論我國農村宅基地使用權流轉制度的完善

李玉蕾

河北地質大學法政學院，河北　石家莊　050031

?

論我國農村宅基地使用權流轉制度的完善

李玉蕾

河北地質大學法政學院，河北石家莊050031

摘要：農村宅基地使用權流轉問題學界爭論已久，關系到新農村建設，更關系到土地資源的保護與利用。隨著我國農村土地政策的調整，我國農村宅基地使用權流轉的現實需求日益凸顯，我們需要立足于當前我國社會經濟發展的需求及土地資源保護的實際需要，構建完備的農村宅基地使用權流轉程序，強化農村宅基地使用權流轉監管，進一步完善我國的農村宅基地使用權流轉制度。

關鍵詞：農村；宅基地；使用權

一、我國農村宅基地使用制度面臨的現實困惑

(一)農村宅基地閑置現象嚴重

近年來，農村人口向城市轉移的現象不斷增多，一些人為了滿足生活和工作等方面需求，到城市求學、工作、購房等現象已變得相當普遍。據統計，我國每年城鎮化率至少增長1%，從1997年到2007年，我國農村人口就減少了13%。有數據表明，通過對當前我國近3000個村莊進行調查，農村閑置的宅基地比例約為15%，甚至有的地區達到20%以上。我國農村宅基地的使用具有無償性、長期性、流轉的限制性的特點，因而，由于到城市尋求發展的村民的宅基地依然存在并長期存在以及財產繼承等原因，一戶多宅的現象不斷增多，從而就產生了越來越多的農村宅基地閑置的現象。[1]農村宅基地的大量閑置會引發一系列現實問題，首先，宅基地的閑置會導致土地資源的嚴重浪費，不利于實現土地資源的合理配置；其次，宅基地的閑置會引發社會治安問題，使得盜竊等違法犯罪行為滋生，引發各種民事或刑事糾紛，不利于農村地區的穩定；[2]再次，年久失修的閑置房屋還存在著潛在的安全和衛生隱患，不利于新農村建設。

(二)農村宅基地使用權隱形交易屢見不鮮

我國法律明文規定，農村宅基地使用權的流轉僅僅限于本集體經濟組織成員之間。但隨著經濟社會的發展，在一些經濟發達地區住房需求力度越來越大，在經濟利益的驅動和當前禁止農村宅基地向非農流轉的制度下，農村宅基地使用權流轉的隱形交易隨之產生并層見疊出。主要表現為三個方面：一是由于“一戶一宅”制度的限制，一些農民在已擁有宅基地的情況下，為了擁有更多宅基地而向其他村民購買；二是將宅基地在不同集體經濟組織之間進行買賣，使得本不具有使用資格的非本集體經濟組織成員享受本集體經濟組織成員的宅基地使用權；三是在經濟利益的引誘下將宅基地向城鎮居民進行流轉，雙方通過私下協議規避法律禁止流轉的強制性規定和宅基地所有權人從而完成交易。[3]但由于這些交易形式違反了法律規定，一旦發生糾紛，農民將不能很好的保護自己的合法權益。農村宅基地使用權的隱形交易嚴重擾亂了正常的土地管理秩序，不利于交易市場的長久穩定，農民的權益也得不到有效的保護。

(三)農村宅基地使用權審核監管不嚴

雖然我國已制定了農村宅基地使用權管理方面的法律制度，但在實際操作中，農村宅基地使用權審核存在監管不嚴的問題。根據我國《土地管理法》的規定，宅基地使用權的取得大致分為如下步驟：首先由符合條件的本集體經濟組織內部成員提出宅基地申請，然后由本村村民委員會進行審核，之后由本村村民代表大會或村民會議對是否同意該申請開展討論，最后由鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準。但在現實生活中，我國的農村宅基地在分配、審核階段存在監管不嚴的現象，存在村委會管理組織濫用職權、越權劃撥的現象，一些村干部在不經過村民代表大會同意的情況下，代替本集體經濟組織對宅基地使用權進行分配，對宅基地進行擅自處置。[4]同時，出讓宅基地使用權后再次申請宅基地的情況也屢見不止。究其原因，一方面，在實際操作中，行政審批環節的程序不夠嚴格，管理較為松懈；另一方面，缺乏對村級管理組織在宅基地管理方面職責的明確規定，存在重事前而輕事后監管和重形式而輕實質審查的現象。這會使我國農村宅基地使用權流轉制度的問題形成惡性循環。

