房地產公司股權價值評估研究
——以不同開發階段項目公司為例

文/張蕊蕊

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房地產公司股權價值評估研究
——以不同開發階段項目公司為例

文/張蕊蕊

摘要：飛速發展過后，房地產行業進入新的“白銀時代”，經營環境發生大的變化，表現之一就是行業兼并收購加劇。在行業整合過程中，作為雙方交易價格的基礎，房地產公司股權價值評估是重要的環節。本文以房地產項目公司為例，簡化了不同開發階段房地產公司股權評估與審計的關系，有利于投資者決策。

關鍵詞：股權評估；假設開發法；開發階段

一、研究背景與意義

房地產兼并收購，主要有兩種模式，公司層面戰略合作，例如中交集團入股綠城中國；另一種則是項目公司層面進行接盤收購，如融創收購成都本土知名房企三個項目所有股權。本文以項目公司層面收購為案例，針對項目公司股權價值評估進行研究。

由于股權收購，交易價格最終由股權評估價值決定。大部分并購交易不僅涉及資產評估、而且還涉及審計工作，如果是國有企業出售，甚至涉及清產核資。現實中，往往出現：評估人員不懂財務知識，看不懂審計報告；而審計人員又不懂評估知識，看不懂評估報告等情況。本文主要貢獻是，將審計與評估之間的復雜關系簡單化，在假設開發法條件下，通過房地產開發的不同階段為案例，讓股權評估一目了然，轉化為利用專家工作，更有利于投資者決策。

二、案列假設

本文價值評估不涉及品牌價值、規模經濟效益價值，也不考慮項目公司拿地能力帶來的期權價值等，完全是收購企業追求利潤或者是快速進入市場的選擇。

本文假設項目公司除開發成本、存貨外，其他資產如應收應付款、預收預付款、貨幣資金、銀行借款、固定資產等，不發生增減值變動（如發生變動，處理相對簡單），采用資產基礎法進行評估。

為便于理解，根據實際情況，本文做如下假設：項目公司注冊資本金0.5億元，股東以現金出資；項目可售貨值5億元，不含稅金；本項目繳納增值稅，不考慮應交增值稅，但考慮增值稅金及附加、土地增值稅，共計0.15億元；項目開發成本（包含利息、但不包括管理費用、營銷費用、稅金）3億元，已經完成投資2億元；管理營銷費用共計0.25億元；所得稅0.4億元；由于是項目公司股權轉讓，交易雙方僅涉及印花稅，因為金額較小，忽略不計。

三、評估方法介紹

市場比較法，是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的己知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場法在房地產市場比較發達的情況下得到廣泛應用。

收益法，是預計估價對象未來的正常收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法適用于有收益的房地產價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等。

成本法，是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法與其他評估方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產市場發育不成熟，成交實例不多，無法利用市場法、收益法等方法進行評估的情況。

假設開發法，又稱剩余法、倒算法或預期開發法。假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設開發法主要適用于下列房地產的評估：待開發的土地的評估，用開發完成后的房地產價值減去建造費、專業費等；將生地開發成熟地的土地評估，用開發完成后的熟地價減去土地開發費用；待拆遷改造的再開發地產的評估。

基準地價修正法，是在政府確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象宗地價格的方法。

四、評估案例

選取房地產開發的四個不同階段，進行評估研究。其中：

房地產價值=房地產預期售價-（后續工程成本+后續工程費用、稅金等）

（一）截止審計評估基準日，項目公司經審計的資產負債表如表1：

表1

注：預收房款2億元；工程款尚未支付，形成應付賬款2億元；尚未發生任何費用及稅金。

開發成本價值=5-1-0.25-0.15-0.4=3.2

股權價值=0.5+（3.2-2）=1.7

（二）截止審計評估基準日，項目公司經審計的資產負債表如表2：

注：公司預收房款2億元；工程款尚未支付，形成應付賬款2億元；管理費用與銷售費用已經全部支付；尚未發生稅金。

開發成本價值=5-1-0.15-0.4=3.45

股權價值=（0.5-0.25）+（3.45-2）=1.7

（三）截止審計評估基準日，項目公司經審計的資產負債表如表3：

注：公司預收房款2億元；用現金支付工程款1億元，尚未支付1億元；管理費用與銷售費用已經全部支付；尚未發生稅金。

開發成本價值=5-1-0.15-0.4=3.45

股權價值=（0.5-0.25）+（3.45-2）=1.7

（四）截止審計評估基準日，項目公司經審計的資產負債表如表4：

注：公司預收房款2億元；用現金支付工程款1億元，尚未支付1億元；管理費用與銷售費用已經全部支付；增值稅稅金及附加、土地增值稅等已經支付（簡單化處理，將其結轉成本費用）。

開發成本價值=5-1-0.4=3.6

股權價值=（0.5-0.4）+（3.6-2）=1.7

表2

表3

表4

五、本文運用

（一）本文適用于采用假設開發法進行價值評估的項目公司案例。

（二）本文沒有研究房地產審計過程的細節要點、也沒有研究房地產評估過程的專業技術，而是站在投資者角度，將審計與評估之間的關系簡單化，從而將房地產股權估值，轉化為利用審計、評估專家的工作。

參考文獻：

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上接（第220頁）員由于粗心而造成的工作失誤。其次，對于收費工作的操作規范也需要進行明確。明確地規定收費工作的操作規范，對于其中違反收費工作的行為進行相應的處罰，制定明確的獎賞制度，有利于制約工作人員的行為，使其審慎地對待自身的工作。

完善退費制度，可以對于病區日常退費、減免醫藥費及未結賬戶所欠費進行分開管管理，使得工作人員的工作有重點，更為清晰。對病區的日常退費工作，應當經過病區護士長或科主任的審批，患者必須提供相應的退分申請材料、相關檢查單據，經由審批過后方可申請退費。退費工作人員每天下班前都需要對當天的退費情況進行記錄，核對相關的單據，并每周進行上報，防止退費出現差錯。而對于減免醫藥費方面，由于患者存在特殊情況，符合減免醫藥費的規定的，也應當提供相關的材料，交由科室主任進行審核，并填報相關的審批單，經科室審核過后，需要經過醫院的辦公室統一進行審理，確認通過后方可進行。最后，對于未結賬戶所欠費用的，應當及時通知患者，在規定的時間內收回所欠費用，若欠費超過三個月的，可以根據醫院的收費內部控制制度，對該患者費用進行掛賬處理，將欠費的責任落實到具體的科室上來。

（三）提高收費票據的管理能力

為了提高對收費票據的管理能力，可以設置相應的收費及票據審核工作內容。進行收費審核的工作人員，需要對收費的內容、項目進行復核，將相關的數據統一錄入醫院的收費內部控制系統。而進行票據審核的工作人員，則需要對票據進行核實，并與醫院的收費內部控制系統中的收費內容進行比對，確保二者統一。在完成以上工作后，還需要對醫院收費票據的存根進行妥善保管，對所有的存根進行統一的管理。

四、小結

加強醫院收費內部控制，并不是一個一蹴而就的過程，而是通過在醫院的運營過程中，不斷地對現有內部控制制度調整所得的結果。醫院應當提高對收費內部控制的重視，從多個角度、多個層面入手，切實提高整體的收費內部控制能力，使得收費內部控制制度能更好地發揮其作用。

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作者單位：（山東高速地產集團有限公司） （開灤總醫院康復醫院）