新形勢下房地產企業財務管理控制的分析

文/蘇先紅

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新形勢下房地產企業財務管理控制的分析

文/蘇先紅

房地產企業是我國的支柱性產業，但是房地產行業呈現出了逐漸不景氣的下降趨勢，在一定程度上對我國的國民經濟產生了一定影響，因此做好房地產行業的管理工作至關重要。做好房地產企業的財務管理在很大程度上也能提高企業整體的管理水平，本文首先介紹了房地產企業的概念及特點，然后說明了房地產企業進行企業管理的意義，最后從加強房地產企業的財務管理角度，就幾個方面展開了論述。

房地產；財務；管理

房地產企業從高速發展逐漸進入了低迷，市場競爭日益激烈，在這種情況下企業要使自己立于不敗之地，不能僅僅依賴于國家的政策扶持，提高自身能力才是成功的關鍵，企業要結合自身的實際情況，制定適合的管理體制，保障企業管理工作有序進行。房地產企業屬于高投資、高風險、高回報的行業，需要的資金巨大，前期工作較長，涉及行業較多，資金回收的周期較長，因此其財務管理和其他行業有所不同，管理較為復雜，內部財務控制需要多個部門的協調合作。企業在制定財務管理制度時要結合企業自身特點，還要集思廣益，才能使管理制度充分發揮它的價值，完善的制度對財務管理工作是至關重要的。

一、房地產企業財務管理的特點

房地產企業財務管理，意思是房地產企業從立項投資到施工最后到竣工對所需要要的資金、人力、建筑材料等資源進行籌集、使用。監督、審核，以期實現更好的預算控制，包含了房地產企業所有的財務工作，它是企業管理的的核心部分。由于房地產企業具有自身的特點，這使得房地產企業的財務管理有別于其他的行業，具體表現為以下幾個方面：

首先，房地產企業涉及行業較多，比如建筑行業的建筑工人、地暖安裝，建材行業的水泥、鋼筋等，還有金融行業以及家電行業等，生產環節較多，產業鏈較長，因此在整個過程中所需資金巨大，資金周轉時期長，這些因素的存在導致了房地產企業的財務管理任務繁瑣，管理工作較為復雜。

其次，房地產企業受政策的影響性較大，敏感性較強，因此在管理過程中要同時兼顧內部和外部環境，及時把握外部環境變化，財務人員要有較高的業務素質和風險預測能力，及時捕捉和房地產有關的信息，以便為領導者作出決策提供價值導向。

二、房地產企業進行財務管理的意義

（一）有利于形成良好的資金鏈

房地產企業在進行一項新的開發項目時要有大量資金作支撐，企業的資金來源一部分是靠融資，還有一部分是房屋出售來獲取資金，資金的投入和回收可能是同步的，因此開發商需要明確每一個環節中每一筆資金的來源、去向，資金管理尤為重要，只有保證好這一期資金的回流才能確保下一次開發項目的順利開展。財務管理能對資金進行科學管理，促使資金周轉順利，并在一定程度上提高了資金的利用率，避免出現資金閑置和資金短缺。

（二）幫助房地產企業降低風險系數

房地產是風險系數較高的行業，比如說融資的風險，房地產企業的融資方式較單一，大部分是銀行貸款，成本較高，資金如果不能及時回籠，會給企業帶來很大風險。財務管理能對資金的的去向、使用情況、分配等有個實時的跟蹤，避免出現由于資金帶來的金融風險。

三、新形勢下做好房地產企業財務管理的控制

（一）加強企業財務管理和控制的認識，提高員工素質

態度決定高度，首先要加強房地產企業領導對財務管理的重視度，摒棄傳統的重開發，輕財務、輕預算的觀念，把財務管理工和其他管理工作并重。同時，在企業內部加強對財務管理的宣傳，形成領導和員工人人重財務的良好風氣，正確的財務管理理念可以以制度的形式展現出來。另外，財務人員過硬的業務技能是保障財務中各項工作高質量完成的關鍵，企業可以定期對財務人員進行培訓并建立考核制度，及時向他們灌輸最新的財務知識，培養他們主動學習的習慣，不斷提高他們的業務技能、職業道德以及財務人員的責任意識，杜絕弄虛作假的行為。定期對他們進行考核，對于崗位不匹配的員工要及時發現，實時調動，使財務人員的技能更加適應財務管理工作的需要。

（二）新制度下做好成本核算

房地產企業的開發時期較長，相對于其他的行業資金的需求量更大，在開發過程中需要巨大的資金投入來支撐，因此在每個階段都應做好成本核算工作。在設計階段，要給設計院下達設計限額，并列入設計任務書，在設計過程中做好成本控制。在招標及合同簽訂階段，成本管理人員要從材料選擇、合同類型以及招標等方面進行成本核算，材料選擇上，要選擇那些性價比較高的建筑材料和設備，同時要考慮設備的生命周期和后期保養費用，在合同選擇上，開發商根據圖紙的完整性和特點，靈活的選擇合同類型。在施工階段，施工是一個持久的動態過程，在這一過程中經常會遇到外界環境的某種變化或者不可避免的情況，這時要對施工過程進行實時變更，所以企業要有一套完善可行的變更流程，及時變更才能控制好成本。在最后的結算階段，要對從設計費用到材料購買到施工中的耗材、人員費用等做好詳細的說明，每一筆資金都要有明確的去向。

（三）發揮預算的重要作用

有些房地產開發商認為，只要有了土地使用權和大量的投資資金后，就可以獲得可觀的收益，沒有認識到預算在整個過程中的重要作用。在進行預算之前，要完善房地產企業的預算組織體系，在企業內部建立預算組織委員會，建立健全規范嚴謹的規章制度，嚴格約束成員行為，同時向員工宣傳預算的重要性，引起企業上下的重要認識。針對房地產從開發立項到完工的這一過程所包含的內容，要做好項目開發預算、實施過程中建筑材料和員工工資預算、銷售預算、成本預算、利潤預算等。同時房地產企業要建立預算的績效考核機制，實時對預算進行考核，將預算

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