居間合同糾紛中“跳單”行為的法律分析

摘 要：居間合同糾紛爭議的焦點主要是“跳單”條款的效力以及合同當事人的行為是否是“跳單”行為，即“跳單”違約行為的構成要件。筆者認為，禁止“跳單”條款須不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，而且應當符合公平的原則。當居間服務與委托人訂立的合同之間存在因果關系，且委托人存在“惡意”時，委托人構成“跳單”違約。

關鍵詞：居間合同；“跳單”行為；違約責任

居間合同，是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。①但在實踐中常常出現委托人為了不向居間人支付或少支付報酬而跳過居間人、直接與第三人簽訂合同的情形。委托人的這種行為就是“跳單”行為，該行為嚴重損害了居間人的合法利益。因此，居間人為了保護自己的合法權益，會在居間合同中約定禁止“跳單”或約定因委托人“跳單”需向居間人支付違約金的條款，即禁止“跳單”條款。

一、禁止“跳單”條款的效力

格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。根據本市房地產中介市場交易習慣，類似《房地產求購確認書》的合同通常是中介公司為了重復使用而預先擬定，并且就條款內容在訂立時未與對方協商，因此應認定為格式條款。同時，合同法第40條規定：提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。“跳單”條款是關于客戶跳開中介公司的違約責任條款，是指中介公司履行帶看房的報告義務后，委托人如有惡意逃避傭金支付行為的，應當支付相當于傭金的違約金；并不是指中介公司只要參與交易，無論成交與否，均可獲取傭金；而委托人在未委托獨家代理的情況下，對參與交易過程但未促成交易的中介公司均需支付成交價1%的傭金，可能導致其支付雙倍甚至多倍傭金的結果，顯失公平。因此，跳單條款旨在保護中介公司作為居間人依法應當享有的權益，防止當事人利用已獲得的服務進行私下交易的背信行為，其雖為格式條款，但并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，故應認定為有效。

但是在司法實踐中的房地產居間合同中，我們不應該“一刀切”地認定其為有效條款。如果僅僅是禁止買方利用中介公司提供的房源信息、機會等條件，卻繞開中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同等不誠信行為，這樣的約定應認定為有效。但是如果在居間合同中規定更加嚴格的禁止“跳單”的格式條款（比如規定只要中介帶買方看過房，如果買方決定買這套房子，那么只能選擇該中介公司進行交易），這個時候就要分情況討論。如果合同中對于居間人的履約責任和違約責任也有所加重，并且在居間合同簽訂的過程中，居間人采取合理的方式提醒委托人注意該條款，對該條款的內涵予以說明的，可以將其理解為是委托人授予居間人獨家代理權的規定。但是如果居間人沒有相應地增加自己的履約責任和違約責任，也沒有采取合理方式提醒委托人，這種約定使得中介公司旱澇保收，違反了公平原則，應該認定為無效條款。

實踐中還會經常出現原被告對“跳單”的格式條款理解發生爭議的情況，此時可以根據《中華人民共和國合同法》第四十一條規定作出解釋。該條規定：“對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋”。

二、“跳單”行為的構成要件

“跳單”行為是指買賣雙方通過中介的居間服務聯系上之后，跳開中介，自行成交或委托其他中介公司代辦過戶服務，以此逃避支付中介費或少付中介費的行為。根據司法實踐中的經驗，判斷是否構成“跳單”行為可以從以下三點入手：

1.看是否簽署獨家委托條款

若已簽署了獨家委托買房或購房協議，又跳過中介方而與相對方直接交易，則違反了獨家委托的約定，理應承擔違約責任。

2.分析中介服務與委托人訂立的合同之間存在因果關系

也就是，中介方提供的服務，對于委托人與相對人排除異議、達成合意從而完成締約活動起了重要作用。實踐中，可以從兩個方面來分析：

一方面，看獲取房源信息渠道是否唯一。居間行業的發展源于市場信息的不對稱性，職業居間人恰恰是憑借其掌握了大量的“稀缺的”甚至是獨一無二的信息才展開商業活動的，如果居間人能夠證明該房源信息只有他掌握，其他人不可能通過正常途徑獲取的話，那么就足以證明自己的居間活動與合同的簽訂存在著因果關系。

另一方面，看委托人所訂立的合同的實質性條款與中介方居間結果是否具有同一性。對于房屋交易合同而言，標的和價款是其實質性條款。因此，如果中介方可以證明其居間成果與委托人訂立的合同基本一致，則可以認定這種因果關系。

3.分析委托人是否存在“惡意”

委托方行使自己的自由選擇權，并不構成“跳單”違約。委托人存在“惡意”是區分“跳單”行為與合理的市場選擇行為的依據。實務中，如果委托人同時滿足了以下兩點則應當認定其存在“惡意”。

（1）委托人利用了涉案居間方提供的信息、機會等條件等。如果委托人利用了中介提供的信息、機會等條件，而沒有給付其對價，明顯違反了公平原則。

（2）委托人從中獲益，即委托人沒有支付或少支付了中介費用。在當前的房地產中介市場中，同一交易信息往往為多家居間機構共有，如消費者選擇其他居間機構服務時并沒有實際利用前居間方的信息價值，自然并不能少付后者的居間報酬。②但并意味著當其他居間方要求的中介費用少于涉案居間方要求的中介費用時，委托方“少付”了中介費用，而認定其存在“惡意”。何為“少付”，應當以市場一般條件下的居間報酬為標準來衡量。

三、結語

司法實踐中，我們要在“促成締約”的法律標準之上，推崇“締約中，誠實并不欺不詐；締約后，守信用并自覺履行”。用誠實信用原則來調整房地產居間合同糾紛中的“跳單”行為，更有利于促進市場經濟的健康發展。

注釋：

①韓松.《合同法學》.武漢大學出版社出版，2009年，第308頁.

②邵文龍.《房地產買賣中“跳單”行為的司法認定及責任承擔》.《人民司法》，2012年，第2期.

參考文獻：

[1]王澤鑒.民法總則[M].北京大學出版社，2009.

[2]章春瑜.居間合同“跳單”行為的法律分析[J].學理論，2012（07）.

作者簡介：

陳璐（1991.12—），女，河北省遵化市人，西北政法大學法律碩士教育學院2014級研究生。

（作者單位：西北政法大學）