新農村建設中舊村房屋改建過程中的法律問題探討

宋 琦

（257200 東營市河口區法律援助中心 山東 東營）

新農村建設中舊村房屋改建過程中的法律問題探討

宋 琦

（257200 東營市河口區法律援助中心 山東 東營）

黨的十六屆五中全會提出新農村建設的任務后，舊村改造就是其中最為常見的一種做法，在這個過程中也出現了諸多問題。為解決舊村改造中的問題，探討建立相關法律法規保障新農村建設。

新農村建設；舊村房屋；法制建設

各地的實踐探索證明，舊村改造、合村并居在一定程度上促進了新農村建設的步伐，收到了不錯的效果，但是有些地方的卻出現了部分問題，引發了人們的關注。因此在這種情況下，對舊村改造問題進行分析研究，發現并解決其中存在的問題，對以后舊村改造和新農村建設及城鄉一體化具有重要的意義。

一、目前新農村建設中集體土地房屋拆遷的法律依據及效力分析

農村建設中集體土地房屋拆遷，一方面關系到國家建設發展的大局，另一方面也關系到廣大被拆遷農民的切身利益，是一個普遍而又敏感的社會問題， 逐漸為人們所關注。但，涉及農村土地房屋拆遷方面的相關法律、法規較少。因而，目前農村房屋拆遷中存在較多亂象，問題嚴重甚至達到發生流血、死人的地步。近年來各地方政府相繼出臺了一些辦法或者規定，如《青島市征用集體土地房屋拆遷補償暫行規定》、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》等，實踐中，各地方農村集體土地房屋拆遷工作，也是主要按照這些辦法或者規定進行。但有些地方沒有出臺有關新農村建設中出現的集體土地房屋拆遷的管理辦法，農村集體土地房屋拆遷面臨法律空白，房屋拆遷處于無序狀態。

二、新農村建設中最突出的問題就是集體土地房屋拆遷及由此延伸的補償、安置等眾多問題

（1）拆遷主體法律關系問題。拆遷法律關系的當事人是拆遷人和被拆遷人。據了解，先期的集體土地房屋拆遷法律關系中拆遷人有三種：一是政府、二是開發商、三是村委會。現在政府已退出拆遷主體，村委會成為拆遷主體之一。被拆遷人是指對被拆遷房屋擁有所有權的村民個人。在房屋拆遷過程中，也存在政府及有關部門的行政行為，如體現政府意志的房屋拆遷主管部門在房屋拆遷中代表政府進行履職，對房屋拆遷許可證進行審核、發放，對未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷等違法行為進行查處等，這些行政行為實際上也是國家對經濟和社會發展的宏觀調控。

（2）農村集體土地房屋拆遷的安置和補償問題。在拆遷活動中，拆遷人和被拆遷人之間是一種民事法律關系，雙方就安置用房置換面積、置換地點、置換樓層、補償金額、搬遷時間、過渡期限等事項訂立拆遷安置補償協議。訂立拆遷人和被拆遷人都能接受的拆遷補償安置協議是集體土地房屋拆遷的最關鍵一環，也是最難的一環。主要突出問題是：一是村民同意拆遷的問題。全體村民一致同意拆遷改造、沒有反對意見是不可能達到的極致統一。同意拆遷與不同意拆遷在村集體內部很難調和。二是拆遷房屋的補償價格問題。村民自認的心里價位與評估公司的評估價格差距很大，極難找到平衡點。三是拆遷房屋補償價款的支付問題。作為拆遷主體的村委會并沒充足的資金支付給村民拆遷補償款。據了解政府先期籌資墊付或為村委會擔保貸款成為支付村民拆遷補償款的不二選擇。政府追債或銀行貸款到期將成為村委會頭頂上的大石頭，危險但無力避免。四是村民安置問題。自行安置或發放補貼二者都可行，但拆遷后的村民涌入城區，催生了河口區房屋租賃價格的急速上漲，影響了居民的正常生活。五是回遷問題即安居改造工程能否按期完成、村民能否按時回遷的問題。根據了解，建筑工程特別是安居工程能夠按時完成交付的少之又少，少則推遲幾個月多則一、二年。上述問題是集體土地房屋拆遷中不能回避且矛盾最突出的問題。

三、新農村建設過程中集體土地房屋拆遷所涉問題的解決方案

（1）建議出臺《集體土地房屋拆遷管理辦法》，使集體土地房屋拆遷工作有法可依、有章可循。

（2）政府認真研究農村現狀及發展趨，用優質的行政資源為農村發展提供長遠的目標及宏偉的藍圖。政府不再以拆遷主體的身份出現在集體土地房屋拆遷法律關系中，應以管理者、幫助者、服務者的身份出現。拆遷補償安置協議的簽訂。簽訂協議是最為關鍵的一環應循序漸進，不可操之過急。首先要詳細摸底調查，了解集體土地房屋拆遷即安居改造工程的民心民意，民意所向皆可為之。其次要做拆遷動員工作好，讓每一個村民都能了解村委會實行安居改造工程意圖，使每一個村民都能享受到好的生活環境。做好法律、法規、政策的宣傳工作，讓每一個村民都能在有法可依的情況下作出自己的決定即遵守法律、維護大局，簽訂協議。

（3）村民安置工作。要做好村民安置工作，讓每一村民有所可居。村委會可根據各家庭的不同情況作統籌安排。自己有房或租房的要及時支付搬遷、安置費；自己無房或不能租到房子的村委要租房安置并及時支付搬遷費。對于村民臨時生活問題，鼓勵自行解決，對有特殊困難的家庭要給予適當照顧。

四、法律服務在新農村建設中的作用

（1）做好法律后勤保障工作。隨著依法治國工作的深入開展，廣大群眾遇事找“法”，找依據的意識明顯增強，但受其文化知識或自身利益的制約，往往在理解法律時存在斷章取義的現象。當個人當前利益與其長遠利益發生矛盾時，村民往往只注重當前利益而無視長遠利益，因而不能理性對待新農村建設。

（2）整個新農村建設主要由政府主導各方參與，政府行為是決定新農村建設成敗的關鍵。依法行政、依法決策、依法管理、依法指導是政府行為的基礎。作為受過專業法律教育又有豐富社會經驗的律師、公證員將是其好的幫手。

（3）在建設新農村進程中產生的問題往往是新問題，具有不可掌控性，解決問題所能依據的法律、法規很少且可操作性差，這使的問題的解決難上加難。律師、公證員不僅法律知識、解決糾紛的經驗豐富且能夠熟練駕馭法律、政策的外延，因而在解決矛盾糾紛方面從容不迫游刃有余。新農村建設正如火如荼的進行著，隨之而來的大量問題成為新農村建設順利進行的絆腳石。以民意和實事立法，以法律作為解決問題的出發點和落腳點，才能順民心符民意，才能使黨中央制訂的新農村建設和城鄉一體化的目標順利實現。

［1］蘭元富主編《房屋拆遷糾紛評判依據及案例解析》中國物價出版社 2003年8月第1版。

［2］孫長民新型城鎮化建設過程中的律師實務中國律師 2013年8月

［3］劉中友、楊檸靜關于新型城鎮化下重慶“產城融合”的研究知識經濟 2016年1月