新形勢下房地產企業財務管理控制的分析

文/黃玉枝

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新形勢下房地產企業財務管理控制的分析

文/黃玉枝

摘要：伴隨中國經濟進入新常態，為應對房地產行業日益嚴峻的挑戰，房地產企業必須不斷提高自身經營水平和市場競爭力來維持其市場地位，如何對財務管理進行合理的控制，使資金的利用得以發揮最大化效用，對財務風險進行合理防范，顯得作用極其顯著。本文通過分析新形勢下房地產行業的財務管理特點，對深入剖析其現狀，針對繼存問題提出對應的策略。

關鍵詞：新常態；財務管理；措施

伴隨著全面深化改革的推進，國家推出了一些相應的政策法規，促進產業的優化升級，對房地產行業的發展產生了調控作用，房地產行業發展的增速明顯減緩，從高速發展逐漸進入低迷，市場競爭日益激烈，加之房地產行業投入較多的資金、周轉周期長、不確定性因素多等特點，以往多投入的粗放型管理導致大多數企業未將財務管理置于企業管理應有的地位。而財務管理作為房地產企業管理非常重要的組成部分，在經濟轉型升級的新形勢下，分析如何發揮其在企業經營中的強有力作用，有著極其重要的實踐意義。

一、房地產企業財務管理的特點

房地產企業的財務管理以資金作為主要的管理對象，對企業經營全過程中各種資金籌集、收入、支出、消費活動進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，作為一項經濟管理工作，對各種財務關系進行正確地處理，為企業各項職能提供有效的支持。鑒于房地產行業與一般行業不同，房地產企業財務管理的特點凸顯了其本身的行業性質，主要表現為下述幾點：

（一）開發周期長，籌資金額大，任務重

房地產項目投資巨大，節節攀升的地價和高額的房屋工程造價，使得房地產企業僅僅依靠自有資金遠遠不能滿足項目的投資需求，加之房地產開發時間長，資金周轉率較低，無疑加劇了房地產企業籌資的困難，因此一般都要向銀行進行融資，房地產開發貸款成為主要的融資品種。

（二）開發風險大，財務關系復雜，管理難度高

房地產企業在較長的項目開發過程中，存在諸多不確定性因素；現金流風險，利潤預測誤差造成的盈利風險，以及由于決策失誤導致可能不被市場認可、產品嚴重積壓的銷售風險，都給房地產企業經營帶來嚴峻挑戰；房地產企業經濟往來對象繁多，經營業務繁雜，因此財務關系相當復雜，增加了企業財務管理的難度，稍有不慎，將使企業陷入巨大困境。

二、房地產企業財務管理控制中存在的問題

（一）不重視房地產企業財務管理控制的過程性，不重視成本和費用的管理

在“地產時代”，房地產企業主要通過土地增值攫取巨大利潤，大多數房地產企業的財務管理只承擔事后核算功能，對完整的財務管理控制過程缺乏系統的認知，忽視了至關重要的事前和事中對成本和費用的預算控制。但在新形勢下，國家宏觀調控力度加大政策，成本費用提高和銷售挑戰帶來的壓力要求房地產企業對財務管理有一個系統全面的認識，加強對房地產開發過程中各個環節成本和費用的控制，以便形成完整健康的房地產企業財務管理控制體系。

（二）資本結構不合理，融資和資本運作能力尚待提高

資金密集型的房地產企業，要求企業具有較強的融資和資本運作能力，但我國的房地產明顯存在融資渠道單一、投資項目缺乏科學管理、盲目追逐高端產品的現狀。新形勢下，金融服務滯后仍然存在，企業融資更加困難，很多企業不考慮自有資金和借入資金的比例，不考慮融資成本，甚至不惜代價向民間高息借款，企業經營成本進一步提高，過高的資金成本可能淹沒企業收入帶來的利潤，使企業陷入舉步維艱的地步。

（三）財務管理人員素質不高

房地產企業的行業性質對其財務管理員工的專業素質能力、規避風險意識、財務管理經驗提出較高的要求。但目前，房地產企業的財務管理人員由于自身能力、經驗的限制，在未經過科學分析、預測、執行、反饋的基礎上就盲目決策，使企業面臨資金流缺乏、資金鏈斷裂、入不敷出的境況。素質較低的企業財務管理人員已不能與房地產企業發展的需要相匹配。另外房地產企業管理高層過度追逐經濟效益，忽視了對人才的培養激勵，導致卓越人才流失也是房地產企業陷入財務危機的重要因素。

（四）財務制度不健全，落實不嚴格

目前多數房地產企業的財務制度尚不健全，或是建立了一定的財務制度，由于種種原因未能有效地發揮作用，執行流于形式。財務管理制度的不完善，使企業面臨很大的經營風險，舞弊現象頻繁出現；企業財務管理涉及面廣，監督對象復雜，過程繁瑣，若缺乏有效的監督機制，可能會導致監管浮于表面、會計信息缺乏真實性和可靠性、企業資產內部盜用和流失等問題。

三、新形勢下改善房地產企業財務管理控制的策略

新形勢下，房地產企業之間的競爭日益加劇，甚至趨向白熱化，改善房地產企業財務管理控制的現狀，對企業加強內部監管，提高資金有效利用率，提升風險規避能力，為企業和股東創造更大價值具有重要意義。本文主要從以下幾個方面的措施來提升房地產企業的財務管理控制水平，以便有效應對新形勢下房地產企業面臨的各種機遇和挑戰。

