潘軍：第二個春天已經(jīng)到來

文│梅冬

潘軍：第二個春天已經(jīng)到來

“我不喜歡別人稱呼我是房地產(chǎn)開發(fā)商，我們的目標是成為最棒的社區(qū)服務商。”這是花樣年董事局主席潘軍時時掛在嘴上的一句話。在用互聯(lián)網(wǎng)思維做好社區(qū)服務方面，花樣年走在了前列，之后會怎么走，由此我們專訪了潘軍先生。

市場的種種可能。但現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場并沒有把這個存量市場完全挖掘出來。隨著行業(yè)判斷的價值轉(zhuǎn)變，我認為只要把眼界打開，肯定能迎來房地產(chǎn)的“第二個春天”。因此，從這個角度來說，未來中國的房地產(chǎn)市場，我更愿意把他看作是社區(qū)市場，花樣年的社區(qū)業(yè)務模式就屬于這塊業(yè)務范疇。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：以中長期視角，你如何看待未來的房地產(chǎn)市場？

潘軍：通常大家普遍會把地產(chǎn)狹義地理解為房地產(chǎn)開發(fā)，即“小地產(chǎn)”。在這個領(lǐng)域，目前房地產(chǎn)已經(jīng)進入專業(yè)化的時代。這個時代里有人會很興奮，但是大部分人會很痛苦。因為，行業(yè)所擁有的開發(fā)產(chǎn)能將面臨前所未有的挑戰(zhàn)。“小地產(chǎn)”之內(nèi)如何能夠很快很好地生產(chǎn)出客戶或用戶需求的住宅產(chǎn)品，將是未來地產(chǎn)開發(fā)的重要課題，必須要足夠?qū)I(yè)才能有市場。

《工業(yè)4.0》和《第四次浪潮》這兩本書認為，移動互聯(lián)時代對于未來生活將會帶來巨大改變。這點我深有感觸，比較當下的房地產(chǎn)未來需求，與過去10年最大的差異就是越來越個性化和去中心化。因此，對于不同的人群，產(chǎn)品的訴求會越來越不一樣，差異化會變成一個非常強烈的時代特征。而原來開發(fā)商那種一個戶型恨不得賣到20萬套，一張圖紙全中國蓋100個項目的思維和時代，將會一去不返。現(xiàn)在，只有順應移動互聯(lián)時代消費者的個性化需求變化，才有可能創(chuàng)造出一些比較高收益的產(chǎn)品。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：你眼中“大地產(chǎn)”是怎樣的？

潘軍：未來的市場會產(chǎn)生一個新的商機，即迎來所謂的“第二個春天”，也叫做“大地產(chǎn)”。要知道房地產(chǎn)市場目前已經(jīng)步入平穩(wěn)期，過去幾十年人口紅利增長的年代已經(jīng)過去。“大地產(chǎn)”能夠整合房地產(chǎn)實物鏈條上的相關(guān)產(chǎn)品，即如何去挖掘存量

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：2015年你們準備怎么干？

潘軍：基于行業(yè)大背景，2015年花樣年集團將繼續(xù)堅持由重向輕、由硬到軟的發(fā)展道路。我們相信2015年整體政策面應該是比較好的。但是這個對于房地產(chǎn)重資產(chǎn)投入來講會面臨一定的挑戰(zhàn)，全行業(yè)將會繼續(xù)去庫存。

另外，一、二、三、四線城市的分化將繼續(xù)加強，房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型。對于未來的一、二、三、四線城市，花樣年的判斷是，一線將會持續(xù)性有一段行情；二線基本上平靜，不會有大的動作；三、四線城市面臨巨大的挑戰(zhàn)，去庫存壓力，包括整個去化速度和整個價格都面臨著巨大的挑戰(zhàn)。

我們認為要繼續(xù)抓住這個千載難逢的以消費、以服務業(yè)為牽引的大時機，繼續(xù)強化整個四大社區(qū)服務的推進速度。對于彩生活來說，我們要繼續(xù)擴充服務面積。目標是在2015年實現(xiàn)3.2億平方米的服務面積，爭取在今年6月底，經(jīng)過確認后，我們將會成為全球最大的居住社區(qū)的服務企業(yè)。在商務社區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)和商業(yè)社區(qū)方面，花樣年將積極地利用社會資本和社會資源，將公司鍛造成這幾個領(lǐng)域里面具有突破性商業(yè)模式的服務平臺。

現(xiàn)在從居住社區(qū)來講，我相信應該已經(jīng)是全球老大了，從整體服務面積來講，我們將在6月底超越全球最大的物業(yè)管理公司——世邦魏理仕。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：具體目標是怎樣的？

潘軍：借助四大社區(qū)服務平臺，提高四大應用所占的份額。也就是說，在2015年，花樣年將利用這樣一個前所未有的大的整個經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的時間點，形成互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)的O2O，線上線下互動的綜合社區(qū)服務平臺，實現(xiàn)真正意義上的突破。

為此，彩生活也將確保社區(qū)服務面積的不斷增加，為增值業(yè)務的擴展提供必要的資源和資金；彩生活的用戶人數(shù)要不斷增加，增值服務的收入要實現(xiàn)快速增長，規(guī)模效益開始顯現(xiàn)。

基于社區(qū)場景孵化的各類垂直應用，形成中國最具規(guī)模的社區(qū)O2O的生態(tài)圈，現(xiàn)在在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域形成領(lǐng)先的企業(yè)基本上都在希望謀求和彩生活的合作，彩生活也已經(jīng)和其中的一些領(lǐng)先企業(yè)在2014年年末和2015年年初開始了有效的實踐。

還要實現(xiàn)平臺上各類O2O垂直應用的相互連接，成為最強大的社區(qū)服務運營商。目前，彩生活正在由第二階段向第三階段過渡。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：今年對土地和融資的需求狀況是怎樣的？

潘軍：關(guān)于中國房地產(chǎn)2015年的整體目標和前景，我認為政策面的放寬表明了市場面的壓力，所以今年的政策面和金融資金的供應層面應該是相對樂觀的。但是，消費力的不足將會是對房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的一個挑戰(zhàn)，所以花樣年還將繼續(xù)堅持積極轉(zhuǎn)型的一條道路，對于經(jīng)營目標來講我們設(shè)定在110億元。

這意味著，我們將繼續(xù)消化庫存，在今年上半年，花樣年也不再打算有任何的土地購買，也沒有任何基于土地購買所產(chǎn)生的融資需求。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：在金融領(lǐng)域的拓展，目前到什么程度了？

潘軍：關(guān)于金融方面的布局，三年前就已經(jīng)提出，目前花樣年的金融分為兩步走，第一步先行發(fā)育社區(qū)金融集團，目前社區(qū)金融集團已經(jīng)擁有了900名員工，所在社區(qū)里面實現(xiàn)的P2P的融資也已經(jīng)超過了2億元，小貸的筆數(shù)也突破了4萬筆。

目前花樣年獲得的牌照，有小貸的牌照，有融資租賃的牌照，有商業(yè)保理的牌照，近期我們還將收購一家第三方支付公司，而且最近也收購了一家保險經(jīng)濟公司，在我們的社區(qū)里面實現(xiàn)社區(qū)金融的布局。

潘軍花樣年集團（中國）有限公司總裁

第二，我們的中國集團未來將轉(zhuǎn)型成為一個資產(chǎn)管理型的平臺，目前我們的金融業(yè)務板塊，80％的人是從事財務金融和法律方面的人士，所以為我們未來進行大額的資產(chǎn)管理或者是經(jīng)管方面已經(jīng)做好了相應的準備。