我國農村住房發展的主要矛盾及影響因素分析

黃玉璽 李軍

我國農村住房發展的主要矛盾及影響因素分析

黃玉璽 李軍

農村住房始終是政府與農民關注的重點，尤其是城鎮化不斷推進、新農村建設加快的今天。改革開放后，隨著農民收入的增加、政府在資金和政策上的支持，我國農村住房有了長足發展，同時也存在較多問題，出現了整體投資加大與區域發展失衡、住房消費增加與浪費現象嚴重等主要矛盾，我國農村住房發展面臨嚴峻挑戰。本文通過對相關文獻梳理，介紹了我國農村住房現狀及主要矛盾，并進行農村住房發展影響因素的因果分析與建房成本分析，提出正確引導農民消費、協調區域均衡發展等一系列對策。

農村住房 建房成本分析 消費投資

住房是歷朝歷代民生問題的重點。改革開放后，我國農村居住條件顯著改善，但農村住房仍舊面臨著諸多問題。本文將在探討我國農村住房的現狀基礎上，挖掘當前住房問題的主要矛盾，并運用計量分析探討其影響因素，提出相關的政策建議。

一、關于我國農村住房問題研究的相關文獻綜述

1981年的聯合國《住宅人權宣言》指出：享有良好環境、適宜于人類居所是所有居民的基本人權。聯合國把1990年10月1日定為世界住房日，自此住房問題成為焦點，吸引了許多學者的關注。相比城市住房，對農村住房的關注似乎并不多，目前的研究主要集中在消費、制度和布局等方面。

消費方面，農民住房消費不斷增加，但要合理引導，否則會造成農民超前、盲目建房（于靜波，1996）。改革開放后，收入水平增加會導致農民住房消費需求增加，消費結構也會相應改變（姜長云，1999）；農民住房投資過度的主要原因是城市化水平滯后于經濟發展水平、農村缺少有效投融資渠道和消費與投資觀念落后（林燕，2004）。制度方面，主要包括住房產權和宅基地流轉，Sargeson S.（2002）通過調研浙江的四個村莊，發現土地產權和市場激勵對村民住宅建設影響很小，農村家庭經濟活動的重新配置和社會、人口等因素，才是農村建房熱的主要刺激因素；農村住房產權制度創新，可以借鑒城市住房制度的經驗，通過多次博弈完成農村住房產權的流轉（劉潤秋，2006）。不同階段的農村住宅用地流轉，與特定的社會經濟發展水平相關，政府需要建立統一的法規進行規范（Long H等，2007）。布局規劃方面，農民要新建住宅，首先要解決在什么地方建、采用什么房屋形式、用什么材料和結構的問題（張文煥等，1985）。長久以來，政府對農村住房規劃及建設的重要性缺乏必要的認識，應通過住房規劃促進城鄉社會的整合，加快城鄉一體化進程（涂寧靜，2007）；未來幾年農村住房的改革重點要放在村莊規劃制訂與實施等方面（梁爽，2010）。

當前我國仍有大量農村弱勢群體住房沒有得到相應保障，其居住條件依然惡劣，嚴重制約了農村居民的生活質量。農村住房保障是社會穩定發展的基礎，是廣大農民生活中的頭等大事。隨著城鎮化的不斷推進、農業經濟的迅速發展，政府越來越重視農村住房問題。2015年中央“一號文件”提出加快提升農村基礎設施水平，全面推進農村人居環境整治，提升農村社會文明程度，讓農村成為農民安居樂業的美麗家園，對該問題的關注具有現實意義。

二、我國農村住房的現狀：集中于四大矛盾的分析

總體來說，近年來我國農村住房發展迅速，成績矚目，但同時存在諸多問題，主要表現為四大矛盾。

1.整體投資加大與區域發展失衡

近年來，我國農村農戶固定資產投資與住房投資不斷加大。截至2013年，我國農戶固定資產投資額達10546.66億元。農村住房在投資的作用下有了長足發展，但隨之而來的矛盾是區域發展失衡。

圖1 1994－2013年我國農村農戶固定資產投資額

圖2 1994－2013年我國農村農戶竣工房屋投資額

圖1、2顯示，我國華東、中南地區農村農戶固定資產投資與竣工房屋投資較大，但增速較慢，東北、西北地區投資雖小，但增速較快。由于經濟發展政策的傾斜和資源稟賦、人文傳統等的差異，我國農村住房地區間發展不均衡，31個省、市、自治區的居住水平差距懸殊（顧杰等，2013），很多地區出現了新型村與貧困村的鮮明對比。

圖3 1994－2013年我國農村農戶竣工住宅投資額

我國農村農戶竣工住宅投資差距較明顯（見圖3），2013年，中南地區是東北地區的6.6倍，華東與中南地區約占總投資的2/3，如此，區域發展失衡愈演愈烈。

2.住房消費增加與浪費現象嚴重

改革開放后，農民對于住房的消費支出不斷增加。2013年，我國農村人均居住消費支出占消費的19.13%，西南地區最低為16.65%，西北地區最高為21.52%（見表1），收入提高是農民住房消費增加的主要原因。房屋造價直接影響了住房消費支出，近年來我國農村房屋造價不斷攀升，尤以西部地區增長幅度最大。2013年我國農村農戶竣工房屋與住宅造價為782.37元/m2和783.68元/m2，華北地區最高為904.22元/m2和925.47元/m2，東北地區最低為600.74元/m2和613.44元/m2。