（一）更加重視財務管理控制工作，提高財務管理人員的綜合素養能力

房地產企業內部，無論是高層管理人員還是一般員工都要增強對財務管理工作的重視程度，將其置于企業戰略層次的高度，樹立加強財務管理工作的企業管理理念，明確財務工作對企業持續健康發展作用的重要意義。為此，房地產企業高層管理者要對財務管理工作的重要程度和作用做有效的宣傳，提升員工對財務管理工作的認可度與認同感，使財務管理人員樹立財務管理工作的責任心和自豪感，促進橫向、縱向部門對財務管理工作的支持和協作，確保財務管理工作能夠合理高效的運行。另外，財務管理工作具有較高的專業性，要求從事財務管理控制工作的人員具備較高的專業能力和職業素養，房地產企業應從選人環節開始，嚴格把控招聘職位要求，選擇具有相應的專業資格和一定工作經驗的員工，進而通過內部培訓、聘請專家授課等方式，不斷提高財務管理人員的業務能力和職業素養，在工作中學習，提高財務管理工作的準確性和有效性，最后要對財務管理人員進行必要的有效考核和獎懲，促進人員間的良性競爭，使之更加主動更加積極地提升自身，更多地為企業做出貢獻。

（二）完善財務制度，增強內部監控，提高制度執行力

建立健全財務管理制度，不斷完善監控機制，建立內控體系，要求在明確財務部門與其他部門關系的基礎上與房地產企業其他相關制度有機整合，提高財務制度的科學性和可操作性。完善財務制度，要能夠促進財務工作責任的高效執行，通過企業內部監督機制和內控體系的高效運作，保證財務管理制度有效發揮作用，對不遵守制度的員工要適時進行嚴厲的處理，保證財務管理制度的不可侵犯，避免出現資源浪費，資金去向不明的現象，使企業高效運作。

（三）優化資本結構，建立完善財務預算體系，加強成本管理

在新形勢下，房地產企業首先要在充分考慮稅率、利率及自有資金的基礎上，合理選擇籌資策略，分配長短期資金，由單一融資向以銀行開發存款為主，信托融資、股權債務定向私募、銷售融資、資產證券化等融資方式多元化組合的方式轉變，避免由于籌資渠道或方式不當導致企業資產負債不合理、資金鏈斷裂；其次要建立完善財務預算體系，尤其是要強化對現金流量的預算編制和管理工作，房地產企業的財務管理人員應該及時根據投資項目的設計方案同企業內部其他相關部門或人員判斷房地產發展趨勢，估算項目預算，預測盈虧，準確評估各時期項目開發所需的現金流入、流出以及流入、流出的時機，使之與獲取融資的金額、時間相互匹配，并盡可能對項目開發的全過程進行詳盡的的財務預算；最后房地產企業要有效運用現代化信息手段，增大成本管理的力度，實現對房地產企業成本與支出的即時、動態管理。

四、結束語

總之，房地產企業要想在變化迅速的市場環境中保持自身的市場地位、提高企業的競爭實力、實現經濟效益，必須加強企業的財務管理，財務管理對房地產企業的資金結構、開發運營起到重要的作用。房地產企業要對其資金進行有效管理和監督，做到規范化和合理化，充分提升資金的使用效率，有效降低企業負債和運營成本，從而為企業經營效益最大提供保證。

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上接（第50頁）管理，以保證合法化和法制化。并建立獎懲制度。另外，每年要對國有參股公司進行資產定期清查。產權轉讓行為必須規范、公開、公平執行。對交易行使統一管理，確保產權交易的規范化、合理性和權威性。

（三）對財務軟件發展提出的建議

1.需提升專業財務軟件的功能模塊，使其更加專業化、人型化。在原有的財務管理功能基礎上，著重提升會計核算功能，細化功能模塊，這樣企業就可以根據自身的個性化需求來制定相應的模塊。這樣一來，企業財務管理將更加簡便、有效。加上互聯網化應用，財務管理軟件就能將財務數據順暢傳遞，企業資金流動更加便利，快捷。

2.加強財務軟件管理功能。隨著技術的迅速發展，財務軟件的功能要求也日漸變高。目前的財務管理軟件提供的功能仍然是一些基礎的，尚不能對企業分析和決策起到支撐功能。因此改進財務軟件，使其智能化已是現如今財務管理軟件發展的必然趨勢。智能化財務管理軟件可以精準的分析和判斷財務數據并輸出。企業管理人員可據此發掘出缺陷，同時找到更加適合的發展方向。

3.提高財務軟件的安全性。財務軟件的安全性對企業來說至關重要。因此，對現有的財務軟件存在的安全漏洞，必須及時完善。設置更加優化的防火墻，防范外界非法侵入；財務軟件的加密功能要再進行加強，超級管理員必須有相關的制約，并嚴格審核財務人員的權限，嚴禁其訪問非本職工作的模塊。

（四）加強財務人員管理

財務人員對于企業的財務管理至關重要，財務人員必須具備良好的職業素養以及夯實的專業基礎。這樣才能夠滿足國有投資公司的財務管理需要，從而讓合作企業更加信任投資公司。國有投資公司需從以下方面加強財務人員的管理：

1.財務人員招聘。招聘財務人員必須嚴格篩選，保證其有良好的職業素養，有正直、誠實、有責任心的品格，豐富專業知識也必須具備。

2.定期財務培訓制度。隨著經濟和科學技術的不斷進步，財務人員也必須與時俱進，學習最新的財務管理能力，這樣才能具備較高的財務前瞻性。因此，為盡快適應這種變化，企業財務人員必須定期派財務人員學習知識，與時俱進，不斷提高自我，完善自我。

四、結語

經濟在發展，企業在進步，財務管理模式也需要在適應自身情況下而不斷發展和變化。只有提高財務管理手段，提高財務人員的綜合素質，完善財務管理制度，才能適應市場環境的不斷變化，保證企業高效發展。

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作者單位：（深圳中溢申發（集團）有限公司） （泰安市國泰民安投資集團有限公司）