現行會計準則對投資性房地產會計政策的影響

文/趙紅梅

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現行會計準則對投資性房地產會計政策的影響

文/趙紅梅

摘要：房地產行業是國民經濟的重要組成部分，對社會經濟整體建設發展有著非常重要的影響和作用。投資性房地產是房地產行業中較為重要的一種投資經營模式，它對整個房地產市場的高速、良性、健康運行具有較大的促進和推動作用，因此，必須要加強對投資性房地產的關注和引導。本文就投資性房地產的相關情況以及會計政策情況進行簡單的分析和總結，并就我國現行會計準則對投資性房地產會計政策的影響情況進行研究和探討，以期更好的促進和推動我國投資性房地產行業穩定、高效、協調、可持續的建設發展。

關鍵詞：投資性房地產；會計準則；會計政策；影響

近年來，隨著我國社會經濟的不斷變化發展，帶動了房地產行業的迅猛發展，國內房地產價格持續攀高，給房地產開發商帶來了極大的經濟利益和社會效益，也給投資性房地產的進一步建設擴展注入了新的動力。與此同時，新會計準則的頒布實施也給投資性房地產的會計政策造成了較大的影響。現本文簡要概述投資性房地產及現行會計政策的相關情況，并就我國當前會計準則對投資性房地產會計政策造成的影響進行研究和探討，從而更好的促進我國房地產經濟與市場經濟的持續協調發展。

一、投資性房地產概述

（一）投資性房地產的定義

所謂投資性房地產，即是指房地產開發商為了使房屋固定資產不斷增值或獲取房屋的租金而實行的一種以獲利為目的投資性的地產開發活動。

（二）投資性房地產的特點

投資性房地產相較于其他普通地產項目而言，具有顯著投資收益的特點，具體特征主要包括兩個方面，即：①對外出售，即主要是就房屋的土地使用權進行出租并獲取收益后再進行買賣；②單獨計量，即其會計科目具有獨立性，并進行單獨會計核算。

（三）投資性房地產的范圍

目前，我國規定投資性房地產的類型范圍主要包括有：已出租的建筑物、已出租的土地使用權以及準備增值后轉讓的土地使用權。而自用房地產、倉庫類房地產等均不屬于投資性房地產。

二、會計準則對投資性房地產會計政策的影響

目前，我國現行的會計準則已經對投資性房地產的概念、標準、范圍以及會計科目等作出明確的規定，對投資性房地產的會計計量以及會計核算也提出了新的要求。具體包括：

（一）對會計計量模式的改變

現行會計準則的實施，使投資性房地產企業改變了原先的會計計量模式，采用一套新型的計量模式——公允價值模式進行相關會計工作的處理。公允價值模式的實施需要一定的必要條件，例如，投資性房地產項目的輻射地區具有較為充分、活躍的房地產交易市場，從而使企業能夠更加及時、全面的獲取真實、有效的房地產價格信息等，以便于更好的調整企業的投資行為，提高投資收益。

（二）對會計核算的改變

會計核算的改變也是現行會計準則對投資性房地產會計政策作出的一項比較突出的影響。它規定投資性房地產在進行相關會計核算工作時必須要對前提條件進行嚴格的明確，而后才能進行會計確認，從而使投資性房地產企業能夠更加真實、全面的對行業總體資金的優勢進行科學、準確的評估，確保投資性房地產企業的投資利益，推動企業平穩、健康、良性的發展，也有利于促進房地產投資市場的經濟穩定。

（三）對企業價值同稅收之間的關系的改變

目前，我國現行的會計準則對投資性房地產造成的最大影響即是企業價值同稅收之間關系的改變。它不僅是對兩者之間的關聯性進行了簡單的調整，而是從根本上對投資性房地產企業的經濟鏈結構以及投資收益模式進行深入的改變。公允價值模式的改變，對原先傳統成本核算模式下的資產攤銷以及折舊費進行取消，以實際支出計入賬面價值，從而降低了賬面資產利潤的損失，避免抵消稅收情況的發生，但也同時會減少投資性房地產企業的實際經濟收益和價值。

三、會計準則下加強投資性房地產會計工作的措施

針對當前會計準則對投資性房地產會計政策造成的影響，在今后的工作過程中，企業可以通過采用如下方面的措施來進一步強化會計工作的效率和水平。具體措施如下：

（一）加強對會計準則的重視

投資性房地產企業要通過教育宣傳、知識講座、工作座談等途徑，加強會計人員對現行會計準則的學習和理解，提高他們對會計準則相關要求和標準的重視，使他們能夠更加全面、熟練的利用新會計準則對企業的財務資金活動進行會計核算處理，從而更好的完成新會計準則在投資性房地產行業中的有效推行，促進和提高投資性房地產企業會計工作的質量和水平。

（二）構建完善會計管理制度體系

各投資性房地產企業要以新會計準則為指導，結合國家頒布的相關法律規定和自身的實際發展情況，積極構建起一套科學、完善、合理、有效、全面的會計管理制度體系。其主要制度內容通常包括：財務管理制度、物資采購制度、財務預算制度、會計核算制度、資產盤點制度、獨立審計制度、考核評價制度以及風險防范制度等，從而使會計管理制度更加符合當前投資性房地產企業的發展需要。

