房地產經濟波動的影響因素探究

危雪琴

【摘要】近年來，隨著我國房地產業(yè)的快速發(fā)展，目前，房地產業(yè)在我國國民經濟發(fā)展中成了重要支柱產業(yè)之一，是國民經濟的基礎。對促進我國經濟的發(fā)展有著至關重要的作用。因此，我們要特別關注房地產經濟的波動。本篇文章主要是分析各種因素對房地產價格波動的影響，并以此提出相應的措施，更好的促進房地產經濟健康的發(fā)展，從而促進我國國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

【關鍵詞】房地產經濟 ?波動因素 ?措施 ?健康合理發(fā)展

一、前言

在我國，經濟體制改革正在不斷深入，隨之帶來了房地產經紀的迅速發(fā)展，使房地產經濟成為我國國民經濟發(fā)展的重要產業(yè)支柱之一，對我國經濟的健康平穩(wěn)發(fā)展起著不可忽視的作用。與宏觀經濟一樣，房地產經濟在其發(fā)展的過程中，是呈周期性波動式的趨勢。從長期的發(fā)展來看，房地產經濟的趨勢是不停的向上的，增長的發(fā)展。而房地產經濟則是圍繞著這種長期趨勢上下波動。它的波動體現(xiàn)在房地產經濟的各個方面，包括房地產的增長水平、房地產業(yè)的就業(yè)情況、房地產業(yè)的消費情況、房地產的產業(yè)結構及房地產的價格水平的波動。

二、房地產經濟波動的影響因素

房地產經濟波動的影響因素主要有兩大方面：一個是內生因素，即房地產經濟體系自身的因素;另一個是外生因素，即不屬于房地產經濟體系內的，但能夠影響房地產經濟的外部因素。由于內生因素和外生因素的共同作用，使房地產經濟產生了周期性的波動。

（一）內生因素對房地產經濟的影響

1.房地產市場的供求因素。房地產市場的供給與需求總是處在不斷變化之中。快速增長的房地產投入需要消費者需求的支撐，如果消費者的需求不能夠及時跟進，房地產投入就會進入下行區(qū)間。由于勞動、技術、管理、資金等條件的不斷變化，房地產的供給量也隨之擴張和收縮。與此同時，各種因素也影響著房地產需求總量的變化，另外房地產供給的波動程度大于需求的波動程度，需求曲線的變化也超前于供給曲線的變化，因此導致了房地產的總供給與總需求經常性的不平衡，只存在暫時的供求平衡。所以，就需要對房地產經濟進行調整，由此而引起的房地產供求關系的變化，往往會導致房地產經濟的波動。

2.房地產的價格因素。房地產價格的波動是引起房地產經濟周期波動的一個主要原因。房地產經濟過熱時，會出現(xiàn)盲目性和投機性的房地產投資，這種狀況不可避免的會是房地產價格不規(guī)則的快速上漲。房地產價格的迅速上漲時房地產投資具有了很高的回報率，在高回報率的驅使下，越來越多的房地產開發(fā)商將資金投入到了房地產市場，促使房地產市場迅速發(fā)展，房產交易量上升，市場越來越繁榮。此時，房地產開發(fā)商和其他相關的企業(yè)獲得了良好的效益。但是。此時房地產市場的供求關系是不健康的，房地產市場的繁榮是由大量經濟泡沫堆積而成的，這種經濟效益只是暫時的，是犧牲了未來的經濟效益為代價換來的，它不能是經濟實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。如果仍這樣發(fā)展，那么，未來房地產經濟的蕭條是可以預見的。

3.房地產收益率因素。房地產收益率是指房地產的凈收益與投資額之間的比率，也叫投資回報率。在一般情況下，房地產開發(fā)的預期收益處于上升階段時，房地產開發(fā)商會加大投資，擴大規(guī)模;而當預期收益處于下降階段時，房地產開發(fā)商就會減少投資，縮小規(guī)模。這種狀況也會引起房地產經濟的波動。

4.房地產投資因素。理論上，如果加大對房地產的投資，往往會促進房地產業(yè)的發(fā)展，將房地產經濟帶入繁榮階段;如果房地產開發(fā)商縮減投資，房地產經濟將會進入蕭條期。也就是說，房地產投資的變動與房地產經濟的周期幾乎是同向共振的關系。需要說明的是，房地產投資的變動則更加活躍。從以上分析來看，房地產投資可看作是房地產經濟波動的引擎。

（二）外生因素對房地產經濟的影響

1.影響房地產經濟波動的經濟因素。影響房地產經濟波動的經濟因素有房地產開發(fā)的宏觀因素及其相關的其他因素。而宏觀經濟主要通過經濟參數和經濟變量來實現(xiàn)對房地產經濟波動的影響。這里所說的經濟參數和經濟變量包括物價水平及通貨膨脹率、收入水平與消費水平、經濟增長率、銀行利率、產業(yè)結構的特征等方面。

