李懷彬：線上+線下+金融的地產閉環

本刊記者│苗野

李懷彬：線上+線下+金融的地產閉環

借助新型城鎮化的東風，嘉凱城集團從2012年開始實施戰略轉型。2013年，公司把住宅開發的重心放在以上海為中心的一線城市，專注于舊城改造、城中村改造和安居房的開發業務，同時確立了“城鎮生活服務平臺商”的戰略定位，計劃3年內在長三角區域建成200個“嘉凱城·城市客廳”，給200個經濟強鎮帶來城市面貌的改變，通過O2O、線上線下的全方位服務，全面提升不少于4000萬城鎮人口的生活質量。據此，本刊專訪了嘉凱城集團副總裁、董秘李懷彬。

《中國房地產業》：嘉凱城的城市客廳跟傳統的商業MALL有什么差別？

李懷彬：傳統的商業業態是從商家本身出發，研究的是B，我們的城市客廳研究的是老百姓的生活，研究的是C，從C這個角度再來研究B。從這個角度來講，城市客廳這個產品從業態組合和構成上跟傳統的商業有很大的不同。

首先是業態構成的不同，今天大家看到的是現代的商業和現代商品服務的業態。另外城市客廳還有一部分是政府的公共服務配套，包括文化、教育、衛生、體育。城市客廳提供的公共服務部分未來是要租給政府運營的，政府每年支付固定的租金給嘉凱城，里面會有博物館、圖書館、文化館、少年宮、游泳館及養老醫療等等，這些屬于政府服務層面的都會匹配在這里。

城市客廳是完全站在城鎮居民的生活角度出發。大城市和小城鎮的差別是什么？差的就是和城市一樣的公共服務配套和公共安全。所以我們在做這個項目的時候盡量是從現代商業對人們的滿足程度和政府應該對城鎮居民提供的公共設施服務這方面來滿足城鎮居民的需求。

《中國房地產業》：傳統商業受電商沖擊很嚴重，嘉凱城在推出城市客廳的時候，有沒有想過究竟要做什么樣的MALL來應對電商的沖擊？

李懷彬：我們現在打造的是給居民提供完完整整的生活服務平臺。在當下的信息化時代，這個生活平臺要給老百姓提供到店和不到店一樣的服務，所以我們下一步打造的是線上線下的生活服務平臺。

近期我們會成立一個科技平臺公司，專門打造城市客廳的線上產品。不管現在的傳統商業線下多么牛，不管線上的電商多么牛，從老百姓消費的角度來看，一定是兩者的結合，這是未來的一個發展方向，也是未來的走勢。

嘉凱城要學習美國的梅西百貨，做好線上線下的服務，只有站在居民消費的角度對C的研究已經相當透徹的時候才能把這些做好。未來科技公司平臺搭建好以后，我們會整合國內頂級線上電商資源平臺，把城市客廳打造成未來最符合時代發展的MALL，把城市客廳打造成未來的中國城鎮信息化MALL的典范。

嘉凱城集團副總裁、董秘李懷彬

《中國房地產業》：城市客廳是怎樣的盈利模式？

李懷彬：城市客廳實現了戰略上的三個顛覆。一是要顛覆所有的傳統商業業態在商業物業領域的形態。在店口城市客廳中你會發現我們有一些售賣式的業態，售賣式的街區是把它列為O2O的展示區，等到我們的科技平臺搭建完全以后，售賣型的業態只是個展示，大家不會在這里直接購買，而要通過網上來購買，這和傳統商業業態不一樣。體驗式的業態占據商業比例最大，就是說城市客廳的業態組合對傳統商業業態是完全顛覆。

二是要顛覆傳統商業物業的運營模式和盈利方式。以前所有的商業物業的增值都來自于線下實體物理空間的盈利。現在物理空間的盈利得到了一個很大延展，它不是局限在一個物理空間中，它的盈利是放到線上，它是一個無限的空間盈利。所以下一步我們這些線下的商業物業的盈利和線上的無限拓展的盈利把這兩者結合起來做成一種金融產品。

我們未來所有的商業物業也是要做成金融產品，讓基金投資人都可以來購買，我們不會是過去傳統的商業物業的銷售模式。我們一定是做成金融產品，是買一定的基金份額，在這個份額上既有線上的收益部分也有線下物理空間型收益的整合。

