-2014年，寧波市房地產業呈現快速增長態勢，開發投資規模持續擴大，開發步伐不斷加快，成為支撐全市投資持續增長的重要力量。2014年，全市房地產開發投資總量達到1328.1億元，與2005年的259.5億元相比，擴大4倍多，年均增長17.7%。十年來寧波市累計完成房地產開發投資6236.1億元，占同期全社會固定資產投資額的27.9%，房地產開發投資平均增速比全社會固定資產投資平均增速（11.2%）高6.5個百分點。

（二）商品房供需兩旺，保障房建設加快

1.商品房供需兩旺。2005-2014年，寧波市商品房建設規?？焖贁U大，商品房需求量亦顯著增加。寧波市房屋施工面積由2005年的2666.8萬平方米增長到2014年的7422.2萬平方米，年均增長10.8%；房屋新開工面積由2005年的818.0萬平方米增長到2014年的1468.2萬平方米，年均增長6.0%；商品房銷售面積由2005年的467.0萬平方米增長到2014年的726.4萬平方米，年均增長4.5%。

2.保障房建設加快。一方面保障房覆蓋面穩步擴大。寧波市廉租住房保障范圍由最初的持有“三證”之一（《低保證》、《特困證》、《扶助證》）且人均住房使用面積低于11平方米的城鎮最低收入家庭擴大到2010年以來人均年收入在城鎮居民人均可支配收入60%以下且人均住房建筑面積低于18平方米（或戶36平方米）的家庭；另一方面，保障房建設力度加大。據有關部門數據顯示，2014年寧波市新開工保障性安居工程住房3.6萬套。

（三）房地產價格快速上漲，波動幅度大

1.房地產價格快速上漲。近些年，房地產業的快速發展，使其對土地的需求呈現增長之勢，寧波市土地價格持續快速上漲。據抽樣調查報表數據顯示，2005-2013年寧波市區土地交易價格同比年均上漲16.5%（由于報表取消2014年數據不可得）。居民住宅消費需求的不斷上升、投資渠道向房地產市場的轉移及住宅開發成本的上升，對房地產價格的持續上漲起到了推波助瀾的作用，商品房價格呈現水漲船高的態勢。據全面報表數據顯示，2005-2014年寧波市商品房平均銷售價格年均上漲7.9%。

2.房地產價格波動幅度過大。2005-2014年，寧波市房地產市場價格持續出現反復，價格波動頻率和幅度非常明顯（圖1）。十年間，新建住宅價格經歷了四個波動周期：2005年-2008年，2009年-2010年，2011年-2013年，2014年至今。每個周期內寧波市房價都經歷高峰回落，再到觸底反彈這兩個階段，房價起伏波動較大。

圖1 2005-2014年寧波市新建住宅價格同比指數

（四）受政策導向性強，市場幾經起落

2005-2014年這十年時間內，國家開始加強房地產市場調控，寧波市房地產市場發展幾經起落。2005年，寧波市房地產市場快速發展；2006-2007年，國家連續出臺房地產宏觀調控政策，寧波市房地產市場熱度有所減弱；2008年，受美國次貸危機影響宏觀經濟發展趨緩，寧波市房地產市場進入調整期；2009-2010年，在房地產利好政策刺激下，寧波市房地產市場開始復蘇并迅速進入繁榮期，房價快速上漲；2011-2014年，伴隨房地產限購政策的出臺，市場再度進入調整期。

三、現階段寧波市房地產價格合理性研究分析

（一）從市場供求關系評判房價合理性

1.寧波市房地產市場總體供大于求。從市場上的供求情況看，寧波市房地產市場需求雖然在快速增加，但市場供應充足。從反映商品房供求關系的竣工銷售比指標看，2005-2014年間，僅2009年和2010年竣工銷售比低于1，其余月份均大于1，市場供給總體大于需求（表1）。

表1 2005-2014年寧波市房地產供求情況

2.房地產市場結構性矛盾突出。雖然寧波市房地產市場總體供應是充足的，但是由于供求結構性矛盾的存在，減少了市場有效供給量，在很大程度上助漲了房價。一是保障房供應總量較少。我國處于“住房難”狀態的人群主要是占據人口總數約70%的中低收入者，但是符合他們消費水平的保障性住房供應數量過少。二是商品房供應結構不合理。2014年,寧波商品住宅銷售面積中90平方米以下、90-140平方米、140平方米以上的比例分別為13.4%、61.9%、24.7%,但住宅新開工面積中90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上的比例分別為21.9%、64.8%、13.3%。可見，90平方米以下和140平方米以上戶型的供需比例明顯不協調，導致市場住宅銷售壓力增大。三是開發商捂盤惜售和投資客囤積炒房等行為擾亂市場正常供求關系。

（二）從經濟發展水平評判房價合理性

寧波市高速增長的GDP對房地產價格起到支撐作用。據世界銀行統計數字顯示：國家人均GDP達到600-800美元時，住宅產業進入高速增長階段；人均GDP達到1300美元時，住宅產業進入快速增長階段。早在1995年，寧波市人均生產總值已經超過1300美元。1998年房改啟動以后，大量購房需求釋放，寧波市住宅產業進入快速增長階段，這也在一定程度上促使房地產價格的上升。通過對2005-2014年期間，寧波市GDP和新建住宅銷售價格走勢分析，發現兩者波動周期大致一致，新建住宅價格走勢與寧波市GDP走勢基本吻合，這表明寧波市房地產業的發展與地方經濟發展具有較強的適應性（圖2）。