二、完善我國農村宅基地使用權流轉制度的構想

近年來，農村宅基地大量閑置現象不斷增多，農村宅基地使用權隱形交易現象層見疊出，農村宅基地使用權監管不嚴現象大量存在。這是對我國農村宅基地使用權制度發出的挑戰，無疑會不利于我國土地資源的優化配置，不利于我國房地產交易市場的穩定。為了更好的推進經濟社會的進步，對我國現行制度及時進行重審和反思，對農村宅基地使用權流轉制度進行合理化完善勢在必行。

(一)確立農村宅基地使用權流轉的基本原則

第一，“一戶一宅”原則。我國應當繼續堅持“一戶一宅”的基本原則，這是保障農村宅基地使用權穩定的根本原則。在該原則下，如若符合一定條件，則允許在法律規定的范圍內進行流轉。

第二，效率原則。農村宅基地使用權的流轉應當以實現其效率為原則。即宅基地使用權的流轉應當有利于提高其利用價值，實現土地資源的優化配置。

第三，優先受讓原則。在改進我國農村宅基地使用權流轉制度的過程中，可以確立本集體經濟組織成員在同等條件下享有受讓主體優先權的規定。這對于保護農民的合法權益具有重要意義。

(二)擴大農村宅基地使用權流轉的主體范圍

在當前經濟社會發展和農村宅基地使用的實際狀況下，若仍然單純的限制農村宅基地使用權的流轉，必將會繼續加重農村宅基地的大量閑置、土地資源的嚴重浪費和農村宅基地使用權隱形交易的泛濫。而允許宅基地使用權在本集體經濟組織成員之間進行流轉，同時擴大流轉的主體范圍，允許農村宅基地使用權有條件的在本集體經濟組織成員之外進行合法流轉，就可以實現土地資源的優化配置，疏通當前存在的現實矛盾。因而，可以適時放開限制，在保護農民基本居住需求、不改變農村宅基地的用途、不破壞農村宅基地的使用功能的前提下，擴大農村宅基地使用權的流轉對象，允許農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員之外的人進行流轉，從而實現土地資源的合理配置，擴展農民的融資渠道，推動農村經濟發展的進步。[5]這種因勢利導、以人為本的做法必將使制度與現實更好的契合。

(三)強化農村宅基地使用權的監管

農村宅基地使用權的流轉需要規范的制度予以規制，而政府和各職能部門發揮著舉足輕重的作用，這種程序性的管理恰恰是保障該制度有效運行的標桿。首先，可以建立專業的機構負責農村宅基地使用權流轉的運行，對宅基地使用權流轉的主體資格、適格客體、宅基地使用權的權屬、變更登記等信息進行嚴格審核，保證農村宅基地使用權的流轉與當前我國土地管理法律制度相一致；其次，必須強

化農村宅基地使用權的審批制度，重點加強對新增宅基地的行政審批監管，各地區根據具體情況進行合理規劃，建立農村宅基地申請和審批公示制度，公示申請建房用戶名單和審批結果，接受公眾監督，避免“暗箱操作”，形成規范、公平、公開的土地管理模式；再次，要對縣鄉級人民政府和農村基層組織的職責進行更明確的劃分，嚴格各主體職責，實行責任問責制度，提高各管理部門的責任意識。農村宅基地使用權監管的強化可以保障全方位的合法行政和合理行政，從而更好的保護人民的合法權益，更好的維護法律的權威性。

綜上，在現行農村宅基地使用權流轉制度下，已經產生了一系列的問題，這些問題會阻礙我國經濟社會的穩定發展與進步。因而，我們有必要對我國農村宅基地使用權流轉制度進行進一步的完善，從而更好的維護廣大人民群眾的利益，更好的建設社會主義新農村，不斷促進我們偉大中國夢的實現。

[參考文獻]

[1]宋才發.農民宅基地所有權及使用權的法律探討[J].中南民族大學學報，2012(07).

[2]李志.農村宅基地使用權立法評析[J].學術探究，2013(06).

[3]方明.農村宅基地使用權流轉機制研究[J].現代經濟探討，2014(08).

[4]韓康.啟動中國農村宅基地的市場化改革[J].國家行政學院學報，2008(04).

[5]江輝.中國農村宅基地使用權流轉問題的探討[J].農業資源與環境科學，2007(37).

中圖分類號：D922.3；D923

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)16-0204-02

作者簡介：李玉蕾(1991-)，女，漢族，河北石家莊人，河北地質大學法政學院研究生，研究方向：自然資源保護法學。