三是顛覆所有機構對中小城鎮傳統商業的理解。未來我們通過線上線下的模式真正把這個生活平臺打通以后，把相應的數據平臺建立以后，在服務于3500萬～4000萬的生活平臺上，我不但服務于客戶、老百姓，同時服務于商家，我們從中會提供很多的服務，包括金融服務、信用服務等等。未來這些服務都是這個生活平臺搭建的比較重要的盈利模式。

嘉凱城城市客廳的盈利模式和現在的商業物業的收益模式是不一樣的。我們未來是線下線上收益的整合來形成商業物業的收益。我們的盈利會通過生活平臺搭建以后，給我們的商家和消費者提供增值服務。只要老百姓在這個平臺上愿意接受我們的服務，并且我們能夠給大家帶來很好的增值，未來的盈利空間會非常大。

店口城市客廳

《中國房地產業》：城市客廳前期開發、投資、運營資金支撐來源于哪里？后期的資金回籠，是不是寄望于REITs？

李懷彬：在我們做這個產品之初的時候，就有一些金融機構跟我們建立了合作。有一些比較長線的資金習慣于投未來物業的收益，雖然回收時間長，但有穩妥的收益，像險資。我們跟中再保險專門發行了50億的城鎮化基金，在開發的時候就已經進來了。

而持有這塊，包括所有的商業物業和平臺里有效的資產，都可以做成金融產品，這樣資金回籠和現金流問題都可以解決的。

隨著項目規模的不斷壯大，會有更多的金融機構包括險資、社會投資人都會看到城市客廳的增值收益，資本都是趨利的，只要城市客廳未來附著這么多好的收益，投資人都會來參與的。

做城市客廳這樣的產品，其本身的商業模式、推行和運營模式都是很成熟的，它的核心取決于我們能不能把這個產品運營的好？取決于我們在線上線下對這個產品的運營能力是否確確實實給我們現在這些城區資產帶來預期的收益？我們做城市要打造和提升的核心的能力就是對這個產品的運營能力又取決于這個產品業態的定位能力，也就是我們要充分的論證和認可城鎮居民這個C需要什么？如果老百姓需要的業態存在了，這個物業的品效和價值就會得到釋放。

《中國房地產業》：在城市客廳的開發中為什么不匹配住宅？

李懷彬：城市客廳不是商業地產，是典型的PPP模式，無非就是這三個P都由嘉凱城一家做了。嘉凱城定的戰略基因就是完全拋棄了以住宅養商業的模式。周邊的住宅地和物業的升值都是歸政府和老百姓所有。所有的其他項目拿地都有住宅去補的，嘉凱城城市客廳沒有一平方住宅，所以就純商業項目來說，我們的拿地成本是很貴的。

“嘉凱城城市客廳是通過線下線上收益的整合來形成商業物業的收益。通過生活平臺搭建，給商家和消費者提供增值服務，未來的盈利空間會非常大。

有很多商業地產開發商，比如萬達，具備一些品牌效應，有資源整合優勢，和政府有一定的談判力，然后在核心區域低成本的拿一塊地，商業建一部分，更多是建住宅，然后以住宅的銷售利潤來養商業，這是傳統商業地產開發的做法。這是在中國城鎮化過程中，特別是在一線城市過度型的做法，我不認為它有生命力，這種利用核心資源優勢來獲取一些商業資源的運營模式會有瓶徑。

嘉凱城是搭建城鎮生活服務平臺，通過平臺上的運營，通過資產運營，通過產品打造，起到服務性的收入。我們是親自運營的方式，以后平臺上所有的資產都要做成金融產品賣給所有的投資人，我們是通過購買基金份額來持有物業，而不是直接購買物業。

《中國房地產業》：未來，嘉凱城如何分配城市客廳和傳統住宅開發業務的比重？

李懷彬：從整個發展戰略脈絡來說，傳統房地產住宅開發肯定是不斷壓縮的，未來我們戰略的主打和戰略方向肯定是做城市生活服務平臺。目前從資產的占比來說，城市客廳的資產規模和整個上市公司的資產規模來講，一個城市客廳算3個億的話，現在是14個城市客廳，大概是四五十億的樣子，整個上市公司的資產規模有300多億，從這個角度來說，目前占比是比較小的。從營收規模和利潤角度來說，目前城市客廳正在啟動和孵化的過程中間，在每年上市公司100多億的營收和幾千萬的利潤當中，它占的規模更小。

但是隨著戰略的推行，隨著我們在住宅領域的收縮，3年以后，從資產規模、營收規模包括對上市公司的利潤貢獻，應該會有比較大的改變。我們的想法是3年以后住宅開發和城市客廳的貢獻應該是各占50％。