（三）從泡沫化程度評判房價合理性

1.房屋空置率

房屋空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展。在國內，有的機構或學者是用空置面積除以當年商品房竣工面積來計算空置率。按照這個口徑,2005-2014年期間，寧波市房屋空置率多數年份超過10%，這表明當前寧波市房地產市場商品房嚴重積壓。寧波市新建住宅空置率2004年僅為4.6%，2005-2007年超過10.0%，2008年之后新建住宅空置率顯著下滑，2008-2011年均低于10%，直到2012年，新建住宅空置率又再度回升，2014年寧波市新建住宅空置率高達48.2%。

2.房價收入比

房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，是衡量房地產價格高低的重要指標。國際上，一般認為合適的房價收入比在1∶3-6之間，若房價收入比高于這一范圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。2005年寧波市房價收入比為1∶6.5，之后不斷擴大，到了2010年，寧波市房價收入比達到高峰（1∶11.7），之后房價收入比呈現下降態勢（表2）。

表2 2004-2013年寧波市房價收入比

根據聯合國公布的有關資料，1998年對世界96個國家的統計結果表明，這些國家的房價收入比區間為1-30，平均值為8.4。雖然由于各國的國情不盡相同，1∶3-6的房價收入比并不一定適用于世界上所有的國家，但不管怎么說，10左右的房價收入比還是顯示出當前寧波市房價偏高的事實，房地產業存在一定泡沫。

3.房屋租售比

房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300-1∶200。如果租售比高于1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果低于1∶200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，后市看好。2005-2013年（由于報表取消2014年住宅租金數據不可得），寧波市商品住宅租售比遠遠高于1:300，在2009年達到頂峰（716），當年房地產市場泡沫化程度非常嚴重。之后隨著房價漲勢的回落，房價租售比逐步下降，寧波市房地產市場開始進入去泡沫化的一個過程（表3）。

表3 2005-2013年寧波市房屋租售比

（四）從市民直觀感受評判房價合理性

寧波市房地產價格到底如何，市民最有發言權。根據我們歷年開展的居民購房意向問卷調查數據顯示，2009-2014年期間，認為寧波市房價偏高的被調查者占調查總人數的比重分別為80.3%、87.8%、89.5%、79.9%、80.3%、84.2%?？梢?，市民普遍認為寧波市房價偏高。

四、主要結論

綜上所述，通過對近十年寧波市房地產業的分析，發現隨著寧波市經濟的快速發展，房地產業仍處于繁榮期，房地產市場供應充足，市場總體供大于求，房屋空置率偏高。但由于供求結構性矛盾突出，使得市場有效供給量減少，與此同時，商品房需求龐大，助推寧波市房價快速上漲，從而導致房價收入比、房屋租售比偏高。雖然，當前寧波市房地產價格依然偏高，但經過一段時間的調整，房價漲幅得到有效控制，房地產泡沫化程度在逐步減弱，房地產發展正步入新常態。

五、對促進寧波市房地產業平穩健康發展的若干建議

（一）正確認識房地產業的地位及價格波動

需要重新審視房地產業的作用和地位，逐步減少對土地財政的依賴性，促使寧波市房地產業長期健康發展。同時，要正確處理好房價短期波動與長期調整之間的關系。任何市場都有波動，在長期發展過程中，也會呈現周期性調整。一般而言，只要短期波動幅度不是太大，市場就會自動予于修正，房地產調控的主要作用是防止房地產價格大起大落。

（二）建立健全房地產市場監測及預警系統

對房地產市場運行狀況進行監測預警的關鍵是判斷房價、供求和房地產投資等指標是否處于正常區間。我們應充分發揮政府有關部門之間的聯動作用，同時發掘并利用社會上相關“大數據”，建立一套完善的房地產市場監測及預警系統。

（三）建立完善房地產長效調控機制

房地產是一個受政策導向性非常強的行業，而當前寧波市房地產泡沫依然存在，去泡沫化的過程任重道遠?，F階段最重要的任務是加緊房地產長效調控機制的出臺，同時，謹防短期內房地產市場大起大落。當監測發現短期內房地產市場出現大幅波動跡象，政府部門應及時出手，發揮“有形的手”調控作用，但切記調控力度不宜過大，以免矯枉過正。而長期方面應加快房產稅的出臺，學習借鑒國外成功經驗，推出適合我國國情且行之有效的具體稅收政策。

（四）建立科學的土地供給機制

“土地財政”模式對于地方社會經濟發展的貢獻是短期的，暫時的，不可持續的，如果將其納入地方政府財政的常規模式會產生很多弊端，比如產業結構不合理、資源浪費等。因此，政府部門應減輕對“土地財政”的依賴，合理制定土地出讓方式和價格，合理控制地價。同時,還需加強土地投放的計劃性和針對性，調整樓市供需平衡。要根據市場的存量情況，按照市場可接受、可消化、可吸收的原則有步驟有計劃可持續地推出土地。

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[2]李強華.論房地產業的地位作用與問題及其對策[J].經濟師，2011（9）.

[3]劉建偉，胡修府.穩定房地產價格促進房地產市場健康發展[J].中國物價，2005（9）.

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（責任編輯：施越霞）