不動產統一登記的隱私問題及對策探析

紹興市國土資源局　許　虹

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不動產統一登記的隱私問題及對策探析

紹興市國土資源局許虹

不動產登記是物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。對普通人來說，不動產登記可以保護個人對房產、土地、林地等不動產的產權；可查詢不動產產權歸屬，有助于解決一房多賣等風險，使交易更安全；也可以在轉賣房屋時不用土地、房屋等多個部門來回跑，辦手續更加便捷。但不動產統一登記之后，將分散在各個管理部門的不動產信息進行整合，聯通“各信息孤島”間的數據，形成一套統一規范的不動產登記數據，必然對所有者的財產和隱私價值有著一定的影響，也有著一些不容忽視的隱患和漏洞，要高度關注，并在具體政策操作的過程中，加強工作人員管理、信息管理系統安全性和網絡安全等方面進行精心設計和實施，以避免對不動產所有者隱私權的侵犯。

一、不動產對于所有者的隱私價值

1.財產隱私價值

隱私權是權利譜系中的新生權利，最早是由美國學者沃倫和布蘭代斯于1890年在《哈佛法律評論》第4期發表的《隱私權》一文中提出的。《中華人民共和國憲法》第38條規定：“中華人民共和國公民的人格尊嚴不受侵犯”；第39條規定：“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”；第40條規定：“中華人民共和國公民的通信自由和通信秘密受法律的保護”。特別是近年來隨著我國民眾權利意識的不斷加強，對個人隱私的保護已逐漸成為國人生活中的一項基本的權利訴求。作為公民的一項基本權利，隱私權意味著公民享有自身的私人信息、私生活以及私人事務不受恣意侵擾的權利。而不動產屬于個人財產，關于個人財產的信息屬于隱私權范圍，對于所有者來說，具有隱私價值，應當予以堅決保護。

2.人身隱私價值

人身權是指與人身相聯系或不可分離的沒有直接財產內容的權利，包括人格權和身份權兩大類，其中人格權包括生命權、身體權、健康權、姓名權、名稱權、名譽權、肖像權等。身份權包括親權、配偶權、榮譽權、親屬權等。人身權是我國公民和法人的人身關系在法律上的體現和反映。不動產，對于所有者來說，牽扯到個人的姓名權、名稱權等，這些都是隱私權里面的個人信息，有著不受恣意侵擾的權利，具有人身隱私價值。

二、不動產統一登記所帶來的隱私問題

1.不動產登記主觀方面的隱私保護問題-----工作人員的涉密問題

不動產統一登記制度，牽扯到所有者的財產隱私價值和人身隱私價值，不可避免地與隱私權之間產生沖突。特別是不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員。這些機構和工作人員掌握不動產信息，作為人為因素，必然成為不動產登記的潛在隱患，其從事的工作很特殊，涉及到億萬人民的財產和人身隱私問題，務必要進行嚴格的涉密管理。為了保護不動產權利人的財產隱私安全，法律要明確這些主體須承擔對不動產權利人登記信息的保密義務，要在制度設計層面進行嚴格規范，同時而有關國家機關作為查詢人也不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的，并承擔對登記信息不得泄密的義務。

2.不動產登記客觀方面的隱私保護問題-----技術防護方面的問題

不動產登記，作為電子介質或者紙質介質存在，都需要一定的技術防護，不然就會泄露公民的財產和人身隱私。技術防護，在電子介質方面，不動產登記肯定是要實現全國聯網的，不能實現全國聯網，統一登記也就失去了意義，而一旦聯網，就牽扯到網絡安全問題，就需要進行網絡安全防護，病毒防護，并要進行最嚴格的網絡安全管理。而紙質介質檔案，則更要防止被隨意復制和流失，確保唯一性和完整性，需要技術方面的防護措施。

三、正確認識不動產登記信息的使用

1.登記信息并不侵犯隱私權

不動產登記的重點是物的信息登記。在性質上，物權是絕對權，具有排他性、追及力等效力。這些性質和效力使得物權的取得、變動、行使與實現都涉及到他人和社會利益，關于交易的安全與秩序。出于對交易安全和秩序的追求，物權不能只是觀念上的強大，還必須以一種物質形態昭然于外，這就是對物權的公示的要求。不動產物權的公示方式正是登記。可見不動產信息登記是為了維護物權秩序和交易安全，是出于公共利益的考量。因而不動產統一登記制度本身并沒有侵犯公民隱私權，而是這一制度對公民的這部分隱私權內容的保護做了一定限制。

