新常態下房地產發展問題及對策探討

文/汪中林、肖桃李、滕飛 　長江大學　湖北荊州　434023

?

新常態下房地產發展問題及對策探討

文/汪中林、肖桃李、滕飛 長江大學湖北荊州434023

【摘要】隨著宏觀經濟的增長由高速轉向中高速，我國經濟的發展已經進入新常態階段。在新常態背景下，房地產面臨的問題是當前亟需研究的熱點話題。通過分析房地產在當前發展階段存在的問題，主要包括高庫存量、高房價、少項目等，提出了相應的對策及建議。

【關鍵詞】新常態；房地產；去庫存；建筑工業化；BIM

1、背景

隨著宏觀經濟的增長由高速轉向中高速，當前我國經濟發展已經進入新常態階段。“新”意味著發展要創新，“常態”即進入平穩發展階段，并在一段時間內持續穩定在這一發展狀態。我國樓市也進入換檔期，作為依靠規模擴張、以投資拉動的中國房地產，要在“新常態”下保持平穩健康發展，還面臨諸多難題，亟需探討并解決。

吳思斌等通過實證，分析房地產價格波動對經濟增長的影響，建議政府在短期內應該穩定房價波動，在中長期建立反周期的金融監管框架[1]；席楓等通過建立房產市場供需模型，分析我國房價問題，提出建議一線城市和部分二線城市需重視房地產的市場化調控、大多數二線城市和三線城市需控制其房地產供給總量繼續消化庫存、通過轉型升級應對房價“新常態“的對策建議[2]；張齊武等依據經濟新常態的主要內涵和特征，采用企業調研的方法分析當前房地產行業面臨的行業吸引力、風險管理、財務管理等方面的問題，提出依法加快土地市場化進程、改善行政審批效率、加大行業科研投入、深化房地產財稅政策改革、引導企業主動調整經營戰略等建議[3]。房地產對國民經濟的發展起到支撐作用，因此，分析和認清新常態背景下我國房地產發展中面臨的問題是當務之急。

2、新常態下房地產面臨的問題

2.1高庫存量問題

近年來，樓市產能過剩問題已經成為房地產發展進程中的“攔路虎”，嚴重影響到房地產業的發展。國家統計局數據顯示，2015年全國商品房待售面積高達7.19億平方米，相比于2014年增長了近1億平方米。全國商品房待售面積不斷上升，高庫存已經成為影響房地產健康發展的嚴重阻礙。顯然去庫存量是當前房地產面臨的難題之一。

一般商品在合理范圍內的供過于求或供不應求，均屬于一種正常的市場現象，市場能夠迅速地通過自身調節達到供求關系平衡。房地產和這些商品一樣，合理的供求關系都能保證房地產市場的穩定。但我國房地產開發熱潮已持續多年，導致國內從一二線城市到三四線城市的樓市超過了合理范圍內的供求范疇，處于嚴重失衡狀態。當前全國房地產一年的銷售面積接近13億平方米，庫存量占比約54%，高達近7億平方米，并且大量庫存屬于難消化的部分。尤其是三四線城市，商品房庫存量占比高。

目前中國房地產市場呈現出兩極分化的狀態，一線城市及部分二線城市樓市依然火熱，商品房仍處于限購狀態，甚至部分城市房價上漲速度快、幅度大；而三四線城市仍處于高庫存狀態，待售面積規模大，庫存增速快，顯然商品房供過于求。市場需求是樓市發展的基本動力，當樓市的供求平衡發生嚴重破壞時，房地產市場會迅速顯示出其不健康的狀態，其發展必然受阻。房地產市場又與建材市場、勞動力市場等聯系緊密，起發展直接影響到這些市場的發展，一旦房地產發展受限直接導致這些行業陷入困境。在當前形勢下亟需解決三四線城市房地產高庫存問題。

2.2高房價問題

在新常態下，隨著宏觀經濟態勢的轉變，我國房地產市場逐步降溫,房價從一度的“只漲不跌”開始出現增速放緩，部分二三線城市房價開始下調。但是一線城市及部分二線熱點城市，房價依然高燒不退。當前形勢下，相對于高庫存量、房價下調的三四線城市，一線及部分二線熱點城市房價持續走高，究其原因有以下幾點：

