賣房炒股：并非想象中那么美

隨著賣房炒股的呼聲日漸強烈，全國房價也持續看跌。2014年9月以來，70城房價指數總體同比由漲轉跌，全國大部分城市的房價已然回到了2013年9月前后的水平。其實，在過去的十多年中，每當股市上漲一段時間后，就有類似的聲音發出，比如2007年、2009年二三季度、2012年四季度等。但投資者若真按此操作，最終結局美滿者估計只是極少數。最典型的屬2007年，上證指數沖到歷史高點6124的前后幾個月（2007年10月前后），如果投資者選擇賣房買股，其后則是熊途漫漫，不知套慘多少散戶。

又如2012年9月，北京某投資機構總裁表示“我個人用行動來回答，我已經把自己的房子賣了，等待時機購買股票型產品。我向最好的朋友強烈建議，現在賣房子，未來買股票。”這一公開言論，引發眾多網友圍觀，各大媒體也跟風炒作。

后來的事實是，2012年12月至2013年2月，上證指數上漲了兩成，而后繼續回落，并重歸2000點低位。而2014年年初相比2012年年中，北京市區多數房屋價格上漲四成左右。除非投資者當時選擇的是創業板，能夠大漲150%，但又有多少散戶真的敢于追高大漲的小盤股呢？

股市與樓市并非“蹺蹺板”

投資者需要搞清楚的是，股市和樓市之間是否真是“蹺蹺板”的關系？如果在房價下跌的同時，股價是上漲的，那么選擇賣房炒股，具有相當大的合理性。如果二者同向同步變化，即同步上漲或同步下跌，那么賣房炒股的可操作性就較差。當然，如果未來一年股價上漲100%，而房價只能上漲10%，則賣房買股也具有一定的可行性。

不妨先看美國的規律。美國股市和樓市具有較高的關聯度，主要表現為大周期變化上的一致性。1991年開始，美國樓市和股市穩定上升，2000年3月納斯達克股價泡沫開始破裂，道瓊斯工業指數開始高位盤整，房價指數增幅直到2001年2月才達高位，其后皆回落，2002年觸底反彈，二者基本同步。

美國房價高點出現于2006年6月，道指于2007年10月觸頂下滑。2009年3月前后，二者同步持續小幅反彈。值得一提的是，2010年9月之后，道指震蕩上行，而房價指數卻盤整下滑。這說明那時美國樓市去泡沫化的過程非常艱難，這也是對21世紀樓市的超級牛市的校正。

完成“W”形筑底后，從2012年開始，美國房價真正進入上行通道，與股市共舞。2012年1月，美國20城房價指數見底，最低點為134點，相比2006年峰值下跌27%。其后步入上行通道，2014年6月達166點，相比谷值上漲24%。但相比2006年的歷史峰值，仍下跌10%。而道指2014年11月相比2009年初的谷值，上漲178%。

日本的股市與樓市同樣大體同步，關聯度較高，只是后者的波動頻率慢于前者。從全球史上最大泡沫破滅來看，日經股指于1989年年底達到最高點，而地價指數1991年才見頂。1991年9月開始，地價持續下跌了15年，2006年6月開始曾出現一波反彈，2007年6月增幅觸頂。而股市從1990年大跌，開始漫漫熊途，其中2005年7月曾出現一輪反彈，同樣在2007年6月到頂。

中國香港地區的股市與樓市相關度非常高，比美國還要密切。回顧近10年來的情況可以看到，2003年4月，恒生指數觸底，8月房價觸底;2007年10月，股價創歷史新高，2008年6月，房價也達高點，不過較1997年歷史峰值仍然下跌了27%。

可見，香港地區股市領先樓市4個月左右。值得一提的是，2009年9月后，香港地區房價持續上漲，而股價則出現了大幅震蕩。2011年3月股價開始下跌，9月房價指數也開始下跌，規律依舊存在。2012年恒指開始振蕩上行，至2014年9月最高達25362點，略超2009年高點，相比2011年10月的低點上漲了56%。而房價亦從2012年年初開始重新上漲，至2014年9月，又上漲了48%。

2005年之前，中國內地由于樓市（市場化初期幾年）和股市（股改之前）皆比較特殊，所以二者關聯度不高。2005～2011年，股市和樓市呈正相關。

2005年股價下跌，70城房價漲幅縮小。2006年房價漲幅盤整，股價上漲。2007年房價大漲，環比漲幅9月見頂，股價大漲，上證指數10月達到6124點的歷史高點。2008年股價與房價同步回落。而2008年10月?2009年1月，上證指數在底部徘徊，此時房價下跌。其后股價與房價同步上漲。