另外，城鎮(zhèn)化的推進也是其中的一個不可忽視的影響因素。在當前以及不久的將來，城鎮(zhèn)化是推動我國經濟發(fā)展不可或缺的一股動力，這是因為，城鎮(zhèn)化的兩大內容：一，完善和健全城市基礎設施;二，擴大基本住宅建設的規(guī)模。這兩個方面的內容都離不開房地產業(yè)的支撐，反過來也會對房地產經濟的波動有很大程度的影響。

2.影響房地產經濟波動的社會發(fā)展因素。目前，我國人民的生活質量不斷提高，精神文明也有了顯著的提升，因此也對消費者的住房消費觀念產生了深遠的影響。住房消費者對居住地區(qū)的功能和環(huán)境有了更高的要求。這種狀況也會對房地產經濟產生不可忽視的影響。

3.影響房地產經濟波動的城市發(fā)展因素。目前，我國城市化進程在不斷的深入中，城市化漸漸成為了房地產經濟發(fā)展的動力。應城市化進程的需要，擴大和完善城市基礎設施和普通的住房已是不可逆轉的趨勢。另外，人口的增長和流動，以及交通運輸的不斷發(fā)展也是城市化推動的。以上的所有因素，都強烈的影響著房地產經濟的發(fā)展，促進了房地產經濟的周期性波動。

4.影響房地產經濟波動的政策因素。影響房地產經濟波動的政策因素主要是指政府在房地產經濟方面的宏觀經濟政策。包括產業(yè)政策、貨幣政策，財政政策、區(qū)域發(fā)展政策等等。對房地產經濟的各個方面進行宏觀調控，引起了房地產經濟周期的變動。

5.影響房地產經濟波動的其他外生因素。自然因素，社會突發(fā)因素等也會對房地產經濟的波動產生影響。

三、我國政府的應對措施

第一，我國對房地產經濟的宏觀調控政策要服從國家制定的總體的宏觀經濟政策，與整個國民經濟政策相一致。目前我國房地產經濟的發(fā)展現(xiàn)實是：房地產市場的發(fā)展已經找出了我國經濟的承受范圍，同時也給許多其它行業(yè)施加了巨大的壓力，這將最終阻礙房地產經濟甚至是整個國民經濟的健康發(fā)展。因此我國房地產經濟方面的調控政策必須達到能夠慢慢消除房地產經濟中的泡沫，是我國的房地產市場健康平穩(wěn)的發(fā)展，從而促進我國國民經濟的健康平穩(wěn)發(fā)展。

第二，我國房地產市場供求關系的現(xiàn)狀是：房地產的總供給與總需求經常性的不平衡，只存在暫時的供求平衡。由此我們應做到最大程度的減少房地產市場總供給與總需求的波動幅度，這就要實事求是，具體情況具體分析，根據供求矛盾的不同性質采取相應的措施，真對不同的問題，采取不同的應對方法，制定相應的調控政策，保障房地產經濟的健康平穩(wěn)發(fā)展，從而促進我國國民經濟的健康平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展。

第三，目前我國對房地產經濟方面的宏觀調控政策，雖然在短期內會減慢房地產經濟的發(fā)展速度，但是從長遠來看，我國的經濟調控政策能夠促使我國房地產市場健康平穩(wěn)的發(fā)展，促進房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展。所以，我國一定要堅持執(zhí)行對房地產經濟的調控政策。與此同時，要及時采取措施調整我國調控政策中不合理的方面，并保持政策的穩(wěn)定性，不要朝令夕改，避免出現(xiàn)經濟政策的突變。這樣，可有效減少決策的短期性、盲目性、投機性，有利于制定房地產業(yè)的長期戰(zhàn)略。

第四，政府對房地產業(yè)進行宏觀調控，并不是要政府對房地產業(yè)進行強制管制。我國的宏觀調控政策，要遵循正確分析，區(qū)別對待的原則。對于房地產價格，政府可以適當調控，但不能強行管制。價格的合理波動可以促進房地產市場的良性競爭，促進房地產經濟的健康發(fā)展。但如果房地產價格不合理時，不論是太高還是太低，都會對房地產經濟的健康發(fā)展產生不利的影響，此時就需要國家進行科學的調控，從而促進房地產經濟的健康發(fā)展。

第五，增加土地供給。國土資源部要對土地供給采取積極穩(wěn)妥的措施，保證土地供給的規(guī)模穩(wěn)中有升，并且要重視保護好民生用地的規(guī)模，要合理調整住房用地的價格，保障土地市場的平穩(wěn)運行，這樣才會給房地產市場營造一個良好的發(fā)展環(huán)境，促進房地產經濟平穩(wěn)健康快速的發(fā)展。

四、結語

目前，我國的經濟正處于轉型的重要階段，因此要尤其重視支撐我國國民經濟發(fā)展的房地產業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。這就需要政府正確分析房地產經濟的現(xiàn)狀及其影響因素，根據實際狀況，實事求是，具體問題具體分析，在面對房地產經濟發(fā)展中的不同狀況時，能夠及時采取合理的措施，以保證我國的房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展，促進房地產經濟的繁榮，從而促進我國國民經濟的健康發(fā)展，是我國經濟能夠成功轉型。

參考文獻

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