隨著農村住房消費的增加，浪費嚴重的現象也不斷出現，主要表現在產權界定模糊導致一戶多宅、外出務工造成房屋資源浪費等方面。由于宅基地產權界定模糊，加之地方監管不嚴，農村地區出現了大量一戶多宅的現象，2006年，我國擁有兩處以上住宅的農民占6.8%，東部最嚴重為10.8%；農村住房所有權與宅基地所有權的不統一，嚴重限制了房屋的流轉，出現了許多違法違規的交易。據國家統計局統計資料，2013年，我國農民工數量為26894萬人，占農村人口的42.7%，大部分農民工外出務工，居住在城鎮，居住條件堪憂，其農村住房長期空置，由老人看管，造成了住房資源的嚴重浪費。

3.住房面積增大與住房質量不高

改革開放后，我國農戶施工房屋建筑面積與人均居住面積呈現穩步增長態勢。農戶施工房屋建筑面積由1994年的72370萬m2增加到2013年的109242萬m2，尤以華中與東南地區最高，東北與華北地區增長最快（見圖4）。

農村居民人均居住面積增長較快，相比城鎮趨勢明顯（見圖5）。其中，華東與中南地區最高，西北地區較低但增長速度最快，東北地區最低且增速最慢，變化較小（見表2）。

盡管農村人均住房面積不斷增大，但住房質量較差，且地區間差距較大。2012年，年末磚木結構為16.35m2/人，稍低于鋼筋混凝土結構（17.12 m2/人），雖然鋼筋混凝土住房建設力度不斷加大，但比例有待提高（見圖6）。

圖7顯示，以住房結構衡量的住房質量在地區間差距較大，華東、中南地區的農村住房主要以鋼筋混凝土結構為主，東北地區鋼筋混凝土房屋較少，主要以磚木結構為主，這與地理位置、文化風俗、氣候條件等因素有較大關系。但從抗震抗災的角度，應加大鋼筋混凝土房屋的建設力度，尤其是東北、西北與西南地區。

4.室內裝修豪華與室外設施較差

表1 2002－2012年農村居民家庭平均每人居住消費支出占消費比例（%）

圖4 1994－2013年我國農村農戶施工房屋建筑面積

圖5 我國1978－2012年城鎮與農村居民人均居住面積②

圖6 我國1985－2012年農村年末住房結構和年內新建房屋結構

農民對于住房的盲目消費導致其忽略了相關配套設施的建設，出現了“室內現代化，室外臟亂差”的不同步現象（廖長峰，2013）。農村地區缺乏科學的村莊布局，地理環境、風水觀念及傳統生活生產方式的影響，大多數農村住房布局散亂，畜禽圈舍與房屋在一起，衛生條件堪憂。相關配套設施不健全，嚴重影響了農民的生活。加之農村建房缺乏專業隊伍，大都是自己建造或是本村工程隊承包，導致住房存在極大的安全隱患，安全保障系數低（馮開文等，2014）。

據2014年中國農業大學農村住房調研（涉及14省份28村，共計223份，有效問卷193份），由于村莊布局散亂，多數農民認為住房相關基礎設施較差，無法適應日益提高的生活質量要求。68%的農民認為理想的住房地點為城市與鄉鎮，選擇城市的占37%，選擇鄉鎮的占29%，21%和13%的農民選擇了農村與大城市（馮開文等，2014）。大城市居之不易，生活壓力大，農村公共設施較差，多數農民基于公共設施與生活質量的考慮選擇了城市與鄉鎮。

三、我國農村住房發展的影響因素

我國農村住房在發展過程中，受到諸多因素影響，包括經濟、文化與政策三個層面。文化層面，主要是農民文化水平不斷提高（截至2006年，全國農業從業人員的文盲率降至9.5%，初中級以上學歷占49.4%），傳統消費理念不斷轉變，出現了借貸等超前消費。政策層面，政府對農村住房的建造放寬政策，農民通過申請就可以在土地上建造住房，不需繳納額外費用，加之我國長期沒有出臺農村居住層面的限制政策，為農村住房發展提供了隱性保護。這里主要從經濟層面進行討論，包括宏觀數據的Granger因果分析與微觀數據的建房成本分析。

表2 2002－2012年我國農村居民家庭人均住房面積（m2）

圖7 2002－2012年我國農村居民家庭住房鋼筋混凝土結構（圖左）與磚木結構（圖右）

1.Granger因果分析

我國經濟的不斷發展，拉動了農民收入的提高，為改善生活，農民開始建造更好的住房，可以說收入提高為農民提供了資金支持，是刺激農民住房投資消費的主要動力。

為探討農村住房發展的相關經濟因素，利用1978－2012年的農村人均居住現金消費支出比例（HPC）、農村居民人均居住面積（RHC）、農村居民人均純收入（RNI）以及1982－2013年的農業總產值（AGO）、農村農戶住宅投資（FTI）等時間序列數據，運用stata12.0軟件，通過Granger因果檢驗來驗證各因素相互關系。