（三）加強財務風險的防范

投資性房地產企業在進行地產投資過程中，要注意對相關財務風險的防范和控制，使其能夠在實現提高經濟效益目標的同時，降低和避免財務風險的發生。要加強財務風險防范機制的建立和完善，樹立風險防范意識，明確風險承擔者的責任，不斷完善和控制相應的財務管理制度和行為。同時，還要加強對企業資金結構的改革調整，根據房地產投資的實際情況和市場需要嚴格對財務工作的深入調整和改革，重視財務杠桿在投資性房地產行業中的積極作用和約束機制，從而有效降低投資性房地產企業的財務風險。此外，企業還要積極提高業務盈利能力，加強對投資行為的管理控制，通過商業保險、社會保險等活動實施對財務風險的轉移，從而更好的減少和降低投資性房地產企業的財務風險。

（四）大力加強會計內審管理

投資性房地產企業要大力加強對財務工作在各方面、各環節的內部審計管理工作，通過制定相應的管理制度和規范，加強財務內審工作的獨特性和權威性，全面對投資性房地產企業的財務會計活動以及行為進行監督和審計，嚴格審計會計標準和科目規范，及時對財務工作中出現的錯誤和潛在的隱患進行預測處理，以減少和降低財務報表中的錯誤或誤差，避免造成投資性房地產企業不必要的經濟損失。

（五）提高會計人員的職業素質水平

在投資性房地產的會計管理工作中，人員的素質水平和職業能力決定著財務工作能否順利、有效的開展和落實，因此，各投資性房地產企業必須要加強對會計人員的職業培訓，根據當前本企業會計人員的實際情況，通過采取定期培訓、講座、深造等方式，不斷強化會計人員對投資性房地產行業理論知識、管理模式以及新會計準則要求等方面的認識和學習，不斷培養和提高會計人員的專業技能、素質水平和道德修養，從而積極打造一支專業素質強、業務水平高、職業道德優秀、綜合實力強的專業性、高素質人才隊伍。

（六）加強對行業金融體系的完善

政府要積極地建立和完善投資性房地產的金融市場體系以及擔保體系，根據投資性房地產的行業需求，努力建設一個多層次、多渠道、多方法的金融資本市場。同時，還要進一步深化改革中小投資性房地產企業的行業市場，逐步放松對企業在債券、貸款等方面的限制，積極維護和管理投資性房地產的金融市場秩序，從而有效提高投資性房地產行業的正規化、法制化、系統化和有序化發展。

四、結語

現行會計準則對投資性房地產的會計政策有著較大的影響，對投資性房地產的建設發展有著密切的聯系，因此，房地產企業要加強對會計準則的重視，提高投資風險防范，加強市場監督和管理，從而更好的促進投資性房地產行業的改革發展，使投資性房地產能夠更加平穩、良性、可持續的建設發展。

參考文獻：

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由于物業管理公司面對的是廣大的業主，收費工作比較繁重，并且應收賬款的時間長短也不一樣，需要具體情況具體對待。在現實中，費用拖欠時間越長，回收的難度越大，形成壞賬的可能性也越大，因此一定要加強對應收賬款回收情況的監督和管理，盡量縮短業主逾期的時間，降低壞賬的發生率。

（二）調整應收賬款回收的政策

科學的收款政策是提高應收賬款回收率的重要保障。因此，物業管理公司需要根據不同的業主制定不同的收款政策。對于逾期為繳費的業主需要在合適的時間催款。對于逾期較長時間的業主，業務人員上門催款時改善可以給予業務人員一定的折扣，以便更好的和業主進行協商。另外，為了提高工作人員的工作熱情，還需要給予工作人員一定的獎勵。

（三）對收賬策略進行調整

對于拖欠時間不同和信用品質不同的客戶需要采用不同的收賬辦法，這樣可以收到事半功倍的效果，切勿采取一刀切的方式催款。一般情況下，催款都是循序漸進的，首先是通過信函、電話聯系等方式，然后是上門面談、協商，最后是仲裁和訴諸法律。對于超時較短的業主，不要進行過多的打擾，以免引起業主反感，對于時間比較長的業主也需要用婉轉的態度通知，在通知無效時可以上門面談甚至訴諸法律［6］。對于通過法律途徑催收的，一定要保存好相關證據，以便獲得最有利于企業的訴訟判決。另外，要注意避免超過法律規定的2年訴訟時效。

（四）建立應收賬款壞賬制度

在商業信用行為當中，壞賬行為是無法完全避免的，但是物業管理公司需要盡量將損失降到最低。首先，公司需要堅持謹慎性原則，提前對壞賬發生情況進行評估，建立健全壞賬準備制度。其次，需要根據業主的財務狀況評估壞賬的風險，然后選擇最恰當的會計政策，根據現行的準則，采用備抵法對壞賬進行有效的處理，盡量減少公司的損傷。最后，公司還需要真實的反映管理費用收支狀況，維護公司以及廣大業主的利益。

四、結語

綜上所述，對于物業管理公司來說，做好應收賬款控制和管理工作具有重要的意義，有利于降低財務管理的風險，提高企業財務管理的水平和經濟效益。因此，物業管理公司的相關領導人員應該進一步提高對應收賬款管理和控制的重視程度，優化財務管理的政策，改變收賬的方法，做好對業主的信用管理，并加強對應收賬款回收情況的監督和管理。只有這樣才能做好應收賬款的控制和管理工作，將企業存在的應收賬款風險降到最低，提高物業管理公司經營發展的質量。

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作者單位：（國網山東省電力公司東阿縣供電公司） （招商局物業管理有限公司廣州分公司）