住房反向抵押貸款的物權法律問題研究*

張　婠

貴州民族大學，貴州　貴陽　550025

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住房反向抵押貸款的物權法律問題研究*

張婠

貴州民族大學，貴州貴陽550025

摘要：當前，我國人口老齡化趨勢日漸嚴重，傳統養老模式備受挑戰，而住房反向抵押貸款這種新興的以房養老方式，對于我國解決養老問題無疑具有極大的積極意義。但隨著住房養老的概念在上世紀九十年代傳入中國以來，一直未能得到推廣，其制約因素有多種，其中涵蓋觀念、法律、技術等問題，但其所涉及的物權問題是最主要的。本文從物權法律視角對住房反向抵押貸款進行分析，旨在為國內早日普及住房反向抵押貸款提供一些思考。

關鍵詞：住房反向抵押貸款；物權法；房屋擔保

一、住房反向抵押貸款的發展

住房反向抵押貸款起源于20世紀80年代的荷蘭，這一貸款方式被創建后迅速得到許多國家的推廣、力捧，因其是解決人口老齡化社會的養老問題的一大有利工具。筆者認為，發達國家實行住房反向抵押貸款的成功經驗是可以借鑒的，這或許會是我國解決養老問題的一個可行路徑。

反向抵押貸款是一種逆向的住房抵押貸款，其放款對象是擁有住房的老年人，以房產作為抵押，合同在貸款的老年人賣房、死亡或者永久搬出住房時到期，放款的金融機構將住房賣出后的所得資金收歸己有，以償還貸款本金、利息和各種費用。貸款的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構后，可以在合同期內一直享有房屋的使用占有權，金融機構可按月或一次性發放貸款，也可根據借款者的需要自由支付但要在一定信用額度內，房屋修繕和管理費用等由抵押人支付。

二、住房反向抵押貸款物權問題的提出

我國老齡人口的養老問題是亟待解決的重中之重，住房反向抵押貸款恰好是解決養老問題的一種積極可行的方式。但是反向抵押貸款卻一直不能在我國順利的發展起來，受到各種因素的制約，筆者認為制約住房反向抵押貸款的首要因素是有關它的物權問題。物權是自然人、法人直接支配其不動產或動產并且能夠排除他人干涉的民法權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。要在我國實行住房反向抵押貸款，就要使之符合物權法的規定，但物權法定原則是我國物權法嚴格實行的一項原則，其與住房反向抵押貸款之間存在著較大的沖突。所以，我國若實行住房反向抵押貸款要解決的最大的法律障礙將是其所直面的物權法律問題。

筆者認為，我國實行住房反向抵押貸款的物權法律問題主要有：住房反向抵押貸款的物權理論基礎，住房反向抵押貸款與物權法定，土地使用權期限障礙等。

三、我國住房反向抵押貸款所涉及物權法律問題研究

(一)住房反向抵押貸款的物權理論基礎

目前我國對于引入住房反向抵押貸款模式的物權法律基礎主要有兩種觀點，一個是讓與擔保基礎說，另一個抵押權基礎說。

讓與擔保，指債務人或第三人為了實現債務擔保，將擔保物的行使權利先行移轉給擔保權人，當債務履行完畢時，擔保人可取回擔保物，一旦債務人不能按時清償債務，債權人可取得該擔保物價值直接受償的權利。讓與擔保能夠很好地詮釋反向抵押貸款的基本要求，且在國外，有較為先進的經驗和模式可以借鑒，因此反向抵押貸款以讓與擔保作為法律基礎是行得通的。然而讓與擔保至今尚未納入我們國家的法律體系中，這無疑使得反向抵押貸款采用該理論在現實中無法實現。