首先通過ADF單位根檢驗法檢驗序列的平穩性，△LNRNI、△LNHPC、△LNRHC、△LNAGO、△LNFTI、▲LNRHC、▲LNRNI分別表示相應變量的一階差分和二階差分，檢驗結果見表3。

表3 ADF檢驗結果

表4 Granger檢驗結果

Granger檢驗結果表明，農村人均居住現金消費支出比例（LNHPC）是農村居民人均居住面積（LNRHC）的Granger原因，反之不成立，即：農村居住支出的提高是居住面積增大的原因。農村人均居住現金消費支出比例（△LNHPC）是農村居民人均純收入（△LNRNI）的Granger原因，反之不成立，即：農村居住消費支出的增加迫使農民通過各種途徑增加其純收入。農村居民人均居住面積（▲LNRHC）與農村居民人均純收入（▲LNRNI）均拒絕原假設，兩者無因果關系。農村農戶住宅投資（△LNFTI）是農業總產值（△LNAGO）的Granger原因，反之不成立，即：農戶住宅投資的增加可以促使農業總產值增加。

2.建房成本分析

據2014年中國農業大學農村住房調研數據（馮開文等，2014），農民住房建設總成本如表5。可以看出，住房總成本中，58.55%的農戶在10萬元以內，87.57%的農戶在20萬元以內，20萬以上的農戶僅占12.43%，根據現下不斷上漲的建材價格推斷，其建造質量堪憂，表5從建造成本方面體現了農戶間的分化現象。

表5 農村住房建設總成本（單位：萬元、戶、%）

農民建房成本主要包括人工費用、建材費用、裝修費用與宴請費用，分別占總成本的24%、52%、22%與2%。農民在建材與裝修上的費用占總成本的74%，說明農民對于住房質量的關注程度較高。調研數據顯示，農民建房總成本為121294元，其中農民自有資金為95797元，占79%，其余部分多為親朋好友借款，向金融機構貸款的極少。究其原因，主要是政府對于農村住房的資金支持較少及農民獲得貸款的難度較大。

四、結論與政策建議

通過Granger檢驗表明，經濟因素是我國農村住房發展的最大誘因。此外，農民觀念的轉變也是農村住房發展的巨大推力，國家的相應政策也刺激了農民的住房消費。建房成本分析表明：農村住房質量堪憂，存在一定的分化現象，政府及金融機構對農村建房的資金支持較少。農村住房投資可以拉動農村經濟發展，但這種投資需要政府正確引導，以防過度投資帶來的浪費。為解決農村住房在發展中存在的問題，提出以下建議。

1.正確引導農民消費，協調區域均衡發展

我國當前農村住房消費還停留在較低層次，在提高農民收入、合理調整農民收入結構的同時，政府要正確引導農民消費，有必要在政策層面對農村住房消費進行規定。針對突出的農村住房差距問題，要加大統籌協調力度，協調區域均衡發展，重點支持農村住房建設的重點與難點地區，縮小農村住房差距。

2.科學合理布局規劃，提高農村住房質量

各地要科學合理地編制村莊布局規劃，加強規劃管理，提倡集中居住，鼓勵節約用地，加強農村基礎設施建設，優化農村住房結構和功能布局；加強農村住房質量監管力度，建立住房建設檔案，定期全面檢查，提高農村住房質量。

3.規范農村住房產權，發展農村住房金融

不斷完善農村土地承包權、宅基地使用權及住房所有權，完善農宅產權和流轉制度，試點征收住房累進稅，嚴禁一戶多宅；建立多方參與的農村住房建設資金籌集機制，發展農村住房金融與住房保險。

1.于靜波：《我國農村住房消費的比較研究》，《中國農村觀察》1996年第5期。

2.姜長云：《中國農村住房消費需求研究》，《調研世界》1999年第10期。

3.林燕：《較富裕地區農民住房投資過度現象，原因與對策》，《華東經濟管理》2004年第18期。

4.劉潤秋：《農村住房產權流轉的瓶頸及政策建議》，《農村經濟》2006年第3期。

5.張文煥、齊萬采：《農村住房》，《住宅科技》1985年第1期。

6.涂寧靜：《從鄉村治理看農村住房規劃》，《企業家天地》2007年第7期下旬刊。

7.梁爽：《農村住房制度特征與未來改革重點》，《建筑經濟》2010年第5期。

8.顧杰、徐建春、盧珂：《新農村建設背景下中國農村住房發展：成就與挑戰》，《中國人口資源與環境》2013年第9期。

9.廖長峰、楊繼瑞：《我國農村住房存在的問題與對策》，《經濟縱橫》2013年第11期。

10.馮開文、李軍、呂之望等著：《農民住房問題初論》，中國農業出版社2014年版。

［責任編輯：徐元明］

F320.3

A

1009－2382（2015）07－0083－05

黃玉璽，中國農業大學經濟管理學院博士生；李軍，中國農業大學經濟管理學院副教授（北京100083）。