房企赴美投資的“中國功夫”

“據說紐約市場上的房子掛牌周轉的時間不會超過三個月，你掛出去就有人買，這是一線城市的特點。”

近年來，隨著合格境內個人投資者機制（QDII2）等的推出，國內的海外投資限制不斷放寬，這促使一些機構和高凈值個人陸續加入到海外房地產投資的行列。與此同時，中國的品牌房企也在積極探索海外投資的新路徑，萬科、萬達、萬通，中海、綠地等都在美國、歐洲重點城市開發或收購物業。

據悉，根據英國地產服務機構萊坊（knightfrank）去年上半年披露的數據，2009年到2014年，中國對外房地產投資總額已從6億美元上升至170億美元，6年間增長超28倍。

那么房企出海的投資前景如何呢？“只要你想賣就可以賣出去，據說紐約市場上的房子掛牌周轉的時間不會超過三個月，你掛出去就有人買，這是一線城市的特點。”在近期舉行的一次地產峰會上，全國工商聯房地產商會副會長、盛世神州基金董事長張民耕如是總結紐約房地產市場的交易特點。

2013年末，一個包含9個項目近2600套出租式公寓的收購大單，在休斯敦被中國私募基金盛世神州美元基金與美國合作企業聯手收入囊中，而在此之前，盛世神州美元基金已經在美國收購了400多套公寓，其中176套在亞特蘭大，252套在休斯敦。

而其他房企的海外投資步伐同樣穩健：諸如萬達集團曾斥資9億美元收購了芝加哥一處河濱項目，而萬科也從吉寶置業手中收購過一個新加坡開發項目的股權。富力地產從Sultan of Japor手中收購了位于馬來西亞的大塊開發用地。亞太地區同樣吸引了不少開發商，綠地集團登陸泰國，碧桂園進駐馬來西亞，上海萬峰集團搶灘老撾。

另外，如綠地集團從森林城公司手中收購了位于紐約市布魯克林的大西洋廣場，從加州教師退休基金手中收購了一塊開發用地，并從布魯克菲爾德資產管理公司手中收購了澳大利亞的悉尼綠地中心。

房產投資無國界

張民耕認為房地產無國界在今天已經成為了現實，在近期的一次地產峰會上，《中國經濟信息》記者聽到他在致辭中自信地說道，“中國地產人的國際視野和腳步會越走越遠。”

對于房地產無國界，國人有一個逐漸理解的過程。張民耕回憶說，2009年他在洛杉磯參加的一次會議上聽到了這句話，當時還只是把它當作了一個口號，沒什么感覺。但是事后卻越想越覺得有道理。這次會議舉辦的時候恰巧是美國2008年危機之后，當時洛杉磯房地產跌到了谷底，房價也便宜到了白菜價。洛杉磯機場邊上的兩個辦公樓和一個停車樓，建造成本兩億美元，銀行拍賣開價僅4000萬美元。“當時大家都說湊一點錢買下來，但是又都心里沒有底”，張民耕很遺憾，那時候“房地產無國界”還只是一個口號，沒有被大家所掌握。后來這個房子拍到最后，以兩千萬美元的價格被一個日本商人買走了。

但是現在，房地產無國界這個口號已經變成了現實，甚至成為了一種潮流，變成了一種標準配置。特別是當下中國房地產進入一個深度調整期，在去庫存、去杠桿，去過剩產能的艱難跋涉之中，這個時候走出國門，開發兩個市場，開拓兩種資源，無疑是中國房地產商一個非常好的選擇，作為一個投資人也同樣如此。張民耕十分看好投資海外物業的前景。“未來幾年，對于地產商和投資者來說，資產還沒有進行全球化配置和無國界的配置，你就OUT了”。

“中國功夫”發揮作用

面對投資海外的風險，張民耕深有感觸。他說，在美國投資有一個非常大的體會，就是要學習美國規矩，包括與房地產相關的稅務、法務、財務、金融知識等。與此同時，房地產企業與房地產基金在中國國內所積累的“中國功夫”，在海外投資時同樣能發揮作用。

在美國，盛世神州參照國內城市劃分的經驗，將美國市場也分成一二三線城市，張民耕說這些方法行之有效。例如，紐約和舊金山被當作一線城市，這些城市的資本金很低，售租比也處于低位，大概在2%-3%，但同時對于投資房地產而言顯得“非常安全”，因為很好套現，“只要你想賣就可以賣出去，這是一線城市的特點”。

而在他看來，以波士頓、邁阿密、奧蘭多等為代表的美國的口岸城市，可以視為二線城市，這些城市都是中國人耳熟能詳的。這些城市的特點是資本利潤率高，在5%-6%，同時風險也不高。

另外，盛世神州將內陸的芝加哥、華盛頓、拉斯維加斯等城市歸結為第三類城市。張民耕觀察了這些城市的特點，發現在這類城市投資地產可能收益率很高，要達到7%-8%，但同時也需要注意風險，買是為了賣，一定要想清楚到時候能不能賣出去。

進行城市分類之后，中國房企在產品線方面的開發經驗，在美國也大有用武之地。張民耕感慨，房地產的“中國功夫”非常有用，比如抓住剛需市場，在美國同樣奏效。他舉例說，美國有一種產品是出租式公寓和學生公寓，這個市場是美國最大眾的市場。在美國，60%的人有房，40%人租房，就全國看租賃市場非常大、穩定，而且有抗風險能力，出租率很高。所以無論是經濟形勢好的時候，新就業的人增多，還是經濟形勢不好時，人們退出買房市場，都需要緊抓剛需市場。

對于地產企業和投資者來說，設定盈利和風險控制的平衡機制非常重要。需要設置積極進取的盈利模式和嚴格謹慎的風險控制，并隨時微調投資戰略和策略，實現經濟和收益性的平衡。其中，利率是投資海外市場的房企所時時關心的。張民耕分享了一些簡單經驗，諸如預測資金成本時通常對利率的估值多一些，保守一些，不能太激進。另外，購買利率保險也十分有必要。盛世神州購置了十年期的利率保險，在4%以上時，保險公司會進行賠付，而在4%以下時由公司自己來承擔。“尤其是美聯儲加息之后，發現利率保險也是很有必要的”。

據了解，經濟下行的時候，盛世神州在美投資主要以并購和購買為主，在經濟上行的時候則開始建設，也建一些獨立屋。當前的階段，則是并購和建設兩方面結合進行。