憲法思維下的業(yè)主自治研究

郭　璇

南京理工大學知識產(chǎn)權(quán)學院，江蘇　南京　210094

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憲法思維下的業(yè)主自治研究

郭璇

南京理工大學知識產(chǎn)權(quán)學院，江蘇南京210094

摘要：隨著現(xiàn)代社會的發(fā)展，業(yè)主自治成為了我們成為了我們民主法治生活的一部分?！段餀?quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等相關(guān)法律法規(guī)的頒布也使我們厘清了業(yè)主自治的法理基礎(chǔ)。本文將從業(yè)主自治的概念、機構(gòu)出發(fā)，探究業(yè)主自治的法理基礎(chǔ)，并研究業(yè)主自治的憲法意義。

關(guān)鍵詞：業(yè)主自治；自治機構(gòu)；憲法；民主法治

一、業(yè)主自治的概念

(一)業(yè)主和業(yè)主自治的概念

業(yè)主是小區(qū)物業(yè)的權(quán)利人，是業(yè)主自治活動中的主體。在實踐中，我們一般將業(yè)主理解為物業(yè)的所有權(quán)人，并不是物業(yè)的合法使用人就是業(yè)主。房屋的建設(shè)單位是物業(yè)的所有權(quán)人，但并不是普遍意義上的業(yè)主，而業(yè)主自治活動的進行也與沒有房屋所有權(quán)的房屋的承租人息息相關(guān)。

業(yè)主自治是指業(yè)主基于建筑物區(qū)所有權(quán)，依照法律規(guī)定和一定的程序，在物業(yè)管理范圍內(nèi)建立自治組織、構(gòu)建自治規(guī)范、實施自我管理的基層自主管理。業(yè)主自治屬于其他組織，并不屬于法定意義上的群眾自治組織，但其基層民主、自我管理、具有公益性的特點與群眾自治組織極其相似。業(yè)主在法律規(guī)定的范圍內(nèi)和程序下民主自治，通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會行使決策權(quán)，并且不以營利為目的，不受國家和其他組織的干涉。

二、業(yè)主自治的權(quán)利性質(zhì)

(一)業(yè)主自治的物權(quán)基礎(chǔ)

從《條例》對業(yè)主概念的規(guī)定可以看出，業(yè)主身份的形成以對房產(chǎn)的所有權(quán)為條件，《物權(quán)法》中規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利[1]。而業(yè)主自治正是基于各個物權(quán)人的相鄰關(guān)系而產(chǎn)生。業(yè)主享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)是業(yè)主行使自治權(quán)利的基礎(chǔ)。建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專有部分的專有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)的三項主要權(quán)利[2]，即專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)。

所有權(quán)是業(yè)主資格認定的基礎(chǔ)，可以說沒有所有權(quán)即不存在參與業(yè)主自治的條件，所以所有權(quán)是業(yè)主自治的基礎(chǔ)。業(yè)主對于小區(qū)物業(yè)的公共部分必須共同行使權(quán)利，一方面為了解決矛盾和糾紛，另一方面為了維持共同關(guān)系，全體業(yè)主必然形成一個團體，維持區(qū)分所有權(quán)存在的機能，由此產(chǎn)生了業(yè)主自治。所以說，業(yè)主自治是以建筑物區(qū)分所有權(quán)為物權(quán)基礎(chǔ)，基于房屋所有權(quán)人之間的相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的自我管理活動。

(二)基于憲法的業(yè)主自治

憲法作為我國的根本大法，是政治經(jīng)濟和社會文化的共同產(chǎn)物，是公民行為的基本準則，其作用也滲透在方方面面。業(yè)主自治也是受到憲法和改革開放影響的產(chǎn)物，是貫徹憲法的法治精神在基層群眾間的具體體現(xiàn)。如果說建筑物區(qū)分所有權(quán)是業(yè)主自治的物質(zhì)基礎(chǔ)，那么憲法的保護私有財產(chǎn)民主法治的基本原則就是業(yè)主自治的思想基礎(chǔ)。

首先，憲法承認和保護公民的私有財產(chǎn)?！八綑?quán)”的概念在改革開放以后才得到重視，“私權(quán)神圣、保護私有財產(chǎn)不受侵犯”是我國憲法的法治理念。一方面，憲法對私權(quán)的確認，保證了業(yè)主在物業(yè)區(qū)域內(nèi)自行治理，國家和任何其他組織都不得進行干涉，防止“公權(quán)”對私權(quán)的過分干涉甚至侵害。同時，憲法保障私權(quán)，實現(xiàn)基層的業(yè)主自我管理，能夠有效維護社會的安定和諧，使權(quán)力得到有效限制，權(quán)利得到有效保護，這是公共利益最大化、社會和諧的基礎(chǔ)。

其次，民主和法治是憲法的基本原則。民主和法治緊密聯(lián)系，互為表里。民主原則為業(yè)主自治提供正當性基礎(chǔ)，法治原則要求社會個體依法辦事，尊重他人權(quán)利，尊重私權(quán)，尊重業(yè)主自治管理權(quán)利的規(guī)定[3]。這正是民主法治與基層自我管理的完美融合。因此，憲法中民主和法治的原則，為業(yè)主自治提供了正當性基礎(chǔ)。

三、業(yè)主自治的憲法意義

(一)業(yè)主自治有利于提升公民民主意識

在這么現(xiàn)實的個人利益面前，抽象的公共利益和空洞的道德說教顯得過于蒼白。因此業(yè)主學會處理個人利益和公共利益的關(guān)系，不可能通過民主教育或公民教育來達致，只有在長期的自治實踐中才能在眼前現(xiàn)實的個人利益和維護公共利益所帶來的長遠的個人利益之間做出成熟的選擇。

(二)有利于促進社會和諧

目前，城市住房問題已經(jīng)成為我國構(gòu)建和諧社會的主要矛盾和問題之一。物業(yè)管理者需要通過和諧小區(qū)的建設(shè)以求自己的商業(yè)品牌獲取更大的利潤；業(yè)主需要通過小區(qū)的和諧建設(shè)來實現(xiàn)安居樂業(yè)。因此小區(qū)和諧是各利益相關(guān)方的共同追求，但同時也必須看到業(yè)主是社區(qū)不和諧的最大受害者，也是各利益相關(guān)者中的弱勢群體。在城市住宅小區(qū)內(nèi)部，業(yè)主們的權(quán)益得不到保障已經(jīng)成為和諧小區(qū)建設(shè)的最大障礙。因此，旗幟鮮明地保障業(yè)主們的合法權(quán)益，大張旗鼓地推進業(yè)主自治、完善業(yè)主自治是有利于維護社會穩(wěn)定、促進社會和諧的不二選擇。

[參考文獻]

[1]王利明.論業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念[J].當代法學，2006(05).

[2]溫豐文.論區(qū)分所有建筑物共有部分之法律性質(zhì)[J].法學叢刊，2005.

[3]高鵬.物業(yè)管理中業(yè)主自治法律制度研究[D].安徽大學，2003.

中圖分類號：D922.181

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)16-0288-01

作者簡介：郭璇(1993-)，女，漢族，湖北武漢人，南京理工大學知識產(chǎn)權(quán)學院，2015級法律碩士在讀，研究方向：知識產(chǎn)權(quán)。