房產委托公證實務中申請人身份識別若干問題探析

金月紅

浙江省桐鄉市公證處，浙江　桐鄉　314500

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房產委托公證實務中申請人身份識別若干問題探析

金月紅

浙江省桐鄉市公證處，浙江桐鄉314500

摘要：房產委托公證是公證處的一項傳統國內公證業務，近年來，隨著房價的不斷攀升，房產委托公證的數量也在不斷增加。這給公證機構帶來證源和收費的同時，也帶來了諸多的風險和隱患。

關鍵詞：房產委托公證；申請人；身份識別

近幾年詐騙委托公證書進行二手房交易，騙取售房款或房貸的事件屢有發生。此類公證看似簡單，但實際操作中卻有許多容易疏忽的地方，尤其是在申請人身份識別的問題上，正所謂“皮之不存毛將焉附”，申請人的身份是公證員要把好的第一道關，這道關沒有把好，后面的步驟走得再好都沒用。

一、身份證件的識別

由于目前社會誠信體系的缺失和假證的泛濫，“假人、假證”(即冒名頂替、使用假證件)成為公證員辦理房屋委托公證最主要的風險來源，能不能“看準人”成為了每個公證員在辦理此類公證中的頭等大事。幾乎每個公證員在辦證過程中都遇到過持假身份證、假戶口薄、或證件雖然是真的但人對不上號的情況。

(一)二代居民身份證的識別

按照辦證規則的規定，房產委托公證必須委托人本人親自前往公證處辦理。身份證作為申請人證明其身份最主要的依據，是必須提交的證據，但同時也是被不良用心之人偽造最多的證件，因此識別身份證真偽對于公證員來說顯得尤為重要。修改后的《居民身份證法》規定第一代居民身份證自2013年1月1日起停止使用，因此現在公民使用的都是二代居民身份證。二代證相較于一代證，不論是在防偽性能還是技術含量上都不是一代證可比，而且現在的公證機構基本都配備了二代身份證識別儀，對于二代證的真偽基本都采用機器識別，與此前的一代證主要靠公證員憑經驗和火眼金睛來識別相比不僅提高了效率，更大大提高了識別率。但對于沒有配備二代身份證識別儀的公證機構，以及失去磁性的二代證，則只能采用視讀的方式來進行識別，方法參考如下：

在一般光線下，平視二代證表面時，表面上的物理防偽膜是無色透明的；上下傾斜二代證，便會看到證件左上方有一個變色的長城圖案，呈橙綠色，將二代證旋轉90度，可以看到長城圖案呈藍紫色；在照片正下方能看到“中國CHINA字樣”和帶紋路的邊框。

(二)對于失去磁性的二代證以及臨時居民身份證的識別

由于這些證件無法采用機讀的方法，故在實踐中，除了結合上述視讀方法外，我處還借助“全國人口信息社會應用平臺”進行查詢，并將查詢結果進行下載、打印，同時將查詢到的信息、照片與上述證件上的信息進行比對。在此情況下若還不能確認證件真假的，則要求申請人另行提供戶口簿、駕駛證或結婚證等證件作為輔助確認手段。

另外，諸如戶口簿、駕駛證等證件在實踐中造假的概率比身份證小得多，一般不會單獨作為身份證件進行識別，且在部分委托公證中也并非必須提供，故在此不再贅述。

二、冒名頂替的識別

辦證實踐中，公證員遇到“假人”的情況其實比假證的概率要多得多，對我們執業來講，“假人”的風險比假證更大，稍不留神可能就會被蒙混過關，導致房產被轉賣。因此，我們公證員要時刻注意把好“驗明真身”這第一道關。

冒名頂替在實踐中情況比較復雜，有的委托人可能是確有實際困難而授意親屬、朋友去冒充自己，也有委托人是為了達到一些不法目的而盜用或騙取他人的證件進行冒名頂替。不管是何種情況，都要求公證員在辦證過程中認真比對委托人的體貌特征，百密總有一疏，假的真不了，公證員要多與委托人進行交流，詢問其信息，比如：出生日期、屬相、結婚時間、工作單位、孩子的名字、年齡、委托涉及的房產地點等，同時要密切關注委托人的神色變化，看其是否有緊張情緒，是否不敢正視公證員等。假的委托人一般在公證員的連環詢問下，都會有心虛的表現，總會有露出破綻的地方。實踐中冒名頂替的當事人往往口氣強硬，跟公證員胡攪蠻纏，甚至威脅、投訴公證員，但一旦身份被戳穿，又往往編造種種借口為自己的冒充行為尋找臺階。所以，對冒充者來說，即使身份被揭穿，大不了就是公證辦不成。由此可見，當事人違法成本過低也是造成冒名頂替現象屢屢出現的原因。針對這種情況，我們處里的做法是一旦發現有冒充者，即將其納入我處的黑名單系統，并將黑名單內嵌進辦證軟件，這樣的話，下次如果此人再來我處辦理公證，則系統會自動提示該人的黑名單情況，公證員就可以視情況謹慎辦理或拒絕辦理。

三、委托人主體的合法性、有效性識別

公證員在對委托人的身份真實性進行審查的基礎上，還需要對委托人主體的合法性、有效性進行審查。

這里所說的合法、有效，主要是指委托人須達到法律規定的民事行為能力年齡，且為完全民事行為能力人；房產委托中委托人應是房屋完全所有權人；委托人處分的房屋如果是夫妻共有財產，則需征得配偶同意等。除此之外，公證員還應詳細詢問委托人的真實想法，了解其真實意思表示。為了防止“假人”現象發生，還應當對委托人進行攝像拍照，留下影像資料，以震懾違法犯罪行為，確保委托人身份真實無誤。

總之，在筆者看來，“公證無小證”，無論何種公證都應謹慎對待，公證員除了采用以上方法確定委托人身份外，還可以通過親自到相關部門調查、去查詢函、打電話詢問等方式進行調查，確保委托人身份的真實、有效。

[參考文獻]

[1]范晉玲.公證核實工作中的幾個問題[J].中國公證，2009(12).

中圖分類號：D926.6；D923.5

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)16-0165-01

作者簡介：金月紅(1979-)，女，漢族，浙江桐鄉人，法律碩士，浙江省桐鄉市公證處，三級公證員，研究方向：法學、公證。