（1）土地價格。土地價格上漲是引起高房價的重要推動力量，當前我國部分城市土地價格仍在不斷上漲，土地交易市場卻并不活躍，導致房地產開發成本大幅增加。開發商面對高昂的土地價格，必定需要高回收才能獲益，其手段首先就就是提高房價；（2）剛性需求。國家統計局數據顯示，最近十年，廣州、北京、上海城市人口凈增約600萬～800萬，即每年北上廣平均凈增60萬到80萬人。以北京為例，2005年總人口約1538萬，到2014年增至2152萬，增長約614萬，人口急劇增長導致商品房需求量大，剛性需求的存在使得房價迅速攀升。（3）市場原因。宏觀經濟雖然發展速度放緩，但是仍在不斷增長，建材市場、勞動力市場等等價格都在逐年攀升，房價必然緊跟市場的步伐，持續走高；（4）供求失衡。當前三四線城市樓市面臨高庫存問題，而一線城市樓市卻依然火爆，前者是供過于求，而后者則是供不應求。

2.3項目不足的問題

房地產的黃金十年已經過去，以往的“房熱”局面不在火爆，房地產現已放緩發展速度。但對于房地產行業，一旦發展腳步放緩，直接導致其吸引力下降，房地產項目驟減。無論是投資者、設計方，還是施工企業等等，對房地產的敏感度降低，其結果就是房地產項目急劇減少，并且部分中小企業一時難以適應，甚至部分企業難以存活。行業吸引力下降，工程項目減少，總的看來受以下幾點影響：

（1）土地價格高昂，一些開發商承受不起，部分能承受的開發商仍處于觀望態度，一時難以做出抉擇；（2）部分二線城市以及三四線城市，房價下跌，開發商利益受損，投資風險加大，投資意愿減小；（3）面對高庫存量，房子賣不出去，一些開發商支付不起工程款，只能以房抵押，導致市場紊亂，再次開發難上加難；（4）市場監管體系不完善，開發商欠施工方工程款，施工方又欠農民工工錢，環環相扣，導致施工方處于尷尬地位，既不能按時拿到工程款，也不能按時給農民工發放薪酬

2.4發展創新問題

在我國房地產發展的進程中，很多新技術、新理念涌現出來，包括建筑工業化、BIM技術等等，但是在這些新型技術在我國還不成熟，依然處于探索試點階段。新常態背景下，這些創新技術發展受阻，是當前房地產發展問題之一。

近幾年,在國家政策導向、人工及資源成本逐漸增加、居民對住宅品質要求不斷提高等綜合因素的影響下,越來越多的學者開始對建筑工業化的建造方式進行研究,并借鑒西方發達國家的經驗探索。建筑工業化在國外相當成熟，但在我國的發展相對滯后，面臨技術落后、成本高、模數化及標準化不統一等諸多難題，導致其發展速度緩慢，跟不上市場的步伐。

而BIM技術在我國仍處于理念研究方面，實際運用較少。建立以BIM應用為載體的項目管理信息化模型和系統并運行到當前房地產建設中，能夠有效的提升項目生產效率、降低成本、縮短工期等等。BIM技術也是促進新型建筑工業化和建筑業信息化發展的方向和重要手段，將BIM技術輔助新型工業化建筑的建設，應用在建筑工業化中，有助于實現建筑工業化“四化一體”，促進建筑工業化的發展[4]。但我國BIM技術發展相當落后，信息化技術不完善，實際運用少，發展速度緩慢。

3、對策建議

面對目前房地產發展面臨的難題，需從以下幾個方面進行探索并解決。

首先，一二線城市與三四線城市樓市發展已呈現兩極分化，國家應當采取分而治之的措施，因城施策、因地制宜，合理統籌規劃。對一線城市及個別二線熱點城市，房價高燒不退，必須堅定限購政策不放松；對于三四線城市，應以去庫存為主線，緩解高庫存壓力。

其次，當前三四線城市樓市發展的主線就是“去庫存”，解決房地產高庫存量問題，需從市場供求著手。政府應實施幫扶政策，借助城鎮化發展、降低首付比例、減稅降息等措施，減輕庫存壓力。并且，地方政府鼓勵農民進城買房，房地產開發商合理低價促銷，切實保障購房用戶的切身利益。讓待售商品房保持在合理的供求區間內，達到房地產市場的供求平衡。