2.登記信息具有公法的價值

不動產統一登記信息更具有公法的價值，主要體現在：一是不動產統一登記可以促進我國宏觀經濟調控（特別是房地產調控）的效果。實行不動產統一登記后，能將分散在各個管理部門的不動產信息進行整合，得出合理的結論，為房地產政策的制定提供詳實的數據和基礎材料。二是不動產統一登記可以完善我國的不動產稅收，為房地產稅收改革創造條件。不動產統一登記后，通過個人的不動產信息聯網，將為稅務部門提供有利的稅收基礎資料。三是不動產統一登記制度有利于我國的信用體系建設。不動產是社會的最主要財富，如果能對交易主體的個人財富通過統一的登記平臺進行登記，對相關交易主體的償付能力會較容易判斷。當交易主體有違約行為或其他不履行債務行為時，司法部門也可以通過統一的不動產登記平臺，以快速獲取債務人的不動產狀況，相關的裁決、判決會盡快得到執行。

四、協調不動產統一登記與隱私權沖突的對策

1.加強對相關部門的管理

我國《不動產登記暫行條例》（以下簡稱：條例）已于自2015年3月1日起施行。關于不動產登記隱私權保護問題，《條例》明確規定：“不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密；涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施。”在不動產登記過程中形成的信息，包括申請登記材料，登記機構對不動產事項進行審核形成的審查材料以及登記結果資料，其內容可能涉及個人隱私、商業秘密，甚至是國家秘密。因此，必須對隨意泄露登記資料的行為做出規制，對于涉及個人隱私及國家秘密的不動產登記信息，應當進行必要的安全技術處理，出臺相應的具體辦法予以執行。建議在《條例》實施細則里，要進一步明確相關部門的管理責任，加強對相關部門的涉密管理，以確保不動產登記對隱私權的切實保護。

2.加強對技術系統的配置

在不動產登記系統研發和管理的過程中，要基于確保公民財產和人身隱私安全性考慮重點加強對技術系統的涉密配置，構建嚴密的安全防護網絡，以確保公民隱私信息的安全性。在不動產登記信息管理基礎平臺建設中，必須遵循統一的技術標準，為實現信息共享和系統對接奠定基礎。要加強安全系統建設包括物理安全、網絡安全、數據安全、應用安全、安全制度等內容，保障不動產登記信息管理基礎平臺的安全平穩運行和信息的安全管理、應用服務。要高度重視信息安全，把信息安全納入信息平臺建設的全周期，建立安全保障制度，明確崗位、落實責任，在授權審批、審核審查、數據編輯等環節嚴格規范；在數據存儲、備份、移交、整合等方面要加強信息保密防范；在信息共享、系統對接、上線運行等關鍵環節嚴防數據流失、外泄。

3.出臺相應法律法規

在《不動產登記暫行條例》的基礎上，各地要進一步出臺相應的《實施細則》等相應法律法規，做好配套法律的跟進和完善，補強法律層面的空白和盲區，以確保公民隱私權的切實保護。不動產登記的規范化、法制化是總的方向，未來暫行條例也有可能會上升為法律。暫行條例實施后，需要各地在發展中改變原來有關不動產登記的一些不規范做法，還需要公民增強依法登記、如實登記、遵守保密義務等法制意識。

4.注重知情權與隱私權的協調

隱私權的立法目的在于給公民的生活秘密法律保護，防止他人的侵犯。知情權的根本目的則是確保公民知曉和獲取信息的權利。人們一方面可以依據隱私權確保自己的信息不讓別人知道，另一方面又可以依據知情權來讓自己知道更多的信息。《不動產登記暫行條例》既規定了必須依法登記的信息范圍，確保相關部門可以共享，利害關系人可以查詢，同時又規定了泄漏或者非法使用這些信息的法律責任，可以說較好地遵循了權利協調的原則，即在隱私權和知情權發生沖突時，通過一定范圍內的公開來滿足知情權的需要。