抵押權是典型的一種擔保物權，是指債務人或第三人為擔保債務，在不轉移財產占有的前提下，將該財產作為抵押債務擔保，若債務人未盡相應義務，依照法律規定債權人可以變賣抵押物或以抵押物折價的價款優先得到補償。在我國普遍實行的按揭制度就是建立在抵押權的基礎上。那么住房反向抵押貸款又可否以抵押權作為它的法律基礎呢？首先，由于抵押權所實施的擔保不用轉移抵押物的占有，抵押人可以一直將擔保物“握在手中”，并且依然享有其抵押物的使用、收益權，這一點可以滿足住房反向抵押貸款中借款人在有生之年對其所有房屋的持續占有居住。其次，抵押權的實現方法有拍賣、變賣和折價這三種方式，這些方式比較安全可靠且方便，這使得反向抵押貸款的實現種類更加多樣化同時實現起來也更加便利。最后，抵押權的附隨性與住房反向抵押貸款中的“回贖權”相似，因為若主債權消滅則抵押權便會消滅，抵押人若想消滅抵押權則可通過提前清償主債務來實現。反向抵押貸款人若想消滅貸款關系，也可支付相應價款將房屋“贖回”。所以，在我國實行住房反向抵押貸款以抵押權為基礎是可行的。

(二)住房反向抵押貸款與物權法定

物權法定，是我國物權法的基本原則，屬于強制性的規范，指物權的內容和種類只能由法律來規定，當事人不得自由創設；在法律規定的類型以外設立任何的物權，統歸無效。

物權法定有利于物權公示且可以減少交易成本，是物權絕對性和直接分配性的必然結果。筆者認為，住房反向抵押貸款以抵押權為法律基礎在我國引入，在物權法中必須予以明確的規定，這是基于物權法定原則的原理。雖然反向抵押貸款將抵押權作為它的法律依據，但抵押權的內容與反向抵押貸款是不完全一致的。比如反向抵押貸款期間所擔保的抵押額度和抵押期間是不確定，它的抵押額度是用抵押房產的期望值來衡量，這個價值是不定的；它以自合同成立時起至抵押人去世或者抵押人償還借款為止的時間段作為其抵押期間，這也是無法預估的。因此，應在在物權法規定的抵押權中增加與反向抵押貸款相關的修改部分。使得它符合物權法定原則。

(三)住房土地使用權期限障礙及應對

由于我國目前實行的是土地公有制基礎上的國家土地所有權和集體土地所有權制度，這無疑會導致土地使用權存續期限與在土地上建設的房屋所有權存續期限不一致的問題。在反向抵押貸款中，房屋所有者的所有權在抵押房屋的土地使用權限到期時將歸屬于何人？《中華人民共和國物權法》第149條第1款之規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第41條規定：“土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記?！彪m然物權法并沒有在土地使用權期限屆滿后該如何續期的問題上作出明確的解釋和規定，但我們可以借鑒上海市規劃和國土資源局2011年1月17日對土地使用權期限屆滿后的處理辦法，即土地使用者在合同約定使用期屆滿時，如需繼續使用該合同下屬地的，應當在屆滿前一年內向出讓人提交續期申請書，除有社會公共利益需要收回該合同下屬地的，出讓人應當予以批準。住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。土地使用者在出讓人同意續期后，應依法辦理出讓、租賃等有償用地手續，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，并支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費。

在此背景下，國內實施住房反向抵押貸款將存在的問題是：在住房反向抵押貸款合同期限屆滿前，由誰交納土地使用權續期出讓金？

筆者認為，在合同的存續期間，該土地使用權新的續約申請及更新使用權的費用應由抵押人負責，因為住房反向抵押貸款合同期限尚未屆滿，抵押人是房屋的所有權人，在享受擁有并居住的權利的同時，抵押人應有房屋的維護義務。如若抵押人經濟能力有限，無法支付該費用，則貸款人應替抵押人墊付，然后將該費用在后期向抵押人定期發放的貸款成本中相應扣除。若抵押人惡意不申請續約土地使用權、不交納續期費用，則屬于抵押人行為使抵押物價值減少的情況，根據《物權法》第193條的規定，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人既不提供擔保，也不依法進行土地使用權合同續約的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。

當前，我國正以幾個城市為試點開展“以房養老”的業務，這表明，實行住房反向抵押貸款不但是有必要性，而且也是具備經濟上實施的可行性。但要讓住房反向抵押貸款在我國普遍實踐起來，打破其與我國現有法律規定之間的沖突，任重而道遠。

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作者簡介：張婠，女，苗族，貴州臺江人，貴州民族大學2014級民商法學專業，碩士研究生。

中圖分類號：D922.282；F832.4

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)13-0058-02

*2015年貴州民族大學科研基金項目(項目編號：15XYSZ036)。