然后，對于一線城市及部分二線城市，房地產市場基本上還是剛性需求在支撐，必須堅持限購不放松。并且對于高房價，不能使其對周圍三四線城市造成影響，不同的城市制定不同的政策。另外土地價格上漲是商品房價格上漲的重要推動力量，中國的房地產調控還要重視土地供應的管理，保證土地的有效供給，并從土地供給角度來引導住宅供給結構的合理轉變。

最后，房地產業必須堅持改革創新。轉變建造生產方式，結合新技術、新理念，推進住宅產業化。政府層面對建筑工業化發展的支持力度要不斷加大，出臺相關政策鼓勵其發展。借助新型城鎮化的實施，結合BIM技術，推行建筑工業化，增加建筑工業化的試點項目，緩解房地產市場吸引力下降、項目少的壓力；企業層面建立先進的研發試驗室，吸引高端技術人才，為技術人員的培養和產業工人培訓創造條件。同時促進企業結構升級，將企業轉型升級目標與國家戰略和城市發展目標相結合，建立國家住宅產業化示范基地[5]。并且，出臺相關政策，加快人才培養，讓新技術、新理念能更快融入到實際工程中。

結語：

中國房地產面臨的問題遠不止這些，對于房地產的發展走向仍需密切關注，并在國家政策及市場體系的指引下促其健康發展。

目前，各地政府陸續出臺相關政策應對房地產當前面臨的難題。重慶市人民政府辦公廳發布通知，下調房地產企業所得稅預售收入的計稅毛利率以及商業、非普通住宅、車庫的土地增值稅預征率；湖南省住建廳提出，全省各類棚戶區改造數量加大，通過貨幣化安置來減少庫存量；河北省政府辦公廳提出，全面實施房地產去庫存行動需通過商業地產功能轉換、支持農民進城購房、促進跨界地產發展等舉措；內蒙古住房和城鄉建設廳將實行房地產去庫存與開發建設用地供應掛鉤制度，對于未完成去庫存工作任務的地區，將從嚴控制房地產開發建設用地供應。諸多省份都出臺相應的措施，緩解樓市壓力，但是面對房地產問題不能放松警惕，各政策需落實到各縣各城、各地各樓，合理的控制房地產市場的波動性，促其健康發展。

雖然目前樓市有回暖跡象，但不能放松警惕，仍需堅持相關政策及市場引導，優化產業結構、創新管理模式、探索試點新型模式，去庫存、穩銷售、穩市場，促進房地產業持續穩定的發展。

參考文獻：

[1]吳思斌,劉細發.新常態下中國房地產價格與經濟增長關系研究[J].學術論壇,2014, （12）:69-72.

[2]席楓,孫鈺,劉雙良.“新常態”下中國房地產市場價格態勢及對策分析[J].價格理論與實踐,2015,（01）:52-54.

[3]張齊武.新常態下促進房地產行業健康發展的策略研究[J].建筑經濟,2015,（05）:22-26.

[4]肖桃李,李巧艷,鄭文娟,金赤,汪中林.城鎮化背景下新型建筑工業化發展問題探討[J].中國水運(下半月),2015,（07）:57-58.

[5]汪中林,肖桃李,金赤,李巧艷,鄭文娟,常淑芳.湖北省建筑工業化發展存在的問題及其對策研究[J].長江大學學報(自科版),2015, （13）:65-67.

[6]牛播坤.二手房或成中國房地產救命稻草[J].中國房地產業，2015，（4）.

Discussion on Problems and Countermeasures of real estate development in the new normal

WANG Zhong-lin，ZHU Zi-fei，HUANG Xi (Yangtze University, Jingzhou，434023

Abstract：With the growth of macro economic turning from high-speed into medium-high-speed, the development of China's economy has entered the new normal . Under the new normal background，the problems facing the real estate industry is a hot topic in the current need to study. By analyzing the existing problems of real estate in the current development stage， which include high inventory, high prices, small projects etc，Put forward the corresponding countermeasures and suggestions.

Key words：New normal；Real estate；Destocking；Construction industrialization；Building information modeling