2009年8月，上證指數見頂回落，當年12月房價環比增幅達1.5%的峰值，其后漲幅趨于回落。2012年6月，房價環比止跌反彈，股市于當年12月突然急漲。2013年3月股價再度下跌，而恰恰也是3月，70城房價環比漲幅見頂。2014年7月上證指數開始上漲，而70城房價自2014年5月開始環比下跌，2014年8月環比跌幅見底，其后仍然下跌，但跌幅趨于收窄。

綜合上述國內外歷史經驗來看，股市和樓市基本同向變化，雖然在先后順序和節奏上存在差異，但可以明確的是，二者并非“蹺蹺板”的關系。

三大因素制約樓市反彈

實際上，就短期變化而言，有兩個重要因素同步影響著股市和樓市，比較重要的是貨幣政策與流動性，其次是宏觀經濟。在股市明顯上漲的2007年、2009年和最近的三四個月內，都屬于流動性較寬松時期。其中不同點是，2007年經濟增幅很高，貨幣緊縮，但境外熱錢瘋狂流入，形勢更顯復雜。2007和2009年樓市同步火爆。

2014年以來，貨幣定向寬松，不過商業銀行并不愿賣力支持小微企業和三農，導致定向寬松后資金在金融體系中囤積，突出表現為：貨幣供應增幅沒有擴大（尤其是M1），但銀行間市場利率卻顯著下滑。2014年11月22日的全面降息，標志著貨幣由定向放水轉為全面放水，微刺激升級為中刺激，直接促使資金涌入股市。當然，推升股市的另外一股更強的力量，是改革加速的現實與預期。

貨幣放水，同樣有利于樓市，但有三大因素制約了樓市快速反彈。

第一，中國經濟新常態強調由要素驅動、投資驅動轉向創新驅動，作為投資“三駕馬車”重要組成部分，房地產投資在經濟發展中的地位趨降。

第二，2012～2013年這輪樓市反彈強度遠超股市，2014年樓市注定需要降溫和調整，且應弱于股市，但凡背離，總有回歸。同時，這也是房地產短周期內在規律的要求。

第三，2014年以來貨幣定向寬松，上半年卻并沒有惠及樓市，突出表現在個人房貸持續緊張，房貸利率不斷趨升。直至2014年8月，房貸才趨于寬松，2014年9月30日“央四條”出臺后，加速放松，首套房貸利率持續下滑。

因此，貨幣放松的利好，直至近兩三個月才明顯浸透至房地產領域，于是2014年10月全國主要城市的商品住宅成交量一躍而起，較2014年9月大增兩成多，此后的11月成交量繼續保持高位。成交量先反彈，房價滯后幾個月也會隨之反彈。于是，我們看到2014年8月全國70城房價指數環比跌幅見底。下一步，只需觀察何時由跌轉漲，目前來看，2015年二季度可能性較大。

賣房炒股是高風險游戲

股市與樓市同向變化的歷史規律依然有效，只不過這次股市反彈的時點，明顯早于樓市幾個月。其中樓市又可分為兩個指標看：量與價。其中，房價反彈較為滯后于股價反彈。但大城市住宅成交量2014年9月就開始小幅反彈，10月明顯反彈，僅比股市反彈晚了兩三個月，基本屬于正常時間范疇。展望2015年，房價將穩中有漲，但股價很難預測，沖高回落的可能性較大。

證監會明確提示，新入市的中小投資者應理性投資，牢記股市有風險，不要被賣房炒股的言論誤導。筆者較為贊同這一提醒，因為股市上漲后，樓市也會上漲。但股市下跌后，房價卻不易跌。

近期的股市的確很瘋，但從長期來看，不要忘記中國散戶股民“七虧二平一賺”的大規律，絕大部分散戶從股市中賺不到錢，主要是對于股市抱有“貪婪與恐懼”的心態。現在沖進股市，即便2015年上證指數能沖高到5000點，再過兩年回頭一看，被套的散戶又是一大批。而三年后多數城市的房價一定會比現在高，尤其是一線城市和部分二線城市。

當然，從結構上分析，當前及未來兩三年，庫存壓力較大的三四五線城市房價難有明顯上漲，在這些城市擁有多套房屋的人，可以考慮適當賣掉一兩套房產，購買股票型基金，未來兩三年再視股市走勢而決定繼續持有或者退出。而一線城市和多數二線城市，以及多數城市的自住者，沒必要跟風參與賣房炒股的高風險游戲。