淺析公證在不動產交易中的價值

劉永斌

山東省萊蕪市中信公證處，山東　萊蕪　271100

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淺析公證在不動產交易中的價值

劉永斌

山東省萊蕪市中信公證處，山東萊蕪271100

摘要：公證制度是國家司法制度的組成部分，是國家預防糾紛、維護法制、鞏固法律秩序的一種司法手段。房地產問題關系國計民生，尤其是在一線城市，房產交易一頭與投資相連、一頭與消費相連，往往涉及巨大的經濟利益，關聯效應非常大，容易引發一系列社會性問題，因此，保持房地產的穩定健康發展至關重要。因此，規范房地產交易市場，保障財產安全和金融安全，維護社會穩定成為迫在眉睫、不容忽視的重大問題。在我國現階段法律框架內，最行之有效且簡便易行的方法是在房地產交易中引入公證事前審查機制，發揮公證作為法治第一道防線的作用，維護交易安全。

關鍵詞：不動產交易；提存；公證作用與價值

在不動產價值不斷攀升的當下，重視不動產流轉過程的安全性，明顯高于效率和成本，買賣雙方希望國家維護不動產流轉過程安全性的訴求明顯而強烈。從合同法上講，房產中介作為居間人，應當負有核實房產狀況和忠誠的義務，但這些規定都比較粗，執行性非常差，房產中介出現審核不嚴、提供虛假房源等情況也已經看似司空見慣、見怪不怪。世界上很多國家都設置了不動產交易的前置審查程序。審查重點包括核實房源信息的真實性，確保被交易房產不存在權利瑕疵，成交價格不存在欺詐情形，交易雙方明晰合同法律后果等，有效地保障交易安全順暢進行。在法、德等大陸法系國家，公證在不動產交易中發揮著重要作用，成為不動產交易安全的保護神；而在英美法系國家，買賣和租賃房屋都需要公證的盡職調查。“充分利用公證審查優勢，引導交易主體對房屋買賣合同辦理公證，事前介入不動產交易法律關系，平衡交易雙方的利益。

在我國的法治實施體系中，公證制度是預防糾紛、替代訴訟的司法證明制度，該制度設立的本質就是通過規范法律行為，預防糾紛、減少訴訟。公證提前介入不動產交易過程，以其突出的專業優勢和中立的立場，可以幫助當事人進行產權審查、設計合同、明晰法律關系，保障房產交易合同的正常履行，很好地兼顧不動產流轉過程中對安全、效率和成本的需要，使不動產交易過程更加安全、權威、便捷和高效。交易過程中，資金的安全問題對買賣雙方都很重要，“資金監管”的需求也一再被提及。目前，房產交易資金往往凍結在中介機構在建委備案的存量房客戶交易結算資金專用托管賬戶中，中介機構利用了托管賬戶資金，通過冗長的交易環節，讓資金在自己設置的體系內延長沉淀期，并采取提供墊資、抵押等杠桿服務，形成利益鏈條，增加收益。因此，資金賬戶由中立的第三方專業機構管理更為合適。公證機構是法定的提存機構，有獨立的提存賬戶和完備的提存辦理流程，可以根據買賣雙方事先達成的提存協議，在條件成就后直接將提存款匯入債權人賬戶，保證房款不被挪用，同時，辦理提存公證，還具有債務履行、債權消滅等特定的法律后果，避免在交易過程中一方反悔、拒收資金等情形。因此，在我國的法治框架下，發揮公證在規范房地產交易市場，保障資金安全，維護市場穩定，具有相當的成本優勢、效率優勢和制度優勢。

目前，不動產繼承公證事項是有關不動產登記公證業務中的主要方面，而不動產的轉讓、贈與等公證事項公證機構很少涉足。這也從一個側面反映了我國公證機構現有的審查方式在不動產登記中的有限作用。目前有關不動產登記公證業務中，不動產繼承公證事項是公證機構的主要業務，而不動產的轉讓、贈與等公證事項公證機構很少涉足。這也從一個側面反映了我國公證機構現有的審查方式在不動產登記中的有限作用。

目前，我國不動產交易過程中存在的問題，(1)房屋產權有瑕疵。(2)為逃避稅收使用“陰陽合同”。(3)雙方彼此不信任。上述問題的增加暴露出目前房地產界的誠信缺失，市場面臨誠信危機。

現在我國的房地產交易糾紛率居高不下，我國目前房地產市場存在的這些問題除了和我國現行的商品房屋預售制度有關外，主要是我們國家對事關民生民計、事關社會安定的房地產交易環節采取了放任的態度，忽視了公證制度的作用，甚至是排斥公證制度的介入。

公證機關介入不動產登記，并非要取代或者削弱物權登記機關職權，也不意味著公證機關權力的加強，而是將公證機關的職能與不動產登記機關的職能相互配合，使之相輔相成，相得益彰，更好地實現物權登記制度的預期效果和社會功能。

綜上所述，我國不動產登記制度在今后的發展中應該要將公證制度融入其中，這樣能夠提升不動產登記水平，減少不動產登記失誤。公證作為預防糾紛的主要方法之一，它可以體現出法律的權威性。除此之外，公證前置審查模式也可以提升登記部門工作人員的責任意識，降低自身登記責任風險，提推動我國不動產登記制度的完善與發展。

[參考文獻]

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中圖分類號：D923.2；D926.6

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)16-0164-01

作者簡介：劉永斌(1980-)，男，漢族，山東萊蕪人，本科，山東省萊蕪市中信公證處，初級，研